家を売った翌年、住民税や保険料はどう変わるか｜国保・後期高齢者医療への影響【建築士監修】

結論、上がるかは所得次第

家を売った次の年、住民税と保険料が上がることがあります。

理由は一つです。譲渡所得が「所得」として、翌年の計算に乗るからです。

軸は所得です。住民税は前年の所得で、翌年度の税額が決まります。国民健康保険料と後期高齢者医療の保険料も、所得で決まる部分があります。

家を売って出た利益は、この「所得」に含まれます。だから住民税にも保険料にも乗ります。

ただし、特別控除を使って課税譲渡所得がゼロになれば話は別です。

所得が消えれば、乗せるものがありません。

影響もゼロです。

ここから、仕組みを一つずつ見ていきます。

譲渡所得はなぜ翌年の住民税に乗るのか

順番はこうです。不動産を売って利益(譲渡所得)が出ると、確定申告をして税金を納めます。かかるのは所得税と住民税の両方です。

所得税はその年のうちに納めます。住民税は翌年度に反映されます。

住民税は「前年の所得をもとに、翌年度の税額を決める」仕組みだからです。給与所得や事業所得と同じ扱いで、譲渡所得も合算されます。特別な税金ではありません。

家を売った年の所得税だけでは終わりません。

翌年の住民税にも、金額が乗ってきます。

譲渡所得税の計算の流れは不動産売却の譲渡所得税にまとめています。確定申告の実際の手順は家を売った翌年の確定申告で説明しました。

ここでは、税金の外側にある保険料への波及を見ていきます。

国民健康保険と後期高齢者医療は、所得で決まる

会社員以外の公的医療保険は、国民健康保険か後期高齢者医療制度です。自営業やフリーランス、無職の人は国民健康保険、75歳以上になると後期高齢者医療制度に移ります。加入先で保険料の仕組みが変わります。

どちらも保険料の一部が「所得割」で、所得の額に応じて変わります。前年の所得が高いほど、所得割は増える仕組みです。所得の額がものを言います。

譲渡所得は、この所得割の計算に入ります。

入るか入らないか、ではありません。必ず入ります。

家を売って利益が出た年の翌年度は、国保や後期高齢者医療の保険料が上がりやすくなります。上がり幅は、所得の額と自治体の計算方法で変わります。

金額は自分では出せません。

届いた通知書か、自治体の窓口で確認するのが確実です。

会社員と自営業で、影響の出方が違う

同じ家を売っても、影響の出方は加入している保険で変わります。ここが混同されやすいところです。

会社員で、協会けんぽや会社の健康保険組合に入っている場合。健康保険料は給与の標準報酬月額で決まります。決め手は給与だけです。

譲渡所得が出ても、健康保険料そのものは通常変わりません。ここは影響なしです。

ただし住民税は別です。

給与天引き(特別徴収)の税額が上がります。経理担当に副収入の中身までは伝わりませんが、金額の変化には気づかれることがあります。そこは仕方ありません。

話はここで変わります。自営業やフリーランス、年金生活者、退職して国保に入っている人は違います。国保や後期高齢者医療は前年の所得で保険料が決まるため、直接影響を受けます。

思ったより保険料が上がって驚くのは、たいていこのパターンです。

特別控除で所得が消えれば、この話ごと消える

対策は単純です。一番有効なのは、課税譲渡所得そのものを減らすことです。マイホームを売ったときの3000万円特別控除は代表例です。

要件と空き家特例との違いはマイホーム売却の3000万円特別控除にまとめました。

控除を使って課税譲渡所得がゼロになれば、住民税にも保険料にも乗りません。

乗せる所得がないからです。ここが一番大事なところです。

逆のパターンもあります。取得費(買ったときの金額)が分からないまま申告すると、譲渡所得が実際より大きく出ることがあります。

概算取得費の考え方は買った金額が分からない家を売るときで説明しました。

所得が膨らめば、住民税も保険料も、その分乗ってきます。

上がるのは翌年度の分だけ。その次の年度は元に戻る

よく聞かれるのが「一度上がったら、ずっと高いままなのか」です。答えは、いいえです。

譲渡所得は、家を売ったその年だけの所得です。給料のように毎年入るものではありません。

住民税も国保も後期高齢者医療も、見るのは前年の所得です。だから乗るのは、売った年の翌年度の計算だけです。

その次の年度になると、前年の所得に譲渡所得は入っていません。税額も保険料も、ふだんの所得だけで計算した水準に戻ります。

ただし、その翌年度の負担はまとまって来ます。所得税は確定申告で納めますが、住民税と保険料はそのあとで通知が届いてから払います。

売却代金を使い切っていると、ここで困ります。売ったお金の一部は、翌年度の税金と保険料の分として、手を付けずに残しておいてください。

なお、売って損が出た場合は、乗せる所得がありません。住民税も保険料も、売却の影響では上がりません。損が出たときに税金が戻るかは家を売って損が出たら、税金は戻るかで説明しています。

建築士の目で見ておきたいこと

ここから先は、現場を見てきた人間としての話です。

取得費は、契約書の金額だけで決まるわけではありません。増改築の履歴があれば、その費用を取得費に加えられることがあります。書類の有無が分かれ目です。

記録が残っているかどうかで、譲渡所得の額が変わることがあります。

古い家ほど、記録が残っていないのが実情です。確認申請の副本。リフォームの領収書。

残っているものは、申告の前に一度集めておくと判断材料が増えます。

引き渡しの時期も、実は関係します。年内に引き渡すか、年明けにずらすかで、どの年の所得になるかが変わるからです。ここは軽視できません。

そこは税理士に相談しながら決める話です。この記事だけでは判断できません。

金額そのものは、建物の状態と現場の条件で大きく変わります。見積もりや試算は、複数のところで取ってください。

不安な点は、税理士か自治体の窓口に直接確認してください。