家を売って損が出たら、税金は戻るか｜譲渡損失の損益通算と繰越控除【建築士監修】
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結論から
家を売って損が出ても、要件を満たせば給与所得と相殺でき、確定申告をすれば税金が戻ることがある。ただし所有期間・所得・期限の要件を満たす必要がある。
家を売って損が出たら、税金は戻るのか
結論から言います。
要件を満たせば、譲渡損失を給与所得などと相殺でき、源泉徴収された所得税の一部が戻ることがあります。
これが「損益通算」です。
その年で引ききれなかった損失は、翌年以後3年、繰り越して控除できます。
これが「繰越控除」です。
自動では戻ってきません。
確定申告をして、自分で手続きした人だけが対象になります。
給与所得者で、普段は年末調整だけで済んでいる人も、この年は申告が必要です。ここだけは別です。
住宅ローンが残っていても、条件次第で使える制度です。
まず仕組みから見ていきます。
損益通算と繰越控除の仕組み。給与所得と相殺できる
考え方は単純です。損益通算は、家を売って出た赤字を、その年の給与所得や事業所得から引く仕組みです。
対象は総合課税の所得なので、会社員の給与にも使えます。職業は問いません。
順番はこうです。損失を差し引いた分だけ所得税の計算がやり直され、天引きされていた税金が還付されます。
翌年の住民税が下がることもあります。
売った年の損益通算そのものには、所得金額の上限はありません。
高年収の人でも、この年は使えます。
一方、引ききれなかった損失を翌年以降に繰り越す場合は話が別です。
繰越控除を使う年ごとに、合計所得金額が3,000万円を超えると、その年だけ適用を受けられません。
年によって収入の波がある人は、ここで計算が狂うことがあります。
譲渡所得そのものの計算の流れは、こちらでも説明しています。
住宅ローンが残っている場合
家を売った代金より、住宅ローンの残高のほうが多い。
いわゆるオーバーローンです。
このケースには、買い替えをしなくても使える特例があります。
売買契約の前日時点で、売った家に住宅ローンが残っていることが条件です。そこが境目です。
損益通算できる金額には上限があります。
ローン残高から売却価格を引いた金額と、実際の譲渡損失額。
この2つのうち、少ないほうまでしか使えません。
損失が丸ごと使えるわけではない、ということです。
もう一つ、家を買い替える場合の特例もあります。
こちらは新しい家の床面積が50平方メートル以上あること、返済期間10年以上の住宅ローンを組むことが条件です。ハードルはやや高めです。
売った後に住み替えるかどうかで、使う特例が変わります。
急ぐ人ほど注意です。住宅ローンの返済自体が苦しくて売却を考えている人は、先に売り方の選択肢を確認しておいてください。
住宅ローンの返済が苦しいとき、家を売る前に知っておくこと【任意売却】
要件と期間
条件を整理します。
所有期間は、売った年の1月1日時点で5年を超えていること。
5年以下は対象外です。
その家に実際に住んでいたことも必要です。
賃貸に出していた家や、投資目的の物件は対象になりません。自宅かどうかが基準です。
繰越控除が使えるのは、譲渡した年の翌年以後3年間です。
3年を過ぎると、残った損失があっても切り捨てられます。
早く動くほど、使い切れる可能性は上がります。
確定申告の期限も守らないといけません。
申告を忘れれば、権利があっても税金は戻りません。
古い家で取得費がはっきりしない場合、そもそも損失額の計算でつまずくことがあります。取得費の確認が先です。
この特例は期間限定の措置です。
自分の売却が対象になるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。
建築士目線で見る、損が出る理由
現場を見てきた立場から言うと、売却価格が下がる理由は一つではありません。
雨漏りや傾きは、見た目で分かる不具合です。
一方、基礎の配筋不足や、シロアリの進行具合は、床下や壁の中を見ないと分かりません。
査定の段階では気づかれず、買主の住宅ローン審査で表面化することもあります。表に出るのは後です。
金融機関は担保価値を見ます。
建物の評価が低いと、希望額まで融資が下りないことがあります。
そうなると、買主は指値交渉に動きます。
結果として売主の手取りが下がり、損失が確定するという流れです。
原因が
基礎、配管、シロアリ、地盤。どこに問題があっても同じことが起きます。
売る前にどこまで自分の家の状態を把握できているか。
損失の額が確定するのは、実際に売買契約を結んだあとです。
そこから逆算して、確定申告の準備を進めることになります。
2年目以降も、毎年申告しないと繰越控除は止まる
見落としやすいのは、翌年以降の手続きです。繰越控除は、損失が出た年に一度申告すれば自動で続くものではありません。
繰り越した損失を使う年は、その年ごとに確定申告が必要です。しかも、途中を飛ばさず連続して出していることが条件になります。
会社員の場合、2年目は給与しか収入が無いことが多いはずです。年末調整だけで済ませたくなりますが、それだと繰越控除は受けられません。
1年でも申告を切らすと、残っている損失があっても、その後の年には使えなくなります。3年分の権利を持っていても、途中で途切れたら終わりです。
使う用紙も、普段の申告と違います。損失を翌年に持ち越すには、損失申告用の確定申告書を出す必要があります。税務署で「譲渡損失を繰り越したい」と伝えれば、必要な用紙を案内してもらえます。
売った年の申告書の控えは、手元に残しておいてください。翌年の申告で、前年から繰り越した損失の額を書き写すことになるからです。
転職や退職で収入が減った年も、申告は続けてください。その年に引ききれなくても、残りはさらに翌年へ回せます。ただし3年という期限は動きません。
申告の手順そのものは、こちらにまとめています。
売った年に使う損益通算と、翌年以後に使う繰越控除は、上限や申告の決まりが違います。どの年にどちらを使うのかを、本文の内容から並べました。
| 項目 | 損益通算（売った年） | 繰越控除（翌年以後） |
|---|---|---|
| 使える時期 | 家を売った年 | 譲渡した年の翌年以後3年間 |
| 何から引くか | その年の給与所得や事業所得 | 売った年に引ききれなかった損失を、その年の所得から |
| 所得の上限 | なし（高年収でも使える） | 合計所得金額が3,000万円を超える年は使えない |
| 申告 | 確定申告が必要（年末調整だけでは不可） | 使う年ごとに確定申告。1年でも切らすと、その後の年は使えない |
| 期限を過ぎたら | ― | 3年を過ぎて残った損失は切り捨て |
まとめ。申告しないと戻らない
譲渡損失の損益通算・繰越控除は、知っているかどうかで結果が変わる制度です。
要件に当てはまれば、確定申告で税金が戻る可能性があります。
黙っていれば、何も起きません。
売却額が決まった時点で、税務署か税理士に相談し、対象になるか確認しておくと安心です。
利益が出た場合の3,000万円特別控除とは、別の制度です。混同しやすい点です。
マイホーム売却の3000万円特別控除｜要件と、空き家特例との違い
自分のケースがどちらに近いか。まず、そこを整理するところから始めてください。
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よくある質問
不動産を売却して損失が出たら、必ず税金は戻りますか？
必ず戻るわけではありません。所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えていること、実際に住んでいた家であることなど、複数の要件があります。繰越控除を使う年は合計所得金額が3,000万円以下であることも条件です。確定申告をして初めて適用されるので、申告をしなければ税金は戻りません。
給与所得者でも確定申告は必要ですか？
必要です。会社員で普段は年末調整だけの人も、譲渡損失の損益通算・繰越控除を使う年は自分で確定申告をしなければなりません。申告をして初めて、天引きされていた所得税の還付や翌年以降の繰り越しが認められます。申告を忘れると、要件を満たしていても税金は戻りません。
住宅ローンが残ったまま売っても、この制度は使えますか？
使える場合があります。売買契約の前日時点で住宅ローンが残っていれば、買い替えをしなくても損益通算・繰越控除の対象になる特例があります。ただし損益通算できる金額は、ローン残高から売却価格を引いた額と、実際の譲渡損失額のうち少ないほうが上限です。詳しい要件は税務署か税理士に確認してください。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。