土地を売って家を建てる｜売却と購入の順番、つなぎ融資、解体のタイミング【建築士監修】

土地を売って家を建てるなら、まず「順番」を決める

結論から言います。今の土地や家を売って新居を建てるとき、最初に決めるのは売却と建築の順番です。

家を買うのとは事情が違います。建築は契約から完成まで時間がかかり、工期は現場ごとにばらつきます。

先に土地を売ると、その間の住まいが空白になりやすいです。先に土地を押さえると、売却前に支払いが発生します。

どちらにも負担があります。売り先行・買い先行の基本的な考え方は住み替えは売り先行か買い先行か。順番の決め方で整理しました。

ここでは、建築ならではの資金の谷間を見ていきます。順番を決める前に、まず谷間の正体を知ってください。

段階払いの着工資金に、つなぎ融資が要ることが多い

注文住宅は、支払いが一度では終わりません。契約時・着工時・上棟時と、複数回に分かれるのが普通です。

住宅ローンの多くは、建物が完成し登記が済んでから実行されます。それより前の支払いには、別の資金が要ります。

そこで使うのが、つなぎ融資です。今の土地の売却代金が入る前に、次の土地代や着工金を立て替える役目を持ちます。

金利や手数料の考え方、売れなかったときのリスクはつなぎ融資で家を先に買うにまとめました。

建築の場合は注意点があります。工期が延びれば、つなぎ融資の返済までの期間も一緒に延びます。

解体のタイミングで、資金計画が変わる

解体のタイミングは、二つの場面で意味が変わります。同じ土地に建て替えるか、別の土地へ移るかです。

同じ土地に建て替えるなら、今の家を壊してからでないと着工できません。解体から着工までの間、仮住まいが要ります。

今の土地を売って別の場所に建てるなら、話は変わります。解体して更地で売るか、家付きのまま売るか選べます。

更地にすれば買い手の幅は広がりますが、解体費用は先に出ていきます。家付きのまま売れば、解体の判断は買い手に委ねられます。

金額はここでは出しません。建物の構造や立地で大きく変わるため、複数の解体業者から見積もりを取ってください。

住宅ローン特約と、審査が通らず契約が白紙に戻る仕組みは買主の住宅ローンが通らず契約が白紙に戻ったらに整理しました。解体費用の考え方は空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方で確認できます。

解体をどう扱うかで、気をつける点と先にやることが変わります。進め方ごとに並べました。

進め方	解体の扱い	気をつける点	先にやること
同じ土地に建て替える	解体してからでないと着工できない	解体から着工までの間、仮住まいが要る	期間中の住まいを早めに決める
更地にして売る	売る前に解体する。買い手の幅は広がるが、解体費用は先に出ていく	解体から売買契約までの期限を過ぎると特別控除が使えない。解体後に土地を貸すと控除の対象から外れる	解体前に境界標の位置を写真に残し、できれば測量を先に済ませる
家付きのまま売る	解体するかどうかは買い手が決める	増築部分の未登記や検査済証が無いと、買主の住宅ローン審査が止まることがある	売りに出す前に、専門家に建物の状態を見てもらう

建築条件付き土地との違い

土地を探していると、建築条件付き土地によく出会います。ここは混同しやすいところです。

建築条件付き土地とは、指定の建築会社で家を建てることが、売買契約の条件になっている土地です。期限内に請負契約を結べないと、土地の契約ごと白紙に戻ることもあります。

今の土地を売って、新しい土地を自由に探す進め方とは性格が違います。設計や施工会社を自分で選びたいなら、条件なしの土地を探すことになります。

条件付きのほうが、土地と建物のプランが決まっている分、話は早く進みます。自由に建てたいなら、条件なしの土地と、設計・施工の依頼先を別に探す必要があります。

どちらが向くかは、建てたい家のイメージがどれだけ固まっているかで変わります。イメージが固まらないまま条件付きの土地を契約すると、期限内に請負契約を結べず白紙に戻ることがあります。

売った利益に税金はかかるか。解体してから売ると控除の条件が変わる

土地や家を売って利益が出れば、翌年に税金がかかります。住み替えの資金計画では、ここを忘れると新居の予算が狂います。

利益にかかる税金の仕組みは不動産売却の譲渡所得税で説明しています。まず、自分の場合に利益が出るかを見てください。

自分が住んでいた家を売るときは、利益から差し引ける特別控除があります。使えれば、税金がかからずに済むこともあります。

ただ、土地を売って建てる進め方だと、条件に引っかかりやすい場面が二つあります。一つは、解体して更地で売る場合です。解体してから売買契約を結ぶまでの期限が決まっていて、それを過ぎると控除が使えません。

売れるまでの間、土地を駐車場などで貸すのも避けてください。解体後に土地を貸すと、控除の対象から外れます。

もう一つは、新居のほうです。旧宅の売却で特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が一定期間使えなくなります。両方は取れません。

売却の利益が大きいなら特別控除、利益が小さくローンが大きいなら住宅ローン控除、というのが基本の見方です。どちらが得かは金額次第なので、契約前に税理士か税務署で確かめてください。

控除の条件や期限の詳しい中身はマイホームを売ったときの特別控除にまとめました。解体の日と売却契約の日が離れそうなら、先に読んでおくと安全です。

土地を売るなら、境界の確定に時間を見ておく

売却の予定を組むとき、忘れやすいのが境界です。土地を売るときは、隣地との境界を確定した測量図を求められることが多いです。

境界の確定には、隣の所有者に立ち会ってもらう必要があります。相手の都合や、境界の認識の食い違いで、予定より長引くことがあります。

売り先行で進めるなら、査定と同じ時期に境界の状況を確認してください。古い測量図しかない、境界標が見当たらない、という土地は特に早めに動いたほうが安全です。

解体して更地で売る場合は、もう一つ注意点があります。解体工事の重機で、境界標が動いたり埋まったりすることがあります。

解体前に境界標の位置を確認し、写真を残しておいてください。できれば測量を解体より先に済ませると、あとで揉めにくくなります。

費用を売主と買主のどちらが持つかは測量の費用は誰が払うかにまとめました。境界確定を含めた土地売却の流れは土地を売る。境界確定と古家付きか更地かで確認できます。

境界が片付いていないと、買主が見つかっても引き渡しが延びることがあります。建築の工期とつなぎ融資の返済時期にも影響するので、順番を決める前に確かめておいてください。

何から始めるか

進める順番は、複雑そうに見えて、やることは絞れます。

まず、今の土地や家がいくらで売れそうか、査定を受けてください。同時に、新しい土地探しと、建築を頼みたい会社への相談を進めます。

売却と建築、どちらが先に動きそうか見えてきたら、つなぎ融資が要るかを金融機関に確認してください。解体が必要なら、そのタイミングも資金計画に組み込みます。

期間中の住まいも、早めに決めておくと安心です。建築中の仮住まい費用の考え方は売り先行で仮住まいが必要になるときにまとめました。

順番も融資も、正解は一つではありません。今の土地の売れやすさと、建てたい家のイメージ、両方をそろえてから決めてください。