売っても住宅ローンが残る家、離婚でどうする｜財産分与にならない理由と不足分の埋め方

オーバーローンの家、財産分与では「プラス」に数えない

離婚で家の話をするとき、最初に確かめることは1つです。売った代金でローンを完済できるかどうか。

これができない状態が「オーバーローン」です。オーバーローンの家は、財産分与の場面では基本的にプラスの財産として数えません。

マイナスの財産を無理に分け合う制度ではないからです。理由は明快です。

財産分与は、夫婦で築いたプラスの財産を分け合う仕組みです。家が残債より安くしか売れないなら、分けるプラスの部分がそもそも無い、という考え方になります。

ただし、これで家の話が終わるわけではありません。ローンという負債は、財産分与の枠の外で、契約どおりに残り続けます。誰が払うのかは、このあとの章で見ていきます。

アンダーローンとの分かれ目を確かめたい場合は、離婚するとき、住宅ローンが残る家はどうするか にまとめてあります。

なぜ「マイナス」は分け合えないのか。評価額の出し方も関わる

財産分与でプラスの財産として扱われるには、家の値打ちが残債を上回っている必要があります。値打ちの出し方、評価の考え方は 財産分与で、家は「いくら」として分けるのか で扱っています。そこが土台です。

ここで現場から1つ付け加えます。査定額は、見た目で分かる劣化だけで決まるわけではありません。

外壁のひび、設備の古さは、誰が見ても分かります。一方で、基礎の沈み方や、壁の中の配管の状態は、図面と現地を見比べないと分かりません。

見えない劣化ほど、査定の場で低く見られがちです。原因は

打つ手はあります。評価額が想定より低く出て、オーバーローンの幅が広がることもあります。焦って1社だけの査定を鵜呑みにせず、複数社に見てもらうところから始めてください。

不足分は、誰が払うことになるか

原則はシンプルです。住宅ローンを契約した人が、契約どおりに払い続けます。

離婚の話し合いで「これからは半分ずつ」と決めても、それは夫婦間の約束にすぎません。金融機関との契約は、それだけでは変わらないからです。

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、契約者が払わなければ、その人にも請求が及びます。名義や保証を外れたいなら、金融機関側の手続きが必要です。後回しは禁物です。

口約束と契約は、別物です。

不足分をどう埋めるかは、大きく分けて3つです。自己資金で足して完済する、任意売却で売る、売らずに住み続ける。次の章から、それぞれ見ていきます。

任意売却という選択肢

売っても足りない差額を、貯蓄や退職金で埋められれば、それで完済できます。埋められない場合に出てくるのが「任意売却」です。

任意売却は、金融機関の同意を得たうえで、残債を完済しないまま家を売る方法です。市場価格に近い値段で売れる可能性があり、競売より手元に残るお金が多くなりやすいのが特徴です。そこが最大の強みです。

ただし、売って終わりではありません。売却後も残った債務は消えず、返済の仕方を金融機関と相談していくことになります。

そこは

任意売却の仕組みと、競売との違いは 任意売却とは に詳しくまとめています。オーバーローンだと分かった時点で早く動くほど、選べる時間の余地が残ります。

住み続ける場合の負担

売らずに、どちらかが住み続ける道もあります。ここでの話は「分ける」ではなく「使わせる」に近くなります。

出ていく側がローンの契約者のままだと、住んでいない家のローンを払い続けることになります。ここに無理が来やすい。

住み続ける側に契約者を変えたいなら、金融機関の審査が要ります。審査に通らなければ、名義もローンもそのままになり、あとで揉める原因が残ります。

現場で見てきた話です。住み続ける家ほど、修繕費を誰が持つか決めないまま数年が過ぎ、傷みが進んでから揉めます。

屋根や外壁の補修は、見積もりを複数取ってください。金額は建物と現場で大きく変わります。

住み続けるか売るか、判断の材料は 離婚後、家に住み続けるか売るか にまとめています。

買主の住宅ローンでつまずく家もある

急いで売りたいのに、買主側の住宅ローンで止まる家があります。これは建築士として現場で何度も見てきました。盲点はここです。

増築した部分が登記されていない。建築確認を取らずに手を加えた形跡がある。こうした家は、買主の住宅ローン審査で引っかかることがあります。

見た目がきれいでも、書類が整っていなければ融資が通らないことがあります。逆に、見た目が古くても、書類さえそろっていれば問題なく進むこともあります。決め手は書類です。

オーバーローンの差額を早く埋めたいときほど、この足止めは痛手になります。売り出す前に、登記や確認済証の有無を確かめておくと、後の遅れを防げます。

増築部分が未登記の場合の進め方は 未登記の建物がある家は売れるか にまとめています。オーバーローンの家ほど、時間のロスが痛手になる。だからこそ、書類の確認は先にやっておきます。