測量の費用は誰が払う？ 確定測量が必要になる場面【建築士監修】

測量の費用は、誰が払うのか

結論から言います。慣習としては売主負担です。法律で決まっているわけではありません。

理由は単純です。不動産の売買で境界を確定させる測量は、土地の資産価値をはっきりさせる作業です。

境界があいまいなままでは、正確な面積も分からず、売主も困ります。だから売主が動いて、売主が費用を出す形が一般的になっています。それが実情です。

ただし、これは慣習であって義務ではありません。買主から測量を求められた場合や、双方にメリットがある場合は、費用の分担を交渉できます。決めるのは当事者です。

契約の前に、誰がいくら出すのか。ここは決めておく話です。

現況測量と確定測量の違い

測量には大きく分けて2種類あります。現況測量と確定測量です。

現況測量は、今ある境界標や塀の位置をもとに、現状の形を測るものです。隣地所有者の同意は要りません。比較的早く終わります。

確定測量は違います。すべての隣接地の所有者や、道路・水路を管理する自治体の同意を得て、境界を法的に確定させる測量です。

売却の場面で「測量」と言うとき、多くは確定測量を指します。面積を確定させたうえで売買する場合は、この確定測量が前提です。省略はできません。

例外もあります。現況測量だけで済ませられる場合もあります。境界に争いがなく、おおまかな形が分かればいい場合です。

どちらが必要かは、物件の状況で変わります。判断は不動産会社や土地家屋調査士に確認してください。

なぜ隣地の立会いが必要か

確定測量には、隣地所有者の立会いが要ります。ここが、現況測量との一番の違いです。

境界は、自分の土地だけでは決まりません。隣の土地との境目だからです。双方が「ここが境界だ」と認めて、初めて確定します。

土地家屋調査士が現地で説明し、隣地所有者に確認してもらい、署名・押印をもらいます。この一連の流れが立会いです。

厄介なのはここです。隣地所有者が遠方に住んでいる、相続でまだ所有者が定まっていない。

こうした事情があると、立会いの調整だけで時間がかかります。連絡がつかない一人がいるだけで、話は止まります。

官民境界は、なぜ時間がかかるか

隣接地に道路や水路がある場合、官民境界の確定が必要です。ここが、時間のかかる一番の理由です。

官民境界とは、個人の土地と、国や自治体が管理する土地の境目です。相手は役所です。

民有地同士の立会い（民民査定）は、当事者の都合を合わせれば進みます。官民の立会い（官民査定）は違います。

自治体側にも、担当部署の審査や決裁の手続きがあります。書類を出してから結果が出るまで、役所の処理の順番を待ちます。

急いでも、役所の時間は縮まりません。ここは覚悟しておいてください。

売却のスケジュールを組むときは、官民境界があるかどうかを先に確認します。あるなら、査定を受けた直後くらいから動き始めるくらいの余裕を見ておくと安心です。

売主負担が慣習、でも交渉できる

ここまでの内容を踏まえて、費用の話に戻ります。

測量費用は、境界を確定させて売る側の資産価値を守る作業です。だから売主負担が慣習になっています。そこが原則です。

ただし、買主側にも測量の結果を必要とする事情があります。

金額の相場は、この記事では出しません。隣接地の数、官民境界の有無、現地の状況で大きく変わるからです。

土地家屋調査士に、複数の見積もりを取って確認してください。売却でかかる費用全体の中で、測量費がどこに位置するかは不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

測量せずに売れるか。公簿売買と実測売買の違い

売れます。公簿売買という売り方です。登記簿に書かれた面積を、そのまま売買の面積にします。

実際に測った面積と登記簿の面積が違っても、代金は精算しません。契約書に、公簿面積で売買し差があっても精算しないと書いておきます。

もう一つが実測売買です。確定測量で出た面積をもとに代金を決めます。契約時の面積と実測がずれたら、その差の分を精算します。

公簿売買が向いているのは、境界に争いがなく、買主が納得している場合です。山林や農地のように広くて、測量の費用が売値に見合わない土地でも使われます。買取業者が買う場合も、公簿売買で進むことがあります。

ただし、公簿売買にすれば境界の話が消えるわけではありません。多くの契約書には、売主が現地で境界を買主に示す条項が入っています。面積の精算をしないだけで、境界がどこかは示す必要があります。

境界標が見当たらない、隣とどこが境目か分からない。この状態だと、公簿売買でも買主は不安になります。売った後に境界でもめれば、話は売主に戻ってきます。

どちらの売り方にするかは、契約の前に不動産会社と決めておきます。買主が住宅ローンを使うなら、金融機関の考え方も先に確認しておくと安全です。

土地の売り方の全体は土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」で整理しています。山林の場合は山林を売るも参考にしてください。

登記簿の面積のまま売るか、確定測量をしてから売るかで、契約の中身がどう変わるかを並べました。どちらにするかは、契約の前に不動産会社と決めておきます。

項目	公簿売買	実測売買
売買の面積	登記簿に書かれた面積	確定測量で出た面積
実測との差の精算	しない（契約書に書いておく）	契約時の面積とずれた分を精算する
確定測量	しなくても売れる	前提になる
境界の扱い	多くの契約書で、売主が現地で境界を買主に示す	隣地や自治体の同意を得て、境界を法的に確定させる
使われる場面	境界に争いがなく買主が納得している土地、山林や農地のような広い土地、買取業者が買う場合	面積を確定させたうえで売買する場合

何から始めるか

答えは簡単です。まず、自分の土地に境界確定図や測量図があるかを確認してください。過去に測量していれば、それを使える場合があります。

書類がない、または古くて境界標が現地にない。この場合は、査定を受けた段階で不動産会社に相談してください。測量が必要かどうかの判断がつきます。

越境にも注意が要ります。隣地との間で塀や屋根が越境している場合は、測量と合わせて覚書も必要です。詳しくは隣地に越境している家は売れるかで整理しています。

書類は他にもあります。必要書類の全体像は不動産売却の必要書類、売却全体の流れは家を売る流れは7ステップで確認できます。

境界の話は、後回しにするほど動かしにくくなります。早く着手するほど、選べる手が増えます。