店舗併用住宅を売る。事務所付き一戸建ては用途地域とローンで買い手が変わる【建築士監修】

店舗併用住宅は売れるか。まず4つを確認する

店舗や事務所が入った家でも、売れます。ただし普通の戸建てより、確認することが増えます。

見るべきは4つです。用途地域で次に何ができるか、住宅ローンが通るかどうか、そして賃貸中かどうかと、面積の按分です。

順番に見ていきます。

用途地域で「次に何ができるか」が変わる

店舗併用住宅を買う人が気にするのは、「このまま店を続けられるか」です。それを決めるのが用途地域です。

用途地域には、住居専用の地域から商業地域まで種類があります。地域によって、置ける店の種類や規模、事務所の扱いが違います。境界線は思ったより細かいです。

同じ建物でも、地域が変われば次に何ができるかが変わります。

用途地域の規制は、建築基準法で定められています。地域によっては、置ける店の規模に上限があります。

自分の家がどの用途地域にあるかは、市区町村の都市計画図で確認できます。今の店舗部分が、その用途地域で認められる規模に収まっているかも、あわせて確認しておくと安心です。見落とすと後で困ります。

買主には、今の使い方を続けたい人と、住居だけに戻したい人がいます。用途地域は、その両方の可能性を左右します。

住宅ローンが使えないことがある

店舗併用住宅で一番つまずきやすいのが、買主の住宅ローンです。

多くの金融機関は、床面積の大半が住居であることを融資の条件にしています。店舗や事務所の割合が大きいと、通常の住宅ローンでは審査が通らないことがあります。

その場合、買主は併用住宅向けのローンか、事業性の融資を検討することになります。金利も審査の条件も、住宅ローンより厳しくなりがちです。

ここで、買い手が絞られます。

工務店で現場を見てきた立場から言うと、床面積の按分は図面だけでは終わりません。店舗側だけ天井を上げていたり、水回りをあとから増やしていたりして、図面と現況がずれている家は珍しくないからです。

現況の床面積を測り直すところから、審査は始まります。

査定の段階で、住宅ローンが使える物件として出すか、事業用として出すかを決めておくと動きやすくなります。順番の話です。

賃貸中なら「収益物件」として見られる

店舗や事務所の部分を人に貸しているなら、話はもう一段変わります。買主は、そこを住む家ではなく収益物件として見るからです。見立てが変わります。

賃貸中の部分は、賃貸借契約ごと買主に引き継がれます。借主を退去させてから売る、という進め方は基本的にできません。

借主の立場は、借地借家法で守られています。

買い手の層も変わります。自分で住みたい個人より、家賃収入を目的にする投資家や事業者が中心になります。

情報公開が必要です。賃貸借契約の内容は、契約書だけでなく実際の家賃や更新の状況まで、買主に開示することになります。

住む家として売るか、収益物件として売るか。見せ方も相手も変わります。売るか貸し続けるか迷う場合は、家を売るか貸すかも参考にしてください。

面積の按分で税金が変わる

税金の計算でも、店舗併用住宅は普通の家と違います。

譲渡所得税を計算するとき、居住用として使っていた部分と、店舗や事務所として使っていた部分を床面積で按分します。マイホーム売却の3,000万円特別控除は、居住用部分にしか使えません。面積の線引きが重要です。

按分の比率で、税額が変わります。

計算の流れそのものは、不動産売却の譲渡所得税とマイホーム売却の3000万円特別控除にまとめています。ここでは、按分が必要になることだけ押さえてください。

準備は早いほど有利です。見積もりを取る前に、床面積の内訳を自分でも把握しておくと話が早く進みます。

自分で店をやっているなら、閉めてから売るか、営業しながら売るか

店舗部分を自分で使っている場合、売り出す時期で悩む人が多いです。店を閉めてから売るか、営業しながら売るか。どちらにも良い面と困る面があります。

営業しながら売り出すと、内見の時間が営業時間とぶつかります。店の中を見せないと買主は判断できないので、休みの日か閉店後に内見を入れることになります。その分、内見の回数は減ります。

一方で、動いている店を見せられるのは強みです。同じ業種で店を続けたい買主なら、客の入りや動線をその場で確かめられます。

閉めてから売ると、内見は自由に入れられます。ただし、空いた店舗部分は片付いていないと印象が落ちます。看板や外観がそのままだと、住居として買いたい人には想像しにくい状態です。

もう一つ決めておくのが、什器や設備を残すか外すかです。同じ業種の買主なら、残した方が喜ばれることがあります。違う業種や住居に戻したい買主なら、撤去を求められます。

撤去の費用をどちらが持つかは、契約の前に決めておいてください。あとから揉めやすいところです。

閉店日と引き渡し日がずれると、その間の維持費は売主の負担です。店をやめる時期と引き渡しの時期は、できるだけ近づけて組みます。店舗部分に手を入れてから売るか迷うなら、売る前にリフォームすべきかも先に読んでおいてください。

建築士の視点。見た目で分かる箇所と分からない箇所

ここからは、工務店で現場を見てきた立場の話です。

店舗や事務所にするために、開口部を広く取っている建物をよく見ます。壁が大きく抜かれていると、地震に強い壁がその分減っている場合があります。

これは、外から見ただけでは分かりません。

増改築で店舗部分を広げた家は、確認申請や検査済証が揃っていないこともあります。心当たりがある場合は、検査済証がない家は売れるかを先に確認してください。

消防用の設備が残っている店舗部分もあります。住居に戻すなら、設備をどう扱うかも考えることになります。

原因は壁とは限りません。配管や電気の容量が、店舗の使い方に合わせて変えられていることもあります。

看板を外した跡や、店舗用に増やした駐車場・駐輪場も、見る人には伝わります。直すかどうかは、査定の前に相談しておくと動きやすくなります。

見積もりの金額は、建物と現場で大きく変わります。まず図面と現況を照らし合わせるところから始めてください。