固定資産税の日割り精算とは｜起算日と引き渡し日の決め方【建築士監修】

固定資産税の日割り精算とは。誰が何を払うか

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分がまとめて課税されます。3月に家を売っても、その年の税金を払う義務があるのは元の所有者です。ここが出発点です。

このままでは、売主だけが損をします。そこで、引き渡し日を境に、買主が使う期間の分を売主に支払う。これが日割り精算です。

法律で決まった制度ではありません。不動産取引の商慣習として、ほとんどの売買で行われています。義務ではなく、慣習です。

精算金は税金そのものではありません。売主と買主の間でやり取りするお金です。

役所への納税義務者は、売却後も元の所有者のままです。名義はここでは変わりません。

なぜ1月1日基準とズレが起きるのか

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)時点の所有者を基準に課税する仕組みです。年の途中で持ち主が変わっても、その年の納税義務者は変わりません。ここは動きません。

ここに違和感を持つ人は多いです。「もう自分の家じゃないのに、なぜ払うのか」という声はよく聞きます。

制度の建て付けがそうなっているので、覆せません。だから実務では、日割りで買主に負担してもらう形で調整します。ここは実務での工夫です。

引き渡しが年明け直後なら、日割りに含まれる期間は短くなります。年末に近い引き渡しなら、買主が負担する期間は長くなります。時期がすべてを決めます。

起算日は関東と関西で違う

日割り計算をどこから数えるか。これを起算日と呼びます。

関東は1月1日を起算日にする例が多いとされます。関西は4月1日を起算日にする例が多いとされます。地域によって違います。

起算日が変わると、売主と買主それぞれの負担期間の数え方も変わります。同じ引き渡し日でも、起算日が違うだけで精算金額は変わってきます。

どちらが正しい、という決まりはありません。取引の慣習として、地域差があるだけです。

どの地域の取引でも、どちらの起算日を使うかは仲介会社や契約の内容で決まります。契約前に、どちらの起算日で計算するのか確認しておいてください。確認しないまま進めてしまう人もいます。

精算金は売買代金の一部になる

ここを誤解している人は多いです。固定資産税の精算金は、国や自治体に払う税金ではありません。売買代金に上乗せする形で、買主から売主へ支払われます。

契約書では「固定資産税等清算金」として、売買代金と別に書かれるのが一般的です。ただし実質は、代金の一部として扱われます。呼び方が違うだけです。

ここが譲渡所得税の計算にも関わってきます。受け取った精算金は、譲渡収入金額に含めて計算するのが基本の考え方です。計算全体の流れは不動産売却の譲渡所得税にまとめました。

都市計画税がかかる地域では、固定資産税とあわせて精算するのが通例です。清算書に両方の税額が入っているか、内訳を確認してください。

建築士の視点。精算より先に確かめておきたいこと

現場で立ち会っていると、精算の金額より先に問題になることがあります。課税床面積と、実際の建物が合っているかどうかです。ここが本当の急所です。

増築部分が未登記のままだと、固定資産税の対象に入っていないことがあります。逆に、取り壊した離れの分が、課税台帳に残ったままのケースもありました。台帳とのズレはよくあります。

精算は、今かかっている税額を分けるだけの話です。台帳がずれていれば、精算した金額も実態とずれます。未登記の建物がある場合の進め方は未登記の建物がある家は売れるかにまとめました。

納税通知書が届く前に引き渡すとき。税額が分からない場合の決め方

固定資産税の納税通知書は、ふつう春ごろに届きます。それより前に引き渡すと、精算に使う今年の税額がまだ決まっていません。1月1日起算の契約で年明けに引き渡す場合は、たいていこの状態です。

実務では、やり方が二つあります。一つは、前年の税額をもとに精算し、それで終わりにする方法です。もう一つは、前年の税額で仮に精算し、通知書が届いてから差額をやり取りする方法です。

どちらにするかは、契約書の特約で決めます。「前年度の税額をもって精算し、その後の差額は精算しない」といった一文が入っていることがあります。読まずに判を押す人がいます。

税額は、毎年同じとは限りません。前年の額で終わりにすると決めたなら、あとで差が出ても請求できません。逆に差額精算にすると、決済のあとに相手と連絡を取り直す手間が残ります。

前年の税額は、前年に届いた納税通知書と課税明細書で分かります。手元に無ければ、役所で税額を証明する書類（公課証明書など）を取れます。契約の前に用意しておくと、仲介会社の計算も早く進みます。

通知書が届いたら、納期ごとの支払いは売主が最後まで済ませます。買主から受け取った精算金は、その穴埋めです。

清算書は、翌年の申告まで残しておいてください。申告の流れは家を売った翌年の確定申告にまとめました。

計算のしかた。年税額を日数で割って、買主の日数を掛ける

精算金の出し方は、どの取引でもほぼ同じです。まず年税額を、その年の日数で割ります。これで1日分の税額が出ます。

次に、買主が負担する日数を数えます。1月1日起算なら、引き渡し日からその年の12月31日までです。4月1日起算なら、引き渡し日から翌年3月31日までです。

1日分の税額に、この日数を掛けたものが精算金です。都市計画税も同じ計算で出し、合計を買主が売主に払います。

引き渡し日当日をどちらの負担にするかは、契約書で決まります。当日から買主の負担にする例が多いとされますが、決まりではありません。

うるう年は、その年の日数が変わります。割る日数がいくつになっているか、清算書で確かめてください。端数の切り捨て・切り上げも、仲介会社の計算のしかたで変わります。

年税額は課税明細書にあるので、契約前に自分でおおよその額を出せます。自分の計算と清算書の額が合わないときは、起算日と当日の扱いを先に疑ってください。この二つで差が出ることが多いです。

マンションなら、管理費や修繕積立金も、同じ考え方で日割りする例があります。固定資産税と一緒に清算書に載っているか、見ておいてください。マンションの費用全体はマンション売却の費用と税金にまとめました。

何をすればいいか。契約前に確認する3点

やることは、多くありません。まず、起算日をどちらにするか、契約書で確認する。

次に、都市計画税がかかる地域かどうかを確認する。最後に、増築や未登記の部分がないか、課税明細書と現況を見比べる。

精算金の具体的な金額は、固定資産税の年税額と引き渡し日で決まります。物件ごとに違うため、ここでは金額を示しません。

不動産会社の担当者に、清算書の内訳を早めに見せてもらってください。決済当日に初めて金額を見る、という進め方はおすすめしません。

売却全体の流れの中で、この精算がどこに入るかは家を売る流れは7ステップで確認できます。必要書類の一覧は不動産売却の必要書類に、売却でかかる費用全体は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめました。