権利証（登記識別情報）を失くした家は売れるか。再発行はできないが、司法書士が代わりを作れる【建築士監修】

権利証をなくしても、家は売れるか

先に結論です。権利証（登記識別情報）をなくしていても、家は売れます。

同じ登記識別情報を、もう一度発行してもらうことはできません。そこだけは変わりません。

**選択肢は二つです。**その代わり、司法書士に「本人確認情報」を作ってもらう方法か、法務局の「事前通知制度」を使う方法で、登記を進めます。どちらも不動産登記の手続き上、権利証の代わりとして正式に認められているルートです。

「権利証がない＝売れない」ではありません。順番と手間が増えるだけです。

権利証（登記識別情報）は、再発行できない

権利証は、法務局が不動産と名義人ごとに、登記が完了したときに一度だけ渡す書類です。2005年の制度改正以降は、紙の権利証ではなく「登記識別情報」という12桁の符号が発行されています。呼び方が変わっただけです。

**一度きりです。**紛失や汚損があっても、同じ番号を再発行する制度はありません。他人に知られた疑いがある場合は無効化の手続きがありますが、これは「取り戻す」話ではなく「使えなくする」話です。

ここは、建築確認済証と混同しやすいところです。建築確認済証をなくしても、多くの自治体で台帳記載事項証明という代わりの証明を取れます。詳しくは検査済証がない家の記事に書きました。

似ているようで、別物です。

権利証には、そういう公的な控えがありません。代わりを取りに行く先が、そもそも存在しないのです。

司法書士に「本人確認情報」を作ってもらう

実務でいちばん使われているのが、この方法です。司法書士が本人と直接会い、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類を確認しながら面談します。対面が欠かせません。

**仕組みはシンプルです。**面談の内容と、司法書士としての職業上の判断を書面にまとめたものが「本人確認情報」です。これを登記識別情報の代わりに、法務局への申請に添付します。

なぜこの方法が選ばれるのか。不動産の売買には決済日が決まっています。待っていられないからです。

事前通知制度は、法務局からの郵便が届いてから返送するまでに日数がかかります。本人確認情報なら、司法書士との面談さえ済めば手続きを前に進められます。****

依頼先は、売却を仲介する不動産会社に紹介してもらうのが早いです。決済に立ち会う司法書士がそのまま担当するケースがほとんどです。探す手間もかかりません。

事前通知制度という、もうひとつの道

**道はもうひとつあります。**司法書士に依頼しない、あるいは間に合わない場合は、法務局の事前通知制度を使います。

登記の申請が出されると、法務局から登記名義人の住所宛てに通知が郵送されます。**中身を確認して、期限内に返送する。**それで本人確認が完了し、登記が進みます。

この方法には司法書士への依頼料がかかりません。その代わり、郵便のやり取りに日数を取られます。期限内に返送できなければ、その登記申請自体が却下されます。

時間との勝負です。

住所と現住所が違う人は、特に注意が必要です。

実際の売買では、決済日を先に動かせないケースが多く、本人確認情報の方を選ぶ人が大半です。相続登記など急がない手続きでは、事前通知が使われることもあります。現場の選び方の話です。

権利証の代わりになる2つの方法を、売るときに気になる点で並べました。決済日がもう決まっているかどうかで、選ぶ方が変わります。

比べる点	司法書士の本人確認情報	法務局の事前通知制度
本人をどう確かめるか	司法書士が本人と会い、運転免許証やパスポートを見ながら面談する	法務局から登記名義人の住所に通知が届き、本人が中身を確かめて返送する
司法書士への依頼料	かかる（金額は事務所や物件の状況で差がある）	かからない
日数の読みやすさ	面談が済めば手続きを前に進められる	郵便が届いてから返送するまで日数を取られる
間に合わないとどうなるか	決済日に間に合わないと、買主の融資の実行が止まりかねない	期限内に返送できないと、その登記申請が却下される
よく使われる場面	決済日を動かせない売買（選ぶ人が大半）	相続登記など、急がない手続き

費用と日数はどう考えるか

ここでは具体的な金額は書きません。本人確認情報の作成費用は、依頼する司法書士事務所や物件の状況によって差があります。このサイトが確かな相場を持っていないからです。

**見積もりは複数取ってください。**決済を担当する司法書士から一件だけ聞いて決めるのではなく、金額の根拠もあわせて聞いておくと安心です。

住宅ローンを使う買主がいる場合は、もっとシビアです。金融機関は融資を実行する日と、所有権移転登記を申請する日を、同じ日に合わせるのが原則です。本人確認情報の準備が決済日に間に合わないと、融資の実行そのものが止まりかねません。

日数についても、面談の予約や書類の準備にかかる時間は、依頼先や本人の状況によって変わります。早いに越したことはありません。

権利証が見当たらないと分かった時点で、仲介先に伝えてください。決済日が決まってからでは、選べる方法が本人確認情報に絞られ、動ける余地が狭くなります。

権利証がなくても、査定と契約は先に進められる

権利証が実際に要るのは、決済の日です。買主に所有権を移す登記を法務局に申請するとき、はじめて出番が来ます。

査定の段階では、権利証は要りません。名義や面積は、不動産会社が法務局の記録で確かめられるからです。

媒介契約も、権利証なしで結べます。会社によっては「見せてほしい」と言われますが、名義人本人かを確かめたいだけです。無いと伝えれば、この段階で売却が止まることはありません。

買主と売買契約を交わすときも同じです。契約書に判を押す場面では、権利証は使いません。

**つまり、決済までが準備期間です。**売り出してから買主が決まり、決済日を迎えるまでには時間があります。その間に司法書士との面談を済ませておけば、決済日に慌てずに済みます。

ひとつ、先に確かめてほしいことがあります。権利証は土地と建物で別々に、共有なら名義人ごとに出ています。「全部無い」のか「建物の分だけ無い」のかで、司法書士に頼む範囲が変わります。

土地と建物で手に入れた時期が違う家では、片方だけ手元にあることもあります。その場合は、無い分だけ本人確認情報を作ってもらうことになります。

司法書士に払う費用は、売却でかかる費用のひとつとして見ておいてください。全体像は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

現場でよく見る「失くし方」

**理由は単純です。**工事や解体の現場に出ていると、権利証をなくした経緯にはだいたいパターンがあります。

いちばん多いのは、実家の片付けです。古い設計図や建築確認の書類、保証書と一緒に、権利証の入った封筒もまとめて処分してしまう。中身を見ずに捨てるからです。

実家の片付けが進まないときの記事でも触れましたが、書類の仕分けは片付けの中でいちばん後回しにされがちな作業です。

**相続案件は要注意です。**相続した家を売る場合は特に、書類の保管場所を家族の誰も把握していないことがあります。相続した実家の売却の進め方もあわせて読んでおいてください。

権利証がないことは、建物の欠陥とは関係ありません。**あくまで書類の問題です。**必要書類の全体像は、不動産売却の必要書類の記事にまとめてあります。

売却の流れ自体を先に確認したい人は、家を売る流れの記事を見てください。