二世帯住宅を売る。分離型か共用型かで買い手が変わる【建築士監修】

二世帯住宅が売れないと言われる理由。分かれ目は「型」

二世帯住宅の売却は、時間がかかりやすいのは事実です。ただし、売れない家と決まっているわけではありません。

分かれ目になるのは「完全分離型」か「共用型」かです。決め手は「型」です。

完全分離型は、玄関・水回り・生活動線がすべて分かれています。買主は二世帯として住むこともできますし、片方を賃貸に回す、二戸を一戸にリフォームするという選択肢も見えます。買い手の層が、一般的な戸建てに近いところまで広がります。

選べる分だけ、買い手は増えます。

共用型は、玄関やお風呂を親子で共有する形です。買主は「二世帯で暮らしたい人」に絞られやすく、そもそもの母数が少なくなります。

時間がかかりやすいのは、ここが理由です。

中間の形もあります。玄関だけ分けて水回りは共有、といった半分離のタイプです。この場合も、実際に住んで見比べてもらわないと伝わらない部分が多く、内見の回数が増えやすい傾向があります。

型ごとに、買い手がどこまで広がるかと、片方を貸せるかを並べました。自分の家がどの型かを先に確かめてください。

型	分かれ方	買い手の層	片方を貸す
完全分離型	玄関・水回り・生活動線がすべて別	一般的な戸建てに近いところまで広がる	現実的。生活動線が独立していて入居者のハードルが低い
半分離型	玄関だけ別で、水回りは共有など	住んで見比べないと伝わりにくく、内見の回数が増えやすい	—
共用型	玄関やお風呂を親子で共有	二世帯で暮らしたい人に絞られやすい	他人と共有する形になり、入居者がつきにくい

登記が「区分」か「一棟」かで、売り方の入り口が変わる

次に確認したいのが登記の形です。二世帯住宅の登記には、大きく分けて二つの形があります。建物を上下や左右で分けてそれぞれ別の不動産として登記する「区分登記」と、一棟のままひとつの不動産として登記する形です。

法律と実務は別物です。区分登記なら、法律上はそれぞれを別々に売ることもできます。

ただし実務では、二世帯の片方だけを買う人は限られます。買い手を探す間口は、思ったより狭くなりがちです。

一棟のまま登記されている場合は、通常の戸建てに近い進め方で売れます。名義が親一人でも、親子の共有でも、建物としての扱いはひとつです。

登記の形が、売り方の入り口を決めます。

自分の家がどちらか分からないときは、法務局で登記事項証明書を取れば確認できます。固定資産税の課税明細書に「家屋番号」が2つ以上書かれていれば、区分登記の可能性が高いと見てよいでしょう。必要書類の集め方は不動産売却の必要書類にまとめています。

親名義と子名義が混在しているとき

ここでも鍵は「同意」です。二世帯住宅は、土地は親、建物は親子の共有、というように名義が分かれていることがよくあります。区分登記なら、区分ごとに名義人が違う場合もあります。

共有名義の不動産は、原則として名義人全員の同意がないと売れません。

誰か一人でも反対すれば、話は止まります。

親がすでに亡くなっていて相続の手続きが済んでいない場合は、まず遺産分割の話し合いが要ります。まとまらないときの進め方は相続した実家を売る、進め方で整理しています。

同意が取れない、または一部の人だけが持分を手放したいときは、共有持分だけを売るという選択肢もあります。ただし買い手は限られ、価格の見方も変わります。共有持分だけを売るで選択肢を確認してください。

賃貸に回せるか。ここでも分かれ目は「型」

売る前に、貸す選択肢を考える人もいます。ここでも分かれ目は完全分離型か共用型かです。

完全分離型なら、片方を貸して自分は住み続ける、両方を貸すという選択肢が現実的です。入居者から見ても、生活動線が独立しているのでハードルが低くなります。

共用型は、玄関や水回りを親子で共有する前提の間取りです。他人と共有する形になるため、入居者がつきにくいのが実情です。

売るか貸すかで悩んだときの判断基準は、家を売るか貸すかに整理しています。

建てた費用の割に、査定が伸びない理由

二世帯住宅は、建てるときにキッチンや浴室を2組そろえています。だから建築費は、同じ広さの一般的な戸建てより高くつきます。それなのに、査定は思ったほど伸びないことがあります。

理由は単純です。査定は建てた費用の積み上げではなく、その家に買主がいくら払うかで決まります。

一世帯で住む買主にとって、2つ目のキッチンや浴室は価値になりにくい設備です。使わない設備は、掃除や点検の手間、撤去費の心配として見られます。床面積が大きい分、光熱費や固定資産税の負担感も買主の頭に浮かびます。

完全分離型なら、話が少し変わります。片方を貸す前提で見る買主には、家賃の見込みを含めて価値を見直してもらえる場合があります。査定を頼むときは、一世帯向けと賃貸併用向けの両方の売り出し方を聞ける会社を選んでください。

2つ目の水回りを先に壊して、普通の戸建てにしてから売ればいい、と考える人もいます。先に壊すのは勧めません。壊した費用がそのまま値段に乗るとは限らず、二世帯や賃貸併用で探していた買主も失います。

壊すかどうかは、買主の反応を見てからでも遅くありません。売る前に手を入れるかの判断は売る前にリフォームすべきかにまとめています。

片方が空いた二世帯住宅を、住みながら売るとき

親世帯の側が空いて、子世帯はまだ住んでいる。この状態でも、家は売りに出せます。空き家を売るときと違うのは、内見と引っ越しの段取りです。

一棟で売るなら、買主は内見で両方の世帯を見ます。暮らしている側にも人が入る前提で、日程を組むことになります。家族にも先に伝えておいてください。

先に手を付けたいのは、空いた側の片付けです。家財が残ったままだと、部屋の広さも傷み具合も買主に伝わりません。進め方は空き家になった実家の片付けが進まないときにまとめています。

空いた側は、使っていない間も手入れが要ります。水を流さない排水口は臭いが上がり、閉め切った部屋は湿気がこもります。内見の前に窓を開けて風を通し、水回りは水を流しておいてください。

もうひとつ決めておくのが、次の住まいと引き渡しの順番です。売買契約を結ぶと、引き渡しの日までに家を空ける約束になります。住み替え先が決まらないまま契約すると、仮住まいが要ることもあります。

引き渡しまでの期間は、買主との話し合いで決まります。売り出す前に、いつまでに引っ越せるかを不動産会社へ伝えてください。

名義が親のままなら、売るのは親本人です。施設に入っていても、本人の意思を確かめる手続きは省けません。不動産会社か司法書士に、早めに相談してください。

建築士の視点：買主の住宅ローンで何が問題になるか

ここからは、配管の後付けや図面と現況のずれなど、現場で見る建物の話です。二世帯住宅で見えにくいのが、買主の住宅ローン審査に関わる部分です。

区分登記された建物は、金融機関が担保としてどう評価するかが分かれます。一棟全体で見るのか、区分ごとに見るのかで、審査の通り方が変わることがあります。

評価の仕方は、金融機関によって違います。

傷み方にも特徴があります。二世帯住宅は、使っていない側の水回りや設備だけが傷んでいることが多いのです。

原因は片方だけ増改築で配管を後から通していたり、間仕切りを後付けしていたり。見た目では分からない部分です。

内部で行き来できる建具をあとから塞いだ二世帯住宅もあります。図面上は「行き来できる家」のままなのに、現況は塞がれている。逆に、図面にない開口をあとから作っていることもあります。

図面と現況が違う二世帯住宅は、珍しくありません。増築した部分の登記が漏れていると、買主のローン手続きで止まることがあります。心当たりがあれば、未登記の建物がある家は売れるかを先に確認してください。

見積もりや金額の話は、建物と現場によって大きく変わります。まずは登記と名義、型の3つを確かめるところから始めてください。そこがスタートです。