相続した実家の戸建ては売れるか。登記・傷み・境界を確認する【建築士監修】

相続した戸建ては売れるか。まず結論

売れます。ただし、いきなり査定には出せません。

相続登記、建物の傷み具合、境界の確認、この3つを先に済ませておく必要があります。3,000万円控除が使えるかどうかも、早い段階で確認しておいたほうがいいです。使えるかどうかで、売却の進め方が変わってきます。

順番を間違えると、話が止まります。買主が見つかっても、名義や境界が整っていなくて契約に進めないケースもあります。査定を頼む前に、この記事で全体像をつかんでください。

相続登記を先に済ませる

家を売るには、名義が売主のものになっている必要があります。相続した戸建ては、亡くなった方の名義のままでは売れません。まず相続登記をすませてください。

相続登記は2024年から義務化されています。期限内に済ませないと、過料の対象になる場合もあります。手続きの流れと期限については、別記事で詳しく解説しています。

→ 相続登記の義務化と期限

遺産分割の話し合いが済んでいない場合は、登記の前にそこから動く必要があります。相続人が複数いる家は、時間がかかりやすいです。早めに動いてください。

空き家になると、建物の傷みが早い

人が住まなくなった家は、傷みが早く進みます。換気が止まり、湿気がこもるからです。台所や浴室を使わなくなると、排水も乾いて臭いの原因になります。

原因は屋根とは限りません。雨漏りがあっても、原因は外壁やサッシまわりということもよくあります。見た目で分かる箇所と、分からない箇所があるのが実際のところです。

床の沈み、建具の建てつけの悪さは、素人でも気づけます。一方、柱や土台の中の腐食、シロアリの被害は、床下や天井裏を見ないと分かりません。ここは専門家に見てもらったほうがいいです。

空き家の期間が延びるほど、傷みは進みます。傷みを抑えるには、今の状態を知って、売るか直すか貸すかの方針を決めることです。急ぐ必要はありませんが、決めないまま置いておくと状態は変わっていきます。

たまに様子を見に行くなら、チェックする場所は決めておくといいです。壁のシミ、床のきしみ、水回りのにおい。この3つは、素人でも変化に気づきやすい場所です。

境界と越境は、契約前に必ず確認する

親世代が建てた家は、境界がはっきりしないことがあります。杭が抜けていたり、隣地との塀の位置がずれていたりするケースです。越境があると、買主の住宅ローンの審査で引っかかることもあります。

境界が分からないまま売ることはできません。測量して、隣地の了承を取る必要があります。時間がかかる作業なので、早めに着手してください。

越境は、木の枝や屋根のひさしのような小さなものでも問題になります。覚書を交わして解決する場合もあります。詳しいやり方は別記事にまとめています。

→ 隣地に越境している家は売れるか

境界の確認は、面倒でも飛ばせない工程です。ここを飛ばすと、あとで話が止まります。

空き家の3,000万円控除は使えるか

相続した空き家を売ったとき、譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度があります。ただし、誰でも使えるわけではありません。建物の築年数、売却の時期、耐震性など、複数の条件があります。

条件に当てはまるかどうかは、家によって変わります。一律には言えません。制度の内容と要件は、別記事で詳しく整理しています。

→ 相続した空き家を売る。譲渡所得から3,000万円を引ける制度があります

この控除が使えるかどうかで、手取りの金額は大きく変わります。早い段階で不動産会社や税理士に確認しておいてください。判断を先送りにすると、期限に間に合わなくなることもあります。

相続人が複数いるときは、誰の名義で売るか

兄弟で相続した家を売るとき、先に決めるのは「誰が売主になるか」です。やり方は大きく2つあります。

1つは、相続人全員の共有名義で登記して、全員が売主になる方法です。この場合、契約書には全員の署名と実印、印鑑証明書が要ります。遠方に住む相続人がいると、委任状のやり取りで日程が延びがちです。

もう1つは、代表の一人の名義に登記して、その人が売主になる方法です。売れた代金を、あとで相続人で分けます。契約や決済に出るのが一人で済むので、手続きは軽くなります。

ただし、代表者名義で売るなら、遺産分割協議書に「売った代金をどう分けるか」を書いておいてください。書いていないと、代金を分けたときに贈与と見られるおそれがあります。ここは登記の前に、司法書士や税理士に確認しておくと安全です。

どちらの方法でも、査定や媒介契約の前に、売る値段の下限を相続人で決めておいてください。現場で多いのは、買主が見つかってから「その値段では売らない」と言う相続人が出て、話が止まるケースです。値段の目線が揃っていない家は、売り出さないほうがいいです。

家財が残ったままでも、査定と売却はできるか

査定は、家財が残っていても受けられます。不動産会社が見るのは建物と土地なので、片付けが終わるのを待つ必要はありません。相続した直後に値段の目線だけ知りたいなら、そのまま呼んで問題ないです。

ただし、売買契約では「引き渡しのときに家の中を空にする」のが基本です。家財の処分は売主側の負担になります。片付けの費用を誰が出すかは、相続人のあいだで先に決めておいてください。

揉めやすいのは、仏壇や位牌、写真、親の衣類です。処分の判断を誰が持つかを決めないまま業者を入れると、あとで兄弟から文句が出ます。売る値段の下限と一緒に、最初に話しておくところです。

エアコンや照明、カーテンは、残すか外すかを買主と決めます。付帯設備表という書類に、残す設備と壊れている箇所を書いて渡します。動かないエアコンを「残す」と書くと引き渡し後に揉めるので、正直に書いてください。

片付けがどうしても進まないときは、買取業者に家財ごと引き取ってもらう方法もあります。仲介で売るより値段は下がりやすいですが、片付けの手間と時間がなくなります。片付けの進め方は、別記事にまとめています。

→ 空き家になった実家の片付けが進まないとき

買主の住宅ローンで、建物側が引っかかること

戸建てを売るとき、建物側の書類が原因で、買主の住宅ローンが通りにくくなることがあります。検査済証がない、増築部分が未登記、といったケースです。相続した古い家では、珍しくありません。

金融機関によって、審査の厳しさは変わります。契約の前に、こうした書類が揃っているか確認しておくと安心です。契約後に発覚すると、白紙に戻る可能性もあります。

増改築を繰り返した家は、図面と現況が合っていないことがあります。現場で見てきた感覚で言うと、ここを見落とす売主は少なくありません。分からない部分は、正直に不動産会社へ伝えてください。

住宅ローン特約の仕組みについては、別記事で解説しています。

→ 買主の住宅ローンが通らず契約が白紙に戻ったら

現場を見てきた立場から言うと、建物の状態を把握しておくことが一番の対策です。査定の前に、傷み・境界・書類、この3つを確認してください。相続した実家の売却の進め方は、次の記事にまとめています。

→ 相続した実家を売る、進め方