増築で建ぺい率を超えた家は売れるか。既存不適格と違反建築の違い【建築士監修】

建ぺい率オーバーの家でも売れるか

結論から言います。建ぺい率をオーバーした家でも、売ることはできます。

法律は、超過した建物を持っているだけで罰するものではありません。ただし、そのまま黙って売り出せる話でもありません。

まず整理してほしいのが、「既存不適格」と「違反建築」の違いです。この二つ、現場でも混同している人が本当に多いです。

同じ「基準を超えている」ように見えても、扱いはまったく違います。ここを取り違えると、買主への説明も売却の進め方も的外れになります。

書類の基本的な確認方法は、不動産売却の必要書類にまとめています。まずそちらで全体像をつかんでください。

既存不適格と違反建築は別物

既存不適格は、建てたときは合法だった建物です。あとから法律や条例が変わり、今の基準に合わなくなっただけです。

代表的なのが、建ぺい率や容積率の基準見直しです。確認を受けて建てた建物が、その後の都市計画変更で超過扱いになることがあります。

違反建築は違います。建てた時点から、確認を受けずに、または確認と違う内容で建てた建物です。

増築で建ぺい率をオーバーしている場合、疑うべきはこちらです。多くは、増築のときに確認申請を出していません。

既存不適格なら、増築前の建物自体には問題がありません。違反建築なら、増築部分そのものに手を入れる必要が出てきます。売却の進め方を分ける、いちばんのポイントです。

増築のとき、確認申請を出したかどうかが分かれ目

一定規模を超える増築には、建築確認申請が必要です。この手続きを踏まずに増築した家が、建ぺい率オーバーの多くを占めます。

確認したかどうかは、建築確認済証や検査済証で分かります。手元になければ、市区町村の建築指導課で「台帳記載事項証明」を取ることもできます。

検査済証がない家の確認方法は、検査済証がない家は売れるかで詳しく扱っています。

ここは現場で見てきた立場から言います。原因は、増築部分とは限りません。

理由は一つとは限りません。昔の増築で床面積が増え、あとから別の増築が重なっているケースもあります。図面と現況を照らし合わせないと、どこで超過したのか特定できません。

見た目で分かる増築もあれば、内部を見ないと分からない増築もあります。ベランダの一部を部屋にしていたり、駐車場の上に部屋を足していたり。素人目には気づかない形で床面積が増えていることは、珍しくありません。

買主の住宅ローンが通らないことがある

建ぺい率オーバーは、買主の住宅ローン審査に直接影響します。ここは、売主が一番知っておくべきところです。

金融機関は、担保にする建物を審査するとき、建築基準法に適合しているかを見ます。違反建築だと分かれば、担保評価を下げるか、融資自体を断る金融機関もあります。評価はシビアです。

既存不適格の場合は、扱いが少し緩やかです。増築前の部分が適法に建てられていれば、融資が通ることもあります。

買主が住宅ローンを使えないと、現金で買える人しか候補になりません。母数が一気に減ります。

売り出す前に、超過の原因が既存不適格か違反建築かをはっきりさせておくと、仲介会社も買主に説明しやすくなります。何も分からないまま売り出すのが、一番遠回りです。

建て替えるとき、同じ面積では建たない

もう一つ、伝えておきたいことがあります。今の建物を解体して建て替えても、同じ床面積では建てられません。

既存不適格の建物は、今の基準に合わせて建て直す必要があります。建ぺい率がオーバーしている分、新しい建物は今より小さくなります。後戻りはできません。

これは、買主にとって大きな判断材料です。「今と同じ広さの家をもう一度建てられる」と思って買う人はいません。

正しく伝えないと、あとで揉めます。

再建築そのものができない土地との違いも押さえておいてください。再建築不可物件を売るは接道義務が原因のケースですが、考え方は近いです。「今の建物のまま」では評価されないという点は共通しています。

増築が登記されていないと、売却の手続きで止まる

増築で床面積が増えたら、登記の床面積も直すのが決まりです。ただ、そこまでやっている家は多くありません。確認申請を出していない増築なら、なおさらです。

まず、登記簿の床面積と実際の床面積を見比べてください。登記のほうが小さければ、その差が未登記の増築部分です。市から届く固定資産税の課税明細に載る床面積も、手がかりになります。

未登記のままでも、売ること自体はできます。ただ、買主が住宅ローンを使うなら、金融機関は登記と現況が合っているかを見ます。合っていなければ、引き渡しまでに登記を直すよう求められることが多いです。

登記を直すには、増築の図面や工事の書類が要ります。手元に無ければ、土地家屋調査士に現況を測ってもらって進めます。費用は建物と資料の残り方で変わるので、ここでは出しません。

もう一つ、契約の前に済ませておきたい理由があります。登記の面積で契約を結び、あとで現況と違うと分かると、揉めるもとになります。売り出す前に登記と現況をそろえておくのが、いちばん手戻りが少ないです。

登記を直す手間と、是正工事の見積もりが重なるなら、建物を残さない売り方も比べてください。更地で売るか、古家付き土地のまま売るかで、見極め方をまとめています。

売る前にできること

まず、超過の原因を特定します。増築の履歴と確認申請の有無を、図面と登記簿で照らし合わせてください。

自分で判断がつかなければ、建築士に現況を見てもらうのが早いです。既存不適格か違反建築かで、その後の進め方がまったく変わるからです。

是正工事が必要な場合、費用は建物と現場で大きく変わります。相場は出しません。見積もりは、複数の業者から必ず取ってください。

近道はありません。仲介で売る場合は、分かっている事実を仲介会社と買主に正直に伝えます。隠して進めても、契約後の重要事項説明で必ず出てきます。

事情が複雑な物件は、仲介より買取のほうが早いこともあります。仲介と買取の違いも、選択肢として見ておいてください。

売却全体の流れは、家を売る流れは7ステップで確認できます。