土地を売るときの費用と税金｜測量・解体・仲介手数料・取得費が分からない場合【建築士監修】

土地を売るとき、まず確認しておきたい費用の全体像

土地を売るときにかかる費用は、大きく3つです。仲介手数料、境界を確定する測量費、建物が残っていれば解体費です。

家を売るときと違うのは、測量の比重です。建物より土地そのものの形と境界で、値段が変わります。

更地なら解体費はかかりません。建物付きの土地なら、解体するかどうかの判断が先に要ります。

税金は、売って利益が出れば譲渡所得税です。買ったときの金額（取得費）が分からない土地は、計算のやり方が変わります。

この記事では、測量費・解体費・仲介手数料・取得費が分からないときの考え方を順に整理します。仲介手数料は上限の計算式を示しますが、測量費と解体費の相場は出しません。現場ごとの差が大きいためです。

費用ごとに、金額が何で変わるかと、税金の計算で引けるかを並べました。引けるかどうかの細かい話は、後半の節で扱います。

費用	金額やかかり方	税金の計算で引けるか
仲介手数料	上限が決まっている。400万円を超える取引なら売却価格×3%＋6万円（税別）。下限は無い	引ける
確定測量費	隣接地の数、官民境界の有無で変わる	売るための測量なら引ける
解体費	建物の構造、立地、残置物の量で変わる。売却代金が入る前に払う	売るために壊したなら引ける
固定資産税・草刈り代	持っているあいだにかかる	引けない（持つための費用）

確定測量費。境界があいまいな土地は避けて通れない

土地の売却で一番読みが狂いやすいのが測量費です。境界がはっきりしない土地では、確定測量が要ります。

確定測量は、隣接するすべての土地所有者と、道路や水路を管理する自治体の同意を得て境界を確定させる作業です。隣地の数が多いほど、立会いの手間も時間もかかります。

官地（道路・水路）が絡む場合は、自治体側の手続きが加わります。役所の処理を待つ分、時間が読みにくくなります。急いでも縮まりません。

金額は、隣接地の数や官民境界の有無で大きく変わるため、この記事では出しません。土地家屋調査士に、複数の見積もりを取ってください。頼むときは、隣接地の数と、道路や水路に接しているかを伝えてください。

境界確定図や測量図がすでにある土地は、新たに測量しなくて済む場合もあります。まず自分の土地にどんな書類が残っているか、確認するところから始めます。

測量の種類や隣地立会いの詳しい仕組みは測量の費用は誰が払う？ 確定測量が必要になる場面で整理しています。

建物が残っている土地は、解体するかどうかが分かれ目

更地ではなく、古い家が建ったまま売りに出す人もいます。「古家付き土地」という扱いです。

解体して更地にすれば高く売れる、とは限りません。古家付きのまま売り出した方が、解体費の分だけ手取りが残るケースもあります。

解体費用は、建物の構造や立地、残置物の量で大きく変わります。ここでも相場は書きません。複数の解体業者から見積もりを取って比較してください。

更地にする場合、先に費用が出ていく点も押さえておきます。解体は、売却代金が入る前に払う費用です。手元の資金で立て替える形になります。

解体して更地で売る進め方は空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方で整理しています。

仲介手数料は上限が決まっている

仲介手数料には、宅地建物取引業法にもとづく上限があります。売却価格400万円を超える取引なら、速算式は「売却価格×3%＋6万円」（税別）です。

これは上限です。下限はありません。実際の金額は、不動産会社との合意で決まります。

支払うタイミングは、契約時と引き渡し時に分ける形が一般的です。契約前に確認しておいてください。

計算方法の詳しい内訳は仲介手数料の計算方法にまとめています。

取得費が分からない土地は、売却額の5%で計算する

土地を売って利益が出れば、譲渡所得税がかかります。利益は、売却額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

問題は、買ったときの金額（取得費）が分からない土地が多いことです。代々受け継いだ土地ほど、記録が残っていません。

取得費が分からない、または実際の取得費が売却額の5%相当額を下回るときは、売却額の5%相当額を取得費とみなして計算できます（出典:国税庁）。これが概算取得費です。

3,000万円で売れば、150万円を取得費として計算する形になります。実際にいくらで手に入れたかは、この計算式には入りません。

土地は、建物と違って減価償却がありません。買ったときの代金が、そのまま取得費になります。契約書さえ見つかれば、話は早く済みます。

記録の探し方や、部分的にしか分からない場合の考え方は買った金額が分からない家を売るときにまとめています。譲渡所得税の計算の流れ全体は不動産売却の譲渡所得税で確認できます。

測量費や解体費は、税金の計算で引けるか

売って利益が出たときの税金は、売却額から取得費と譲渡費用を引いて出します。この譲渡費用に何が入るかで、手取りが変わります。

国税庁の考え方では、譲渡費用は「売るために直接かかった費用」です。仲介手数料、売るための確定測量の費用、売買契約書の印紙代が入ります。

土地を売るために建物を壊した場合、その解体費も譲渡費用に入ります。更地にして売るなら、解体費は税金の計算で引ける費用です。

一方で、持っているあいだの固定資産税や草刈り代は入りません。売るためではなく、持つためにかかった費用だからです。

取得費が分からず売却額の5%で計算する場合も、譲渡費用は別に引けます。概算取得費を使うと譲渡費用が引けなくなる、という話ではありません。

注意したいのは「売るため」と言えるかどうかです。売る話が出るずっと前に、別の理由で測量や解体をしていた場合、扱いが変わることがあります。

領収書と契約書は捨てずに残してください。翌年の確定申告で、費用の証明として使います。迷う費用があれば、申告の前に税務署か税理士に確認する話です。

印紙税の考え方は不動産売買契約書の印紙税はいくらかに、申告の手順は家を売った翌年の確定申告にまとめています。

建築士の視点。土地の値段は、見た目だけでは決まらない

土地の査定額は、公道に面しているか、形が整っているかで語られがちです。それだけでは足りません。

買主が住宅ローンを組む場合、金融機関は担保になる土地の範囲を見ます。境界があいまいだと担保評価がしにくくなり、審査が進まないことがあります。

地盤の強さや、過去に何が建っていたかも、見た目では分かりません。旧建物の基礎や浄化槽が、土の中に残っていることもあります。

解体のときに埋設物が出てくると、追加の費用と時間がかかります。事前に分かっていれば、価格交渉の材料にもなります。

境界も地盤も、外から見ただけでは判断できません。だから測量と地盤の情報は、査定の早い段階で確認しておく話です。