決済・引き渡し当日の流れ｜銀行で1〜2時間、持ち物と支払うもの【建築士監修】

決済・引き渡し当日は、銀行の一室で1〜2時間

決済・引き渡しの当日、何が起きるのか。結論から言うと、銀行の一室に人が集まり、1〜2時間で全部片づきます。拍子抜けするほど短い時間です。

場所は買主が住宅ローンを組む金融機関の支店が多いです。司法書士事務所や仲介会社の事務所になることもあります。会場は毎回同じではありません。

集まるのは売主・買主・双方の仲介担当・司法書士・銀行の担当者です。長丁場ではありません。段取りが決まっている作業です。

平日の日中に行われるのが基本です。金融機関の窓口が開いている時間でしか、お金は動かせません。売却の最後の工程が、この1〜2時間です。

当日の流れを、順番で見る

やることは決まった順番で進みます。飛ばせる工程はありません。

1. 本人確認・書類確認：司法書士が売主の本人確認と、登記識別情報・印鑑証明書・実印など書類を確認する
2. 融資の実行：買主の住宅ローンが実行され、買主の口座に振り込まれる
3. 残代金の入金：融資額の中から残代金が売主の口座へ振り込まれる
4. 入金確認：通帳や窓口で、入金を確認する
5. 諸費用の精算：固定資産税など、日割りで精算するお金をやり取りする
6. 鍵の引き渡し：鍵一式を買主へ渡す
7. 登記書類の引き継ぎ：司法書士が書類一式を預かり、後日法務局へ申請する

書類に不備があると、この順番が止まります。実印と印鑑証明書の名前・住所が登記簿と食い違っているだけで、その場で先に進めなくなることがあります。たった一文字のずれが命取りです。

山場はここまでです。ここまでで、決済・引き渡しは終わりです。

あとは司法書士が登記を進めるのを待つだけです。所有権の移転と、住宅ローンが残っていれば抵当権の抹消が、後日まとめて登記されます。手続きはこれで一区切りです。

持ち物と、その場で払うもの

当日の持ち物は、事前に仲介会社から一覧をもらえます。ここでは代表的なものを挙げます。リストは長めです。

• 実印と印鑑証明書
• 運転免許証などの本人確認書類
• 登記識別情報（権利証）
• 固定資産税の納税通知書
• 振込先の通帳
• 鍵一式（玄関だけでなく、勝手口・物置・郵便受けまで）
• 設備の取扱説明書と保証書

マンションは別枠です。マンションを売る場合は、管理規約や総会議事録一式を求められることもあります。管理費・修繕積立金の精算も、この日に行うのが一般的です。

その場で払うものは、司法書士への報酬と仲介手数料の残りです。抵当権が残っていれば、抹消費用も加わります。

仲介手数料の計算のしかたは仲介手数料の計算方法で説明しています。細かい費用ほど見落としやすいです。

金額は物件やローンの残り具合で大きく変わります。見積もりは事前に、仲介会社や司法書士へ確認しておく話です。ここで慌てて確認する話ではありません。

建築士の視点：鍵と設備は、増築部分まで漏れなく

鍵は甘く見られがちです。現場を見てきた立場で言うと、当日になって困るのは鍵の渡し忘れです。

玄関の鍵は誰でも用意します。忘れやすいのは、増築した部屋の鍵、物置や倉庫の鍵、宅配ボックスや門扉のリモコンです。

住みながら売った家ほど、こうした予備の鍵が引き出しの奥に残っています。当日に慌てて探すより、荷造りの段階で一式まとめておくほうが確実です。後回しは禁物です。

設備の取扱説明書や保証書も同じです。給湯器やエアコンの説明書がないと、買主は使い方が分からず困ります。書類が残っていなければ、簡単な使い方だけでもメモにして渡すと親切です。

もう一つ、現場でよく見るのが付帯設備表との食い違いです。契約時に「残す」と決めたエアコンや照明を、引っ越しのときに外して持って行ってしまうケースがあります。確認漏れが起きやすい場面です。

これは当日に発覚すると、その場では直せません。契約書に書いた設備の一覧を、荷造りの前にもう一度見比べておくと防げます。

融資の実行そのものが、決済の直前で止まる話もあります。原因は、担保になる建物の評価のことがあります。ここは見落とされがちです。

検査済証がない、増築部分が未登記のまま。こういう事情です。この仕組みは買主の住宅ローンが通らず契約が白紙に戻ったらにまとめました。

決済の前に発覚するならまだいいほうです。当日になって発覚すると、その日は終われません。

売主にローンが残っているなら、当日その場で完済する

売主の住宅ローンが残っている家は、当日の流れが一つ増えます。買主から入った残代金で、その場でローンを返し切ります。返し終わらないと抵当権が消えず、買主に渡せません。

大事なのは当日ではなく、決済日が決まった時点の動きです。借りている金融機関に「一括で返す」と申し出て、返済日を伝えます。申し出から手続きまで日数がかかる銀行があるので、日程が決まったらすぐ連絡します。

当日は、残代金の入金を確認したあと、返済分を金融機関に振り込みます。振込ではなく、返済用の口座から引き落とす形をとる銀行もあります。どちらになるかは、申し出のときに確認しておく話です。

返済が終わると、金融機関から抵当権を消すための書類が出ます。司法書士がその書類を受け取り、所有権の移転と一緒に法務局へ申請します。書類の受け渡しの段取りは、司法書士が金融機関と事前に詰めておきます。

返す金額は、事前に見た残高そのままではありません。返済日までの利息が日割りで乗り、繰上返済の手数料がかかる銀行もあります。正確な金額が知りたいなら、返済日を伝えたうえで金融機関に出してもらいます。

残代金からローンを引いた額が、手元に残るお金の元になります。そこから仲介手数料の残りや司法書士への報酬を引きます。何が引かれるかは不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

ローンの返済額が残代金を上回る場合は、その場では終われません。足りない分を自己資金で用意するか、事前に別の相談が要ります。こうなりそうな家は、決済日を決める前に仲介会社へ伝えておくことです。

売主の住宅ローンが残っているかどうかで、事前の連絡と当日に払うものが変わります。ローンが残っていない家と残っている家で、違いを並べました。

項目	ローンが残っていない家	ローンが残っている家
決済日が決まったらすること	費用の見積もりを仲介会社や司法書士に確認する	それに加えて、借りている金融機関に一括で返すと申し出て、返済日を伝える
当日の流れ	上の順番どおりに進む	残代金の入金を確認したあと、その場でローンを返し切る工程が増える
その場で払うもの	司法書士への報酬、仲介手数料の残り	それに加えて、ローンの残り（返済日までの日割り利息、銀行によっては繰上返済の手数料）と抵当権の抹消費用
後日の登記	所有権の移転	所有権の移転と抵当権の抹消をまとめて申請する
その日に終われなくなる例	書類の不備、買主の融資が建物の評価で止まる	それに加えて、ローンの返済額が残代金を上回る

当日までに済ませておくこと

決済・引き渡しは、売却の最後の工程です。ここまでの流れ全体は家を売る流れは7ステップで確認できます。

書類集めは早いほど楽です。必要書類は決済当日だけでなく、契約前から少しずつ集めておくものです。抜けがないか、不動産売却の必要書類で一度見直しておくと安心です。

引っ越しは、決済・引き渡しより前に終わらせておくのが原則です。荷物が残ったままだと、当日その場で引き渡せません。

当日は段取りが決まっています。落ち着いて臨めば、1〜2時間で終わる話です。