不動産売買契約書の印紙税はいくらか。軽減措置と電子契約で不要になる条件

売買契約書の印紙税はいくらかかるか

印紙税は、契約書に書く金額によって決まる税金で、金額が高くなるほど税額も段階的に上がっていきます。 高ければ税額も上がる、それだけの話です。

軽減措置を使えば税額はおよそ半分に抑えられ、電子契約で締結すれば印紙そのものが不要になります。 負担するのは、契約書を手元に残す人です。

負担の話はシンプルです。 売主と買主は、それぞれ自分の分を自分で負担するのが一般的な扱いです。 契約から引き渡しまでの流れや必要書類は、家を売る流れと必要書類の記事に譲り、ここでは印紙税だけに絞って説明します。

契約金額で税額が変わる仕組み

印紙税は「文書の種類」と「書いてある金額」で税額が決まる仕組みで、不動産の売買契約書はこの中の一区分にあたります。 判定に使うのは、契約書に実際に書いた金額そのものです。

査定額や実勢価格ではなく、契約書に書いた数字だけを見ます。 金額が上がるほど、税額も何段階かに分かれて上がっていきます。

たとえば1,000万円超5,000万円以下なら、軽減後の税額は1万円です。 5,000万円超1億円以下になると3万円まで上がります。 細かい区分は国税庁の一覧表で公開されています。

契約書に金額を書かない場合は、一律200円という扱いです。 書かなければゼロ、にはなりません。

もう一つ見落としがちな点として、契約金額と消費税額を分けて書くと、消費税分は印紙税の判定金額に含まれません。 新築や事業者からの購入で、税込表示になっているときに関わってきます。 個人同士の中古住宅の売買では、出番の少ない話です。

印紙税は、契約書という「文書」にかかる税金で、売って利益が出たときの譲渡所得税とはまったく別の税金です。 この2つを混同している人を、現場でよく見かけます。

軽減措置は令和9年3月31日まで

いま挙げた税額は、実はすでに軽減後の金額です。 不動産の譲渡に関する契約書には、租税特別措置法による軽減措置があります。 対象は、令和9年(2027年)3月31日までに作成される契約書です。

ずっとではありません。 本則の税額より低い額で済む、期限つきの措置で、住宅を含む不動産取引の負担を抑える目的で設けられました。 これまで何度も延長されてきましたが、今後の延長は確定していません。

今の時点では、軽減措置の期間内です。 それだけ押さえておけば十分です。

もう一つ注意したいのが、契約後に金額を書き直す覚書です。 価格変更の覚書を新たに作ると、その覚書自体が新しい課税文書になることがあります。 金額を変える合意は、口約束にせず必ず書面に残してください。

電子契約なら印紙はいらない

印紙税は紙の文書にかかる税金で、契約をデータでやり取りする電子契約はこの「文書」に当たりません。 だから印紙は不要になります。

これは国税庁の考え方に基づくもので、抜け道ではありません。 不動産会社が使うクラウド型の電子契約サービスも、この仕組みで印紙代を減らしています。

ただし、電子契約で結んだデータをあとから紙に印刷して押印し直すと、その紙が新たな課税文書になる可能性があります。 控えとして印刷するだけなら問題ありません。

現場では、買主が住宅ローンを使う場合に金融機関から契約書の原本提出を求められる場面もあります。 電子契約に対応していない金融機関も、まだ残っています。 対応は金融機関次第です。

不動産会社と金融機関、両方に先に確認しておくと安心です。 ここで慌てる人を何人も見てきました。

誰が何通ぶん払うか

契約書は、売主用と買主用の2通作るのが一般的です。 それぞれが自分の手元に残す1通分の印紙税を、自分で負担します。 折半にする、片方がまとめて払うという決め方も、当事者の自由です。

特約で決めておけばそれに従い、決めていなければ自分の分は自分で、が基本です。 ルールはこれだけです。

印紙税法には、共同で作った契約書は当事者全員が連帯して納税義務を負う、という定めもあります。 とはいえ実務で連帯責任が問題になる場面は、ほとんどありません。 それぞれが自分の分を用意する慣習で、まず片づきます。

原本を1通だけ作りコピーを他方に渡す方法もあり、印紙代は1通分で済みます。 ただし買主が住宅ローンを組むなら、この方法は避けたほうが無難です。

原本を金融機関に提出できず、審査が止まることがあるからです。 ここで詰まる人を、実際に見てきました。

重要事項説明書には印紙は要らず、課税文書に当たるのは売買契約書だけです。 この違いを知らずに、両方に印紙が要ると思い込む人もいます。

払った印紙代は、確定申告で引ける費用に入る

売主が自分の契約書に貼った印紙代は、譲渡費用に入ります。 売った金額から差し引ける費用の一つです。 金額は小さくても、引けるものは引いておきます。

対象になるのは、売主が自分で負担した分です。 折半や肩代わりで負担を変えた場合は、どこまで引けるか税務署か税理士に確認してください。

見落としやすいのが、買ったときの印紙代です。 その家を買ったときの契約書に貼った印紙は、取得費のほうに入ります。 売るときの契約書だけでなく、買ったときの契約書も引っ張り出してください。

証拠になるのは、印紙を貼って消印した契約書の控えです。 印紙を買ったときの領収書があれば、それも一緒に取っておきます。 引き渡しが終わっても、契約書は捨てないでください。

引き渡しの日に慌てて印紙を買い、控えを不動産会社に預けたまま忘れる人がいます。 申告は翌年なので、そのころには手元に何も残っていません。 契約の場で、自分の原本を自分で持ち帰ると決めておくと確実です。

譲渡費用にどこまで入るかは、譲渡所得税の記事にまとめてあります。 申告の手順は確定申告のやり方で確認してください。

印紙税は費用のごく一部

印紙税は、売却費用の中では小さい部類です。 仲介手数料や登記費用など、他の項目のほうが金額は大きくなります。 全体像は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめてあります。

仲介手数料の計算方法はこちらの記事で確認してください。

契約書の中身に不安があるなら、先に条件を固めるのが順番です。 金額の話は、そのあとで十分間に合います。 そこを飛ばして進めると、あとで揉めます。