買主の住宅ローンが通らず契約が白紙に戻ったら｜住宅ローン特約の仕組みと売主のやること

結論：住宅ローン特約が理由なら、白紙に戻って手付金も返る

買主の住宅ローンが否決されたと連絡が来た。契約はどうなるのか、まずそこが知りたいはずです。

結論は一つです。

住宅ローン特約(融資特約)に基づく解除なら、契約は白紙に戻ります。手付金は買主に全額返し、売主から違約金を求めることもできません。特約どおりの結果です。

やることは、いったん振り出しに戻り、次の買主を探すことです。落ち込む話ではありますが、契約の仕組みどおりに進んでいるだけです。ここからが再スタートです。

住宅ローン特約とは何か

住宅ローンを利用して家を買う契約には、たいてい「住宅ローン特約」という条項が入ります。買主が指定の金融機関でローンの承認を得られなかったとき、契約を白紙に戻せるという条項です。珍しい条項ではありません。

ポイントは期限です。契約書には「◯年◯月◯日までに融資の承認を得ること」という期限が定められています。

この期限内に承認が下りなければ、買主は違約金なしで契約を解除できます。売主の同意は要りません。特約はもともと、買主を守るための条項だからです。

解除の連絡は、口約束では済みません。金融機関が発行する否認の通知など、証拠になる書類を添えて、期限内に売主か媒介業者へ伝えるのが一般的な進め方です。書面が基本です。

手付金は返す。落ち度の話ではない

答えは単純です。融資特約による解除で、手付金は全額買主に返します。売主が受け取ったままにする、というわけにはいきません。

普通のキャンセルとはここが違います。買主が気を変えて契約をやめる場合は、手付金を放棄する「手付解除」になるのが一般的です。

でも融資特約による解除は違います。買主の努力不足ではなく、審査という買主にはコントロールできない結果だからです。契約上、どちらにも落ち度がないという扱いです。

広告や案内にかけた手間を、買主に請求することもできません。融資特約は、そこまで含めて売主が引き受ける前提の条項です。割り切れない気持ちは残ります。

期限が切れたあとの解除は、別の話

同じ「ローンが通らなかった」でも、時期しだいで白紙に戻らないことがあります。。

融資特約には期限があります。その期限を過ぎてから買主のローンが通らなかった場合、話は別です。

特約はあくまで「期限内に承認が得られなかったとき」に限った条項です。期限を過ぎてからの解除は、特約の適用外になる可能性があります。期限が境目です。

手付解除や債務不履行としての扱いに変わることもあり、手付金の返還や違約金の有無も変わってきます。そこは要注意です。

契約書に書かれた期限がいつで、今どちらの状態にあるかは、まず媒介業者に確認してください。個別の契約条文の解釈は、司法書士や弁護士など専門家の判断が要る場面もあります。専門家に聞くのが早いです。

自己判断で「もう白紙だろう」と動くのは避けてください。期限の解釈を誤ると、あとで手付金や違約金をめぐって話がこじれることがあります。早合点は禁物です。

建築士の視点：ローンが通らない理由は、買主だけとは限らない

ここまでは買主側の話をしてきました。ただ現場を見てきた立場から言うと、ローンが通らない原因が、家側にあることも珍しくありません。

銀行の審査は、買主の年収や勤続年数だけを見ているわけではありません。担保になる建物そのものの評価も見ています。

例えばこんな場合です。検査済証がない、増築した部分が未登記のまま、接道の関係で再建築ができない。こうした事情があると、担保評価が下がったり、そもそも融資の対象外と判断されたりすることがあります。

見た目で分かる劣化は、査定の段階で指摘されます。でも検査済証の有無や未登記の増築は、書類を見なければ分かりません。

建物の傷み具合も、無関係ではありません。屋根や基礎に大きな劣化がある家は、担保の評価が下がると判断されることがあります。

どの劣化がどこまで審査に影響するかは、金融機関や物件によって違います。原因は一つとは限りません。

自分の家がどちらに当たるか分からないときは、書類から確認するのが早道です。検査済証がない家は売れるか、未登記の建物がある家は売れるか、再建築不可物件を売る で確認しておいてください。そうすれば、次に同じ理由で白紙になることを防げます。

白紙になったら、仲介手数料は払わなくていいのか

手付金の次に気になるのが、仲介手数料です。契約のときに半分を払っている人も多いはずです。

住宅ローン特約による白紙解除なら、仲介手数料は原則かかりません。仲介手数料は売買が成立したときの成功報酬です。契約そのものが無かったことになるので、報酬の根拠も無くなります。

契約時に半金を払っていたなら、返してもらうのが一般的な扱いです。「もう動いた分の実費だけでも」と言われても、そのまま応じる必要はありません。

ただし、これは媒介契約書の条文しだいで変わります。手元の媒介契約書に、融資特約で解除されたときの報酬の扱いがどう書かれているか、まず読んでください。

書かれていない、または読んでも分からないなら、媒介業者にその場で聞くのが早いです。返還の時期と方法まで確認しておくと、あとで揉めません。

一方、買主が気を変えてやめる手付解除の場合は、話が違います。売買契約はいったん成立しているので、仲介手数料を請求されることがあります。白紙解除と手付解除では、この点がまったく変わります。

だから、解除の理由が「融資特約による白紙」なのか「買主都合の手付解除」なのかを、書面で確かめておくことが大事です。口頭の説明だけで済ませると、あとで手数料の話がこじれます。

仲介手数料の計算のしかたは仲介手数料の計算方法に、売却全体でかかる費用は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

契約がなくなる理由ごとに、手付金と仲介手数料の扱いを並べました。細かい扱いは、売買契約書と媒介契約書の条文しだいで変わります。

解除のかたち	手付金	仲介手数料	まず確かめること
期限内のローン否決（融資特約で白紙）	全額を買主に返す	原則かからない。払った半金は返してもらうのが一般的	否認の通知など、書面がそろっているか
期限を過ぎてからのローン否決	特約の適用外になると、返すかどうかが変わる	解除の扱いしだい	契約書に書かれた期限の日付
買主の気が変わった（手付解除）	買主が放棄するのが一般的	請求されることがある	解除の理由が書面でどう書かれているか

売り出し中に何度も起こりうる。防ぐには事前審査の確認

住宅ローン特約による解除は、一度だけとは限りません。同じ物件で、次の買主でもまた同じことが起きることがあります。気をつけたい点です。

特に人気のある物件ほど、審査に通るか不透明な買主でも申し込みが入りやすくなります。契約を急ぐあまり審査の見込みを確認しないまま進めると、白紙が繰り返されやすくなります。

防ぐ手立てはあります。契約前に、買主が金融機関の事前審査(仮審査)を通過しているかどうかを、媒介業者を通じて確認することです。

事前審査は本審査ではありません。事前審査を通っていても、本審査で否決されることはあります。それでも、何の確認もなく契約するよりは、白紙になる可能性を減らせます。

同じ理由で白紙が続くようなら、進め方そのものを見直す時期です。売り方を変える選択肢は家が売れないとき、何を変えるかに、価格や早さを優先するなら仲介と買取の違いにまとめています。

白紙に戻ること自体は、珍しい話ではありません。焦らず、契約書の期限と手付金の扱いを確認するところから始めてください。