家を売った翌年の確定申告｜やり方・必要書類・期限【建築士監修】

家を売ったら確定申告は必要か。利益ゼロでも要るケース

家を売った翌年は、確定申告をするかどうかの判断から始まります。利益(譲渡所得)が出ていれば、原則として申告が必要です。そこが出発点です。

ここで多くの人が誤解します。「税金がかからないなら申告もいらない」という考え方です。単純ではありません。

利益がゼロ、またはマイナスでも、申告が必要になる場合があります。3000万円特別控除など、税額を減らす特例を使うケースです。

特例は、黙っていても使えません。

申告して初めて適用されます。「利益が出ていない」ことと「申告しなくていい」ことは、イコールではありません。

特例の要件と控除額は、マイホーム売却の3000万円特別控除にまとめています。利益が出ている場合の税額計算は、不動産売却の譲渡所得税で確認できます。

ここから先は、申告する・しないの判断と、実際の手続きに絞って進めます。

申告の時期と期限。動かせるのは書類集めだけ

譲渡所得の確定申告は、売った年の翌年に行います。申告期間は、2月16日から3月15日ごろまでです。

曜日の並びで、開始日や締切日が数日前後することがあります。正確な日程は、その年の国税庁の案内で確認してください。

期限は動きません。

これが一番のポイントです。税額が発生する場合、この期間内に申告と納付をあわせて済ませます。

住民税は別の流れです。申告した内容が市区町村に伝わり、翌年度の住民税に反映される形で納めます。

期限を過ぎるとどうなるか。延滞税がかかる可能性があるほか、特例が期限後の申告でも受けられるかは、条件によって変わります。

早く動いた分だけ、選べる余地が広がります。

引き渡しが年末に近いと、書類を集める時間が短くなりがちです。年内に一度、必要書類の見当だけでもつけておいてください。

必要書類。申告書・売買の書類・取得費の証明の3種類

書類は、大きく3種類に分かれます。申告書そのもの、売買に関する書類、取得費・譲渡費用を証明する書類です。順に説明します。

申告書側は、確定申告書と、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]です。

売買の書類は、今回売ったときの契約書の写し、買ったときの契約書の写し、登記事項証明書です。枚数は意外とあります。

ここが一番手間のかかる作業です。取得費・譲渡費用の証明では、仲介手数料の領収書、印紙税、登記費用の明細などを集めます。買ったときの契約書が見当たらないときの考え方は、買った金額が分からない家を売るときにまとめました。

給与所得がある人は、源泉徴収票もあわせて用意します。本人確認書類とマイナンバーの確認書類も必要です。

特例を使うなら、特例ごとに追加の書類が要ります。3000万円控除なら、住民票の除票など要件を示す書類です。

売却時にすでに集めた書類と重なる部分もあります。登記や測量に関わる書類の全体は、不動産売却の必要書類で確認できます。

固定資産税の精算金を受け取っている場合、これも譲渡収入に含めて計算します。

古い書類ほど、探すのに時間がかかります。実家の押し入れから出てくることもあります。早く動いた人ほど、期限前に余裕が持てます。

e-Taxと税務署窓口、どちらを使うか

申告書の提出方法は、大きく2つです。e-Taxでオンライン提出するか、税務署の窓口に持参・郵送するかです。選び方は人それぞれです。

e-Taxは、自宅からパソコンやスマートフォンで申告書を作成・提出できます。マイナンバーカード方式か、税務署で発行するID・パスワード方式を使います。自宅で完結します。

受付はほぼ24時間です(メンテナンス時間を除く)。還付がある場合、窓口より早く処理される傾向があります。

一部の第三者作成書類は、提出そのものを省略できます。ただし省略した書類は、自宅で5年間保存する必要があります。捨てないでください。

窓口は、税務署に直接持って行くか、郵送する方法です。申告期間中は、税務署のほかに特設会場が設けられることもあります。会場も選べます。

窓口のいいところは、その場で質問できることです。譲渡所得の計算は、取得費の証明や特例の要件など、迷う場面が多い手続きです。

初めて譲渡所得を申告する人、書類が複雑な人は、窓口や税理士への相談も選択肢に入れてください。書類が整っている人は、e-Taxのほうが早く終わります。

建築士の視点。書類でつまずく前に確かめておきたいこと

現場で相談を受けていると、税額の計算より前でつまずく人が目立ちます。取得費を証明する書類が、そもそも残っていないケースです。

購入時の契約書だけではありません。増改築の工事契約書や請求書も、取得費に加算できます。ここを見落として、概算取得費(売却額の5%)で計算してしまう人がいます。

本来より税負担が重くなる分かれ目です。

もう一つ、現場で見てきたのが引き渡し日のずれです。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関の融資実行日と引き渡し日をそろえて決済します。タイミングがすべてです。

是正工事や検査のやり直しで決済が遅れると、引き渡しの年が変わることがあります。年をまたぐと、申告する年そのものがずれます。ここは要注意です。

増築部分が未登記だと、決済前の是正に時間がかかりがちです。未登記の建物がある家の進め方は、未登記の建物がある家は売れるかにまとめました。

書類は、見た目では分かりません。

契約書や請求書が引き出しの奥にあるかどうかは、探してみるまで分かりません。売却を決めた時点で、一度探しておくことをすすめています。

損が出て特例も使わないなら申告は不要。ただし税務署から「お尋ね」が来る

売って損が出て、特例も使わないなら、その売却について申告の義務はありません。給与所得だけの会社員なら、ほかに申告の理由がない限り年末調整で終わりです。ただし、申告しないと決める前に確かめることが二つあります。

一つ目は、本当に損かどうかです。建物の取得費は、買った値段そのままではありません。年数に応じた価値の減り(減価償却)を引いた額になります。

古い家ほど取得費は小さくなります。買った値段より安く売ったのに、計算すると利益が出ていることがあります。

二つ目は、損が出た年は申告したほうが得な場合があることです。住んでいた家の損失は、条件を満たせば給与などの所得から差し引けます。その仕組みは家を売って損が出たら、税金は戻るかにまとめています。

申告しないと決めた人にも、税務署から連絡が来ることがあります。売却は登記を通じて税務署に把握されます。翌年に「お尋ね」と呼ばれる文書が届くことがあります。

慌てなくて大丈夫です。売った時期と金額、買ったときの金額、かかった費用、申告しない理由を書いて返せば終わります。返さないでいると、電話や再送で確認が続くことがあります。

だから、申告しない場合でも書類は捨てないでください。売買契約書と取得費の証明は、お尋ねの回答にそのまま使います。

まとめ。何から手をつけるか

順番はこうです。まず、利益が出ているか、特例を使う予定があるかを確かめる。

次に、必要書類を集める。最後に、期限までにe-Taxか窓口で申告する。

書類集めが一番時間がかかります。売買契約書、取得費の証明、登記事項証明書。ここから手をつけてください。

税額の計算や特例の要件は、ここまでのリンク先で確認できます。個別の判断に迷ったら、税務署か税理士に確認してください。