離婚で家の名義を変えるとき、住宅ローンはどうなるか｜承諾・借り換え・連帯保証

名義変更には、金融機関の承諾がいる

離婚届を出しても、家の名義は変わりません。登記を変えるには、法務局での手続きが要ります。ここまではよく知られています。

見落とされがちなのは、住宅ローンの側です。家に住宅ローンが残っていると、建物と土地には金融機関の抵当権が付いています。

抵当権が付いたまま持分を動かすには、金融機関の承諾がいるのが通常です。承諾が前提です。

黙って名義だけ動かすと、契約違反になることがあります。ローンを組むときの契約書に、無断で名義を変えないとする条項が入っているのが一般的だからです。軽く見ていい話ではありません。

まず金融機関に相談する。順番はここからです。

承諾が得られるかどうかは、住み続ける側の信用力にかかっています。単なる書き換えのように見えても、金融機関の内部では新しい審査に近い扱いになるのが実情です。実質は新規の審査です。

「名義だけ変えたい」と伝えても、それだけでは話が進みません。そこが審査の要です。

連帯保証は、名義変更をしても外れない

名義を変えれば、保証も一緒に外れると思われがちです。実際は違います。登記の名義と、ローンの連帯保証は別の契約です。

連帯保証人になっている場合、家の持分をすべて相手に渡しても、保証人としての立場はそのまま残ります。主債務者が返済できなくなれば、保証人に一括での請求が来ます。名義がどちらかは関係ありません。

連帯債務やペアローンでも、事情は同じです。契約の形によって、外すときの難しさが変わります。細かい違いはペアローン・連帯保証の家は、離婚でどうなるかにまとめています。

紙の約束では足りません。離婚協議書や公正証書に「保証を外す」と書いても、それだけでは効力を持ちません。

書面は夫婦間の取り決めで、金融機関を拘束するものではないからです。外すには、金融機関が応じる手続きを別に踏む必要があります。

借り換えという方法。住み続ける側の審査で見られること

連帯保証や連帯債務を外す方法は、大きく2つあります。ひとつは、住み続ける側が他の金融機関で単独名義のローンを借り直し、今のローンを完済する借り換えです。

もうひとつは、今の金融機関に「免責的債務引受」という手続きで応じてもらう方法です。選ぶのはこれからです。

免責的債務引受は、契約自体はそのままに、債務者を住み続ける側だけに絞る手続きです。出ていく側の返済義務は、それによって免除されます。

他行への借り換えより手間が少ない場合がありますが、応じるかどうかは金融機関の判断次第です。まずは今借りている金融機関に、この手続きがあるか聞いてみてください。

どちらの方法でも、審査は避けられません。これまで夫婦2人の収入で組んでいた借入を、1人の収入だけで見られます。

通る額かどうかは、申し込む前の相談で確かめられます。早く聞くに限ります。

審査で見られるのは、収入だけではありません。勤続年数、他の借入、返済負担率。

見落としやすいのが年齢です。年齢によっては、完済時の年齢が条件になり、希望どおりの額に届かないこともあります。基準は金融機関ごとに違うため、複数に相談しておくと安心です。

審査で見落とされがちなのは、人ではなく建物のほう

借り換えの審査が止まる原因は、人の側とは限りません。建物の側で止まることがあります。現場を見てきた立場から、ここは強調しておきます。

金融機関は、建物と土地を担保として評価します。この担保評価が低いと、希望額まで借りられないことがあります。評価次第です。

増築した部分が登記されておらず、担保評価で引っかかる。これは、よくある原因の一つです。

検査済証が無い家も、金融機関によっては評価が慎重になります。確認申請どおりに仕上がっているか、図面と現況が合っているか。見た目だけでは分からない部分です。

住み続ける本人も、この事実に気づいていないことがあります。未登記の増築は未登記の建物がある家は売れるかで扱っています。

検査済証の有無は検査済証がない家は売れるかで扱っています。借り換えを考えるなら、先に確かめてください。

相手の名義とローンのまま住み続けるなら、書面に何を入れるか

金融機関が応じず、名義もローンも相手のまま住み続ける。この形を選ぶ人は少なくありません。そのとき決め手になるのが、夫婦間で交わす書面の中身です。

「返済が止まったときにどうするか」だけでは足りません。書いておきたい項目は、順に4つあります。

ひとつ目は、誰がいつまで払うかです。毎月の返済を出ていく側が続けるのか、住む側が相手の口座に入れるのか。どちらの形かで、止まったときの気づき方が変わります。

ふたつ目は、払えなくなったときの扱いです。何か月止まったら売却に動くのか、住んでいる側が退去するのか。決めていないと、いざという時に話が振り出しに戻ります。

三つ目は、完済したあとの名義です。返し終わったら住んでいる側に名義を移すと、書いておいてください。口約束のままだと、何年も先に相手の気が変わることがあります。

四つ目は、住んでいるあいだの費用です。固定資産税、火災保険、修繕。名義人に請求が来るものを、実際に誰が持つかを決めておきます。

書面は、できれば公正証書にしておいてください。作り方によっては、返済の約束が守られなかったときに、裁判を経ずに差し押さえの手続きへ進めます。

ただし、前の節で書いたとおりです。この書面は夫婦間の取り決めで、金融機関には通用しません。相手が本当に払えなくなれば、金融機関は名義人と家に向かって動きます。

そこは書面で防げません。だからこそ、住み続ける側は相手の返済状況を定期的に確かめられる形にしておく。書面と並んで、ここが実務での守りになります。

承諾も借り換えも通らないとき、残る道

金融機関が名義変更に応じない。借り換えの審査も通らない。それでも、道は残っています。

選択肢は主に二つです。一つは、売却して精算する道です。

答えは一つです。売った代金でローンを完済すれば、名義も保証もそこで終わります。ローンが残る家の売り方は、住宅ローンが残る家はどうするかにまとめています。

もう一つは、当面そのまま住み続け、あとで改めて動く道です。この場合、返済が止まったときに誰が何をするか、書面にしておく必要があります。

住み続けるか売るかの判断材料は、離婚後、家に住み続けるか売るかにあります。どちらも間違いではありません。

売るか住み続けるかの判断も、承諾や借り換えが通るかどうかで変わります。まず金融機関に、今の契約がどう扱われるか確認する。そこからです。

ここまでに出てきた道を、連帯保証や債務が外れるかどうかで並べました。

道	やること	連帯保証・債務	気をつけること
名義だけ変える	金融機関の承諾を得て持分を移す	外れない	承諾は新規の審査に近い
他の金融機関で借り換え	住み続ける側が単独名義で借り直し、今のローンを完済する	外れる	1人の収入で審査される。建物の担保評価で止まることもある
免責的債務引受	今の金融機関に、債務者を住み続ける側だけに絞ってもらう	出ていく側は外れる	応じるかは金融機関の判断次第
相手の名義とローンのまま住む	夫婦間の書面で取り決める（できれば公正証書）	外れない	書面は金融機関には通用しない
売却して精算	売った代金でローンを完済する	完済すれば終わる	家は手放すことになる