別荘・リゾートマンションが売れない理由と、管理会社への引き取り相談【建築士監修】

別荘・リゾートマンションは、売れるのか

結論から言います。別荘・リゾートマンションは、売れないわけではありません。

ただし、戸建てやマンションと同じ感覚で進めると、なかなか動きません。勝手が違います。

理由は主に3つ。管理費・修繕積立金の滞納、買い手の少なさ、そして値段が付きにくいことです。

一つずつ、順番に見ていきます。

管理費・修繕積立金の滞納は、売却の最初の壁

別荘やリゾートマンションで一番多い問題が、管理費と修繕積立金の滞納です。そこが最初の壁です。

普段使わない物件は、口座からの引き落としに気づかず止まっていることがあります。数年分たまってから気づく人も珍しくありません。気づいたときには膨らんでいます。

区分所有のマンションには、所有者が変わっても滞納分を新しい所有者が引き継ぐ仕組みがあります。滞納したまま売ろうとすると、買主側の負担になるため、話が止まります。ここは要注意です。

売る前に、まず管理組合か管理会社に連絡してください。滞納額を確定させることが、最初の一歩です。後回しは損です。

滞納が多いと、売却前に清算を求められることもあります。金額は物件と滞納期間で大きく変わるので、管理会社に確認してください。先に確認したほうが早いです。

買い手が限られる理由。ローンと使い道の両方で絞られる

別荘・リゾートマンションは、普通の住宅より買い手が少ない市場です。土俵が違います。

住むための家ではなく、余暇のための家だからです。欲しい人自体が限られます。

住宅ローンの扱いも違います。多くの金融機関は、セカンドハウス向けのローンを別枠で用意していて、条件が住宅ローンより厳しいことがあります。

焦る必要はありません。買い手を探す期間は、長くなる前提で考えたほうが安全です。

管理会社の引き取りは、条件次第

「管理会社が引き取ってくれる」という話を聞いたことがある人もいると思います。実際にある話です。

実際にそういう相談窓口を持つ管理会社はあります。ただし無条件ではありません。

多くの場合、滞納分の精算が前提です。物件によっては、解体や処分にかかる費用相当を求められることもあります。

無償で引き取ってもらえる、と最初から期待しないほうがいいです。

まず管理会社に、引き取りの相談を受け付けているか聞いてください。受け付けていない場合も、仲介や買取の相談先を紹介してもらえることがあります。確認は無料です。

値段が付かない物件、最後に残る選択肢

査定を頼んでも、金額が付かないことがあります。

エリア自体の需要が落ちている。老朽化が進んでいる。理由はいろいろです。

まだ手はあります。値段が付かなくても、買取の相談や管理会社への引き取りの相談という出口が残ります。

道は一つではありません。出口は、大きく分けて仲介・買取・管理会社への相談の3つです。仲介と買取の違いは仲介と買取の違いにまとめています。

時間をかけても売れない場合の選択肢は、家が売れないとき、何を変えるかで整理しています。

遠方の別荘を、現地に行かずに売れるか

別荘やリゾートマンションは、自宅から遠い場所にあることがほとんどです。売るたびに何度も通うのは、現実的ではありません。

先に言うと、売却の手続きの大半は、現地に行かなくても進みます。売主が行く必要のある場面は限られます。

査定は、まず写真と資料で概算を出してもらえます。ただし、最終的な金額は現地を見てからです。不動産会社が現地に行くので、売主が同行しなくても構いません。

内覧は、不動産会社に鍵を預けて任せられます。管理人室に鍵を預けられる物件もあるので、管理会社に確認してください。

契約と決済も、必ず現地でやるとは限りません。売主と買主が別々の場所で書類に署名する方法や、司法書士が本人確認に来る方法があります。不動産会社に、遠方からの売却に慣れているか聞いてください。

気をつけたいのは、電気と水道です。使っていないからと止めてしまうと、内覧のときに照明がつかず、水も出ません。売れるまでは、契約を残しておいたほうが印象を落としません。

もう一つが、室内に残した家具や家財です。別荘は家具ごと引き渡す話になることもありますが、買主と合意して契約書に書くのが前提です。合意がなければ、売主が片付けてから引き渡します。

遠方からの片付けは、業者に頼む前提で考えてください。使わないあいだの管理の考え方は、遠方の空き家管理にまとめています。片付けが進まないときの進め方は、空き家になった実家の片付けを見てください。

売却の場面ごとに、売主が現地に行く必要があるかと、その代わりのやり方を並べました。

場面	売主が現地に行くか	代わりのやり方・気をつけること
査定	同行しなくてよい	まず写真と資料で概算。最終的な金額は不動産会社が現地を見て出す
内覧	任せられる	不動産会社に鍵を預ける。管理人室に預けられる物件もある
契約・決済	必ずではない	別々の場所で書類に署名する、司法書士が本人確認に来る
電気・水道	行かなくてよい	止めずに、売れるまで契約を残しておく
家具・家財	買主と合意がなければ片付けが要る	家具ごと渡すなら契約書に書く。片付けは業者に頼む前提

別荘を売ったときの税金。マイホームの特例は使えない

売れたあとに引っかかりやすいのが税金です。別荘は、税金の上でマイホームの扱いになりません。

主に趣味や保養のために持っている家は、自分が住む家とは別枠です。普段住んでいない別荘やリゾートマンションは、ここに入ります。

そのため、マイホームを売ったときに使える特別控除は、別荘には原則使えません。仕組みはマイホーム売却の特別控除にまとめています。別荘は対象外と考えてください。

買ったときより高く売れれば、利益に税金がかかります。持っていた期間で税率が変わるので、購入時の契約書を探しておいてください。利益が出たら、売った翌年に確定申告が要ります。

計算の考え方は不動産売却の譲渡所得税にまとめています。

逆に、買ったときより安くしか売れないことも多いのが別荘です。利益が無ければ税金はかかりません。

ただし、その損を給料などほかの所得と相殺する特例も、別荘は対象外です。損が出たから税金が戻る、とは考えないでください。

もう一つ。売る前に清算した管理費の滞納分は、売却にかかった費用としては原則引けません。維持や管理の費用は、売るための費用と扱われないからです。

細かい扱いは物件と持ち方で変わります。金額が大きいときは、税務署か税理士に確認してください。

まず、何から確かめるか

順番はこうです。管理費・修繕積立金の滞納があるか、管理組合か管理会社に確認してください。

次に、複数の不動産会社に査定を依頼します。まず写真と資料で概算を出してもらえるので、遠方でも現地に行かずに頼めます。

査定の仕組みは不動産査定の仕組みにまとめています。通常の中古マンション売却の準備は中古マンションを売るにまとめています。売却全体でかかる費用は不動産売却でかかる費用の一覧を見てください。

金額は見積もりを複数取って比べてください。建物と現場で大きく変わります。

放置するほど、滞納は増えます。まず滞納の有無を確かめるところから始めてください。