海外在住のまま日本の家を売る。印鑑証明・源泉徴収・代理人まで【建築士監修】

海外に住んだまま、日本の家は売れるか

結論から言います。海外に住んでいても、日本の家は売れます。

住民票を抜いて非居住者になっても、売却そのものを止める決まりはありません。ただし、日本国内にいるときと同じ手順では進みません。順番が変わるだけです。

変わる点は主に3つです。印鑑証明が取れないこと、代金から税金が源泉徴収されること、現地にいない前提で手続きを組む必要があること。ここが分かれ目です。

この3つを押さえれば、あとの流れは通常の売却と同じです。全体の流れは家を売る流れは7ステップで確認してください。

ここからは、海外在住ならではの部分だけに絞って説明します。

住民票がないと印鑑証明は取れない。在留証明とサイン証明で代える

印鑑証明は、住民登録とセットの制度です。海外転出届を出して住民票を抜くと、印鑑登録も一緒に失効します。

だから海外在住者は、実印を持っていても印鑑証明書は取れません。売買契約書にも登記にも、代わりの証明が必要です。

代わりが無いわけではありません。

代わりになるのが、在留証明書とサイン証明（署名証明）です。どちらも、住んでいる国の日本大使館・総領事館で発行してもらいます。ここは飛ばせません。

在留証明書は、いまその国に住んでいることを領事が証明する書類です。住民票の代わりとして使います。

サイン証明は、契約書や委任状に自分で署名したことを、領事の面前で確認してもらう書類です。実印の代わりに、この署名が効力を持ちます。

発行には、大使館・総領事館への来訪が必要です。パスポートなど本人確認書類を持参してください。ここは必須です。

ここは書類次第です。必要な証明の種類は、署名する書類ごとに変わります。事前に大使館へ確認しておくと、二度手間になりません。

非居住者の源泉徴収10.21％とは

税金の取られ方も変わります。買主が代金を払うとき、10.21％を天引きして納付する決まりがあるからです。率は一律です。

原則は源泉徴収ありです。

所得税と復興特別所得税をあわせた率で、天引きするのは買主の義務です。売主が自分で計算して払うものではありません。

ただし例外があります。買主が個人で、自分か親族の住居として買い、売買代金が一定額以下なら、源泉徴収が不要になる場合があります。

当てはまるかどうかは契約の内容次第です。仲介する不動産会社と税理士に、早い段階で確認してください。

ただし天引きで終わりではありません。天引きされた10.21％は、最終的な税額とは別物です。

確定申告をすれば、実際にかかる税金との差額が精算されます。譲渡所得の計算そのものは、住んでいる場所に関係なく同じ仕組みです。

計算の流れは不動産売却の譲渡所得税にまとめています。マイホームを売った場合の3,000万円特別控除も、要件を満たせば非居住者でも使えます。対象になるかどうかは、マイホーム売却の3000万円特別控除で確認してください。

確定申告は、日本に住んでいなくてもできます。代わりに手続きする「納税管理人」を、日本国内の家族などに頼んで税務署に届け出るのが一般的です。

代理人を立てて進める

現地に行けない場面は、内覧対応から引き渡しの立ち会いまで何度もあります。そのたびに帰国するのは現実的ではありません。

そこで使うのが代理人です。委任状を作り、任せる範囲をはっきり書いて、家族や信頼できる人に頼みます。

委任状には実印を押せません。サイン証明を添えて、効力を持たせます。

委任の範囲は書面で決めます。契約の締結までなのか、引き渡しの立ち会いまでなのか。あいまいにすると、現場で代理人が判断に困ります。

あいまいさが一番のトラブルの元です。

代理人は親族でなくても構いません。ただし内覧対応や鍵の受け渡しなど、実務が多い場面もあります。そこは、不動産会社に任せる部分と代理人が動く部分を分けておくと進めやすいです。

必要書類の全体像は不動産売却の必要書類にまとめています。委任状もこの中に含まれます。

検査済証がない場合の進め方は検査済証がない家は売れるかにまとめています。建物の状態は、現地に行けない分だけ早めに確認しておいてください。後回しは禁物です。

登記の住所が日本の旧住所のままなら、先に住所変更登記がいる

見落としやすいのが、登記簿に載っている売主の住所です。海外に出る前の日本の住所のまま、というケースがほとんどです。

家を売って名義を買主に移すには、登記簿の住所と売主のいまの住所が一致している必要があります。ずれていると、所有権移転登記の前に住所変更登記を入れることになります。

ここで困るのが、住所のつながりを示す書類です。日本に住んでいれば住民票や戸籍の附票で旧住所から現住所までの流れを証明できます。海外在住だと、住民票は抜いています。

代わりに使うのが在留証明書です。ただし、いまの住所だけでなく、日本の旧住所からのつながりが分かる内容で出してもらう必要があります。大使館・総領事館で申請するとき、売却の登記に使うことを伝えて、必要な記載を確認してください。

転居を何度か重ねている人は、途中の住所が証明できないことがあります。その場合の扱いは司法書士の判断になります。早めに登記簿と在留証明を司法書士に見せて、足りない書類が無いか確認しておくと安全です。

住所変更登記は、決済のときに売買の登記とまとめて申請できることが多いです。ただし書類が揃っていないと、その場で登記が止まります。大使館で在留証明を取るのは一度で済ませたいので、サイン証明と同じタイミングで、住所変更登記用の内容も一緒に頼んでおくと二度手間になりません。

登記にかかる費用は司法書士に確認してください。売却全体でかかる費用は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

まず、何から始めるか

順番を整理します。まず現地の不動産会社に、海外在住であることを伝えて査定を依頼してください。ここが第一歩です。

次に、在留証明とサイン証明を大使館・総領事館で取得します。委任状を作るなら、この段階で範囲を決めてください。

抜けやすい点です。税金は、契約前に源泉徴収の要否と納税管理人の届出を確認しておきます。ここを後回しにすると、決済のときに慌てます。

順番さえ守れば、海外にいても難しい手続きではありません。大使館へは、サイン証明と住所変更登記用の在留証明を一度にまとめて頼むと、行くのが一回で済みます。

海外に住んでいると、日本にいるときに使う書類や手続きは別のもので代えます。何の代わりになるか、どこで頼むかを並べました。

用意するもの	何の代わりか	どこで・どう頼むか	何に使うか
在留証明書	住民票	住んでいる国の日本大使館・総領事館	いまの住所の証明。日本の旧住所からのつながりを示して住所変更登記に使う
サイン証明（署名証明）	印鑑証明・実印	大使館・総領事館で、領事の前で署名する	売買契約書、登記、委任状
委任状	本人の立ち会い	自分で作り、サイン証明を添える	契約や引き渡しの立ち会いを代理人に任せる
納税管理人の届出	本人が日本で行う確定申告の手続き	日本国内の家族などに頼み、税務署に届け出る	天引きされた10.21％と実際の税額の差を精算する確定申告