戸建てを売る費用と税金の内訳｜測量・解体・仲介手数料の要点【建築士監修】

戸建てを売る費用と税金の内訳をどう考えるか

戸建ての売却費用は、大きく2つに分かれます。仲介手数料や印紙税のように、ほぼ必ずかかる費用です。もうひとつが、測量費や解体費のように、土地と建物の状態で発生するかどうかが変わる費用です。

税金は、売って利益が出たときの譲渡所得税が中心になります。建物は年数がたつほど価値が下がり、この「減価」の分だけ税金の計算に使う金額が変わります。ここが戸建て特有の分かれ目です。

マンションは建物と敷地をまとめて査定しますが、戸建ては土地と建物を分けて見ます。土地には測量、建物には解体や減価の話が、それぞれ別に付いてきます。

費用の全体像は、仲介手数料や登記費用まで含めて別記事で一覧にしています。ここでは、戸建てだから見ておきたい点にしぼって整理します。

測量費が要るかどうかは、境界の状態で決まる

測量費がかかるかどうかは、境界がすでに確定しているかで決まります。確定測量図が手元にあり、境界標も現地にあれば、あらためて測量しなくても売れることがあります。

書類がない、境界があいまい、隣地との認識が食い違っている。こういう戸建てでは、契約前に測量を求められることが多くなります。

古い分譲地ほど、この書類が見当たりません。慣習として測量費は売主が負担しますが、法律で決まっているわけではありません。負担の考え方や測量の要否は測量の費用は誰が払う？で確認してください。

古い戸建てでは、登記簿の面積と実測の面積が合わないこともあります。差が大きいと、契約書の面積表記にも関わるため、測量で実際の面積を確定させておくと話がスムーズです。

解体するかどうかで、費用も税金も変わる

古い戸建てを解体して更地で売るか、建物を残したまま売るかは、費用にも税金にも影響します。

解体費用は業者と建物の状態で大きく変わります。この記事では金額の目安は書きません。複数の見積もりを取って比べてください。

現場で見ていると、原因は屋根とは限りません。雨漏りの跡があっても、外壁や基礎の劣化が原因ということもあります。見た目で分かる劣化と、床下や天井裏のように見えない劣化は別物です。

傾きやひび割れも同じです。原因が基礎にあるのか地盤にあるのかで、直す範囲も費用も変わります。素人目の判断で解体を決めると、直せば済んだ部分まで壊すことになりかねません。

判断を急いで解体を決めると、あとで悔やみます。古家付きのまま売った方が、手取りが残ったということもあります。解体するかどうかの決め方は空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方にまとめました。

土地として売るために建物を取り壊した費用は、税金の計算で差し引ける譲渡費用にあたります。売るために直接かかったかどうかが分かれ目です。

仲介手数料と印紙税は、ほぼ必ずかかる

仲介手数料には上限があり、宅地建物取引業法の告示で決まっています。実際の金額は不動産会社との合意で決まるので、契約前に確認してください。計算の仕方は仲介手数料の計算方法にまとめています。

売買契約書には印紙税もかかります。期限つきの軽減税率があり、契約金額によって税額が変わります。

どちらも、売るために直接かかった費用として扱われます。あとで出てくる譲渡所得の計算で、差し引ける側の費用です。

建物の減価が、譲渡所得の計算に影響する

戸建てを売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。ここで影響してくるのが、建物の「減価」です。

建物の取得費は、購入代金や建築代金そのものではありません。所有していた期間分の減価償却費相当額を差し引いた金額です。木造住宅は年数が経つほど、この差し引く額が大きくなります。

つまり、古い戸建てほど、建物部分の取得費は小さく計算されます。取得費が小さくなれば、利益(譲渡所得)は大きく出やすくなります。安く売ったつもりでも、税金の計算では利益が出ることがあります。

所有期間が5年を超えるかどうかでも、税率が変わります。マイホームには、要件を満たせば使える特別控除もあります。計算の流れは不動産売却の譲渡所得税で整理しています。

費用はいつ払うか。売れる前に出ていくものと、あとから来るもの

戸建ての費用で見落としやすいのが、払う順番です。売れてから代金で払えるものと、売れる前に自分の財布から出すものがあります。

測量費と解体費は、代金が入る前に出ていきます。境界の確定も建物の解体も、引き渡しより前に済ませる作業だからです。手元の現金で立て替える前提で考えてください。

仲介手数料は、契約時と引き渡し時に分けて払う形が一般的です。印紙税は、契約書を作る契約のときに払います。住宅ローンが残っていれば、抵当権抹消の登記費用は引き渡しの日に、残債の返済とあわせて処理します。

固定資産税は、引き渡し日を境に買主と日割りで精算します。売主がその年の分を先に納めていれば、引き渡し後の分を買主から受け取る形です。仕組みは固定資産税の日割り精算とはで確認してください。

譲渡所得税は、いちばん遅く来ます。売った年の翌年に確定申告をして納めます。代金が入ってから間があくので、税金の分は使わずに分けておいてください。

申告の手順は家を売った翌年の確定申告にまとめています。

戸建てを売るときの費用と税金を、かかるかどうか、いつ払うかで並べました。手元の現金で先に立て替えるものがどれかを確かめるのに使ってください。

項目	かかるかどうか	払うタイミング	気をつけること
測量費	境界が確定していないと求められることが多い	代金が入る前	確定測量図と境界標があれば要らないこともある
解体費	解体して更地で売るときだけ	代金が入る前	土地として売るために取り壊した費用は譲渡費用にあたる
仲介手数料	ほぼ必ずかかる	契約時と引き渡し時に分けて払う形が一般的	上限は告示で決まっていて、実際の金額は不動産会社との合意で決まる
印紙税	ほぼ必ずかかる	契約のとき	契約金額によって税額が変わる
抵当権抹消の登記費用	住宅ローンが残っているとき	引き渡しの日	残債の返済とあわせて処理する
譲渡所得税	売って利益が出たとき	売った年の翌年の確定申告	古い戸建ては建物の取得費が小さく計算され、利益が出やすい

土地と建物の内訳が分からないと、税金の計算が進まない

建物の減価を計算するには、買ったときの値段のうち建物がいくらだったかが要ります。土地は年数がたっても減価しないので、差し引くのは建物部分だけです。

困るのは、土地と建物をまとめて買った戸建てです。建売住宅や中古の戸建てでは、契約書に合計の金額しか書かれていないことがあります。

注文住宅なら、話は分かりやすくなります。土地は売買契約、建物は工務店との請負契約と、書類が別になっていることが多いからです。

まず探してほしいのは、買ったときの売買契約書と、建てたときの請負契約書です。領収書や、増改築をしたときの契約書もあれば一緒に出しておいてください。

契約書に内訳が書かれていない場合、分け方を自分で決めつけないでください。分け方しだいで建物の取得費が変わり、税額も変わります。申告の前に、税務署か税理士に確認してから進める方が安全です。

書類探しは、売り出す前に始めておくと楽です。申告は翌年でも、引っ越したあとでは古い書類が出てこなくなりがちです。

書類が見つからず、買った金額そのものが分からない場合は考え方が変わります。買った金額が分からない家を売るときで整理しています。

買主の住宅ローンで、戸建てだからこそ起きること

戸建てには、マンションにはない壁があります。買主の住宅ローンです。

増築部分が登記されていない、検査済証が見当たらない。こういう戸建てでは、金融機関の審査で確認が止まることがあります。担保に取る建物を、登記で確認するからです。

売主にとっては「昔からある家」でも、買主の銀行から見ると書類が足りない物件になります。ここは、売り出す前に分かっておきたいところです。

工務店を10年やってきた立場から言うと、増築や修繕の記録は思っている以上にものを言います。図面や請負契約書が残っていれば、先に出しておくと話が早く進みます。

住宅ローンの審査でつまずく物件は、気づくのが遅いほど動きにくくなります。売り出す前に気づけば、選べる対応の幅が広がります。ローンの審査が通らず契約が白紙に戻る流れは買主の住宅ローンが通らず契約が白紙に戻ったらにまとめています。