相続したマンションは売れるか。管理費・名義変更・共有の壁

相続したマンション、売れるか — まず結論

相続したマンションは、名義変更さえすませば売却できます。ここは戸建てと同じです。

ただし戸建てとは違う注意点が3つあります。管理費・修繕積立金が相続の日から発生し続けること。管理組合への届出が登記とは別に必要なこと。

そして共有名義になりやすいことです。この3つを押さえてから動くと、迷いが減ります。

この3つを知らずに手続きを進めると、費用だけがかさんだり、あとで共有者ともめたりします。順番に見ていきます。

管理費・修繕積立金は「相続の日」から発生する

マンションには、戸建てにはない固定費があります。管理費と修繕積立金です。

この2つは、遺産分割がまとまっていなくても、名義変更がすんでいなくても、亡くなった日の翌日から発生し続けます。誰も住んでいなくても止まりません。

管理組合から見れば、区分所有者が亡くなった時点で、その債務は相続人全員が法定相続分に応じて引き継ぐ扱いになります。話し合いが長引くほど、負担する期間だけが延びていきます。

固定資産税も同様に発生し続けますが、これは戸建てでも同じです。マンション特有なのは、管理費・修繕積立金というもう一つの継続費用が乗ることです。二重に影響してきます。

管理組合への届出を忘れない

相続登記がすめば手続きは終わり、と思われがちです。ですが、管理組合への届出は別に必要です。

法務局の登記と、管理組合が持っている名簿は連動していません。相続が起きたら、管理組合（多くは管理会社経由）に連絡し、区分所有者の変更を届け出ます。

届出をしないままだと、総会の案内や管理費の請求書が、亡くなった人の名前のまま届き続けます。売却の段階で慌てて過去の未納がないか確認する、という事態にもなりかねません。

届出の様式は管理組合ごとに違います。まずは管理会社のフロント担当に連絡するところから始めます。窓口は一本化しておくと動きやすいです。

共有名義になりやすい理由

マンションは、土地のように分筆できません。一室という一つの単位です。

戸建てや土地なら、相続人ごとに分けて登記する方法も検討できます。マンションの一室は分けられないため、相続人が複数いると、法定相続分どおりの共有名義で登記されることが多くなります。

共有のまま放置すると、売却も賃貸も、共有者全員の合意が必要になります。一人が反対すれば、そこで止まります。時間が経つほど、この壁は高くなります。

共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに次の世代に分かれます。共有名義そのものの扱いは共有持分だけを売るにまとめています。

遺産分割協議がまとまらないまま共有状態が続いているなら、遺産分割がまとまらない家を売るも参考になります。売る前に、名義の状態を整理しておくのが先です。

空室のまま持つと、費用だけが出ていく

「とりあえずそのままにしておく」という判断をする人は多いです。ですが、空室のマンションは管理費・修繕積立金・固定資産税が出ていくだけの状態になります。

建築士の視点 空室のマンションは、外から見て傷んでいるかどうか分かりにくいのが厄介なところです。戸建てなら雨漏りやシロアリの跡が目につきますが、マンションの専有部分は水道・排水管の劣化が中に隠れています。特に注意しているのは排水トラップです。長期間水を流さないと封水（トラップにたまった水）が蒸発し、排水管からの臭いが室内に上がってきます。売却の内覧でこの臭いに気づかれると、印象はかなり落ちます。月に一度でいいので、水を流しに行くか、誰かに頼んでおくと違います。

もう一つ、買主側の住宅ローンで問題になりやすいのが、建物の耐震基準です。1981年より前に建てられたマンション（旧耐震）は、金融機関の審査で条件がつくことがあります。耐震基準適合証明書が取れるかどうかで、買主が使える税の優遇も変わってきます。これは管理組合や専門機関に確認しないと分からない話です。自己判断で「古いから無理」と決めつけず、早めに調べておく価値があります。

修繕やクリーニングの費用は、部屋の状態と現場によって大きく変わります。見積もりを複数の業者から取り、内容を比べてから判断してください。金額はここでは示せません。

亡くなった人に管理費の滞納があったらどうなるか

亡くなった人のマンションを相続したとき、意外と多いのが「管理費をきちんと払っていたか分からない」という状態です。通帳が見られず、引き落としが止まっていたことに後から気づくケースもあります。

滞納があれば、その分は相続人が引き継ぎます。そして売却のときに清算していないと、買主に請求が回ります。管理費・修繕積立金の滞納は、持ち主が替わっても部屋に付いて回るからです。

そのため、買主側の不動産会社は必ず滞納の有無を確認します。滞納が残っていると、清算の段取りが決まるまで話が進みません。値段の話をする前に、ここを片づけておく必要があります。

確認の方法は簡単です。管理会社に頼むと「重要事項調査報告書」という書類を出してくれます。有料ですが、滞納の有無と金額がはっきり書かれています。

この書類には、ほかにも売る前に知っておきたいことが載っています。修繕積立金がいくら貯まっているか、大規模修繕の予定、管理費や積立金の値上げが決まっているか、といった点です。

相続した本人は、住んでいた人と違って建物の事情を知りません。値上げや一時金の徴収が決まっていれば、買主に伝える必要があり、値段にも影響します。知らずに売りに出して後から分かるより、先に読んでおくほうが動きやすいです。

滞納があった場合は、売買代金から差し引いて清算するのが一般的です。管理会社と不動産会社に最初に伝えておけば、手続きは組み立ててもらえます。

売ったお金を相続人で分けるときの段取り

マンションの一室は分けられません。相続人が複数いると、売って代金を分けるという話になりやすいです。この進め方を、売る前に決めておくと後でもめにくくなります。

まず、遺産分割協議書に「売って代金を分ける」ことを書いておきます。誰がどの割合で受け取るかも書きます。口約束のまま売ると、入金のあとで割合の話が蒸し返されることがあります。

次に、誰の名義で売るかを決めます。全員の共有名義のまま売る方法と、代表者1人の名義にして売る方法があります。

共有名義のまま売ると、契約や決済のたびに全員の署名や本人確認が必要です。遠方に住む相続人がいると、日程を合わせるだけで時間がかかります。

代表者1人の名義で売る場合は、手続きはその人が進めます。ただし、代金をほかの相続人に渡すときに、贈与と見られないかが問題になります。協議書の書き方は、司法書士や税理士に確認してから決めてください。

売ったあとの税金の申告も、名義と受け取る割合によって誰がするかが変わります。申告の流れは家を売った翌年の確定申告にまとめています。

親が買った時の金額が分からないこともよくあります。その場合の考え方は買った金額が分からない家を売るときを見てください。

売却の進め方

ここまでの3点（管理費・届出・共有）を押さえたら、あとは通常の売却手続きに進みます。

売却全体の流れは家を売る流れは7ステップ、マンション特有の準備は中古マンションを売るにまとめています。重複する内容はそちらに譲ります。

相続登記そのものの期限や過料については、相続登記の義務化と期限で確認してください。名義を放置する時間が、そのまま管理費の負担期間になります。動くなら早いほうがいいです。