抵当権抹消の費用と手続き｜ローンを完済しても登記は自動で消えない【建築士監修】

結論：住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自分で消えない

住宅ローンを完済した。もう抵当権もないはずだ。そう思っている人は多いです。

答えは、消えません。

抵当権の登記は、金融機関が自動で消してくれるものではありません。完済したあと、自分で「抹消登記」を申請して、初めて消えます。動くのは、自分です。

抵当権が残ったままでも、売り出すこと自体はできます。ただし引き渡しまでには、必ず抹消しておく必要があります。そこは外せません。

担保のない状態で所有権を渡す約束だからです。そこだけは動かせません。

やることは一つです。完済時に届く書類一式を使い、法務局へ抹消登記を申請します。かかる費用は、登録免許税と司法書士報酬の二つです。

売却するなら、この登記は決済の日に済ませます。単独では動かない手続きです。詳しくは、このあと順に説明します。

抵当権抹消にかかる費用は何か

費用の中身は二つです。法務局に払う登録免許税と、手続きを任せる場合の司法書士報酬です。

計算は単純です。登録免許税は、抹消する不動産の数で決まります。土地と建物の両方に抵当権があるなら、対象は2個です。

不動産1個につき1,000円と法律で決まっています。2個なら2,000円です。ここは金額が動きません。

一方、司法書士報酬に決まった額はありません。事務所ごとに差があります。

見積もりは、複数取ってください。金額は依頼先と、書類の状況で変わります。

自分で申請すれば、報酬はかかりません。ただし売却にあわせて行う場合は、事情が変わります。それは後の章で説明します。

抵当権抹消の費用は、売却全体の中では小さな部類です。仲介手数料や印紙税を含めた費用の全体像は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

抵当権抹消は、決済当日に同時に行う

同時進行が前提です。売却する場合、抵当権抹消登記は単独では動きません。決済（引き渡し）の日に、複数の登記を同時に済ませます。

流れはこうです。買主から売却代金が振り込まれます。その一部で、売主の残るローンを一括返済します。

返済が確認できて、初めて金融機関は書類を渡します。同じ日に、抹消登記も進めます。

その日のうちに、売主の抹消登記、買主への所有権移転、買主の新しい抵当権設定まで、まとめて申請します。順番が命です。

理由は明快です。抹消登記が先に終わっていないと、買主の銀行は融資を実行できません。だから司法書士が、申請をひとまとめにして処理します。

ここは個人で分担できる手続きではありません。売主・買主・双方の金融機関・司法書士が、決済の場に揃って進めます。

担当する司法書士は、多くの場合、買主側の金融機関が指定します。任せるのが早道です。

建築士の視点：買主のローンで、家そのものが引っかかることがある

決済が同時進行になる理由は、手続きの都合だけではありません。買主の融資審査には、家そのものの評価も入っています。評価の対象は家です。

現場を見てきた立場で言うと、ローンが通らない原因は、買主の年収だけとは限りません。そこは見落とされがちです。

建物も審査されます。担保になる建物の評価が低いと、希望どおりの金額が出ないことがあります。検査済証がない、増築部分が未登記のまま、といった事情が影響することがあります。

ここが厄介なところです。傷んだ床や雨漏りの跡は、内見で買主も気づきます。

でも検査済証の有無や、未登記の増築は違います。書類を見るまで分かりません。

見た目で分かる箇所と、分からない箇所があります。

抵当権抹消の準備を進めるのと同時に、自分の家の登記簿と建築確認の書類も見ておくと安心です。ここでつまずくと、決済の日程そのものが延びます。

確認の仕方は、検査済証がない家は売れるかと未登記の建物がある家は売れるかにまとめています。

抵当権抹消は自分でできるか

答えは簡単です。売却せず、完済しただけの場合は、自分で法務局に申請できます。書類も少なく、難しい手続きではありません。

完済時に届いた書類一式を持って、法務局の窓口へ行けば、書き方を教えてもらえます。平日に動ける人なら、費用をかけずに済みます。難しくはありません。

一方、売却にあわせて抹消する場合は、話が違います。決済の日に、他の登記と同時に処理するため、時間の余裕がありません。

タイミングを一つ外すと、決済そのものが止まります。だから売却時は、買主側の金融機関が指定する司法書士に任せるのが実務上の進め方です。

早めの相談が近道です。自分でやりたい場合も、決済前にどこまで動けるか、仲介する不動産会社や司法書士に早めに相談してください。必要な書類は不動産売却の必要書類で確認できます。

完済時に届く書類の中身と、住所が変わっていたときの注意

完済すると、金融機関から抹消用の書類が届きます。中身は金融機関によって名前や組み合わせが違います。届いたら、開けて中身を確認してください。

よく入っているのは、まず抵当権を消してよいと示す書類です。「解除証書」や「弁済証書」という名前で入っています。もう一つは、抵当権を設定したときの登記済証か登記識別情報です。

ほかに、金融機関から申請を任される委任状が入っていることが多いです。金融機関の資格を示す書類や、会社法人等番号が書かれた紙が付く場合もあります。どれが必要かは、同封の案内か法務局で確認してください。

書類の中には、使える期限を決めているものがあります。期限や注意書きは封筒の案内に書かれていることが多いです。届いたまま、しまい込まないでください。

見落としやすいのが、登記簿の住所や氏名です。家を買ったあとに引っ越しや結婚をしていると、登記簿と今の住所・氏名が食い違います。

その場合、抹消の前に、登記簿の住所や氏名を今のものに直す登記が必要になります。この登記にも費用がかかります。売却するなら、司法書士が決済の日にまとめて処理するのが一般的です。

自分で申請するなら、窓口へ行く前に登記簿を取って、住所と氏名を見比べてください。ここで食い違いが見つかると、持っていく書類が増えます。

完済したまま、何年も放置していた場合はどうなるか

珍しい話ではありません。ローンを完済したのに、抹消登記をしないまま何年も過ぎている家もあります。売却の話が出て、初めて気づくことも多いです。

時間は解決しません。放置していても、抵当権が自然に消えることはありません。登記簿には、返済し終わったローンの抵当権が、今も残っています。

まず確認することは一つです。完済時にもらった書類一式が、今も手元にあるかどうかです。

書類がそろっていれば、通常の抹消登記と同じ手順で進められます。慌てる必要はありません。

そこは要注意です。問題は、書類をなくした場合や、金融機関が合併・解散している場合です。書類の再発行や、権利を引き継いだ先の確認が必要になり、時間がかかります。

抵当権を設定した金融機関が、今も同じ名前で残っているとは限りません。合併や解散で、権利を引き継いだ先が変わっていることもあります。確認しないと分かりません。

売却を考え始めたら、早めに動いてください。抹消登記に手間取ると、決済の日程が後ろにずれます。急ぐ理由はここです。

まずは登記簿を確認し、抵当権が残っているかどうかを、法務局か司法書士に見てもらってください。売却全体の進め方は家を売る流れで確認できます。