離婚前に売るか、後に売るか｜財産分与の期限・名義変更・売却期間で決める【建築士監修】

離婚前に売るか、離婚後に売るか。まず答えから

一律の正解はありません。

分かれ目は3つです。財産分与を請求できる期限、離婚前の名義変更が贈与とみなされるリスク、譲渡所得の3,000万円特別控除が使えるかどうか。

「とりあえず離婚を先に済ませよう」と決め打ちで進めると、あとで税金や期限で損をすることがあります。売却には時間もかかります。焦らず、3つの事実を先に確かめてください。

財産分与の期限は「2年」ではない。今は原則5年

財産分与を請求できる期限は、長く「2年」と言われてきました。ここは正確に押さえておきたいところです。実は、もう変わっています。

2026年4月1日に施行された民法改正で、この期限は離婚から5年に延びました（出典: 法務省、裁判所）。ただし2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり2年のままです。適用は離婚日次第です。

自分がどちらに当たるかは、離婚の日付で決まります。期限を過ぎると、家庭裁判所への申し立てができなくなります。後戻りはできません。

期限まで時間があるからといって、先延ばしにする理由にはなりません。相場は待ってくれません。相手と連絡が取りづらくなるほど、話し合いも難しくなります。

離婚前に名義を変えると、贈与とみなされることがある

順番があります。財産分与は、離婚が成立してから行うのが原則です。ここを飛ばして急ぐと、思わぬ税金がかかります。

婚姻中に、まだ籍が入ったまま家の名義を配偶者へ移す人がいます。この移転は、財産分与ではなく夫婦間の贈与として扱われることがあります。ここが落とし穴です。

贈与とみなされれば、贈与税の対象です。基礎控除は年110万円。家一軒の価値は、たいていこれを超えます。

一方、離婚が成立したあとに財産分与として渡す場合、通常は贈与税がかかりません（出典: 国税庁）。ただし分与された財産が明らかに多すぎる場合や、税逃れが目的の離婚だと判断された場合は別です。この場合も贈与税がかかります。

タイミングだけの問題ではありません。金額と経緯も見られます。名義を動かす前に、税理士に確認してください。

3,000万円特別控除は、渡すタイミングで変わることがある

マイホームを売った利益からは、最高3,000万円を差し引ける特例があります（出典: 国税庁）。ただしこの特例、夫婦など「特別の関係がある人」への譲渡には使えません。配偶者は対象外です。

配偶者への譲渡が、これに当たります。だから、離婚前に配偶者へ家を渡す形は、この特例の対象外になりやすいと考えられます。

ここが分岐点です。離婚が成立したあとであれば、相手はもう配偶者ではありません。渡すタイミングが、特例を使えるかどうかに関わってくる可能性があります。

とはいえ、要件は他にもあります。居住していた期間や、渡した目的も見られます。

適用できるかどうかは、税理士に個別に確認してください。要件の全体はマイホーム売却の3000万円特別控除にまとめています。

売却には時間がかかる。離婚届の前か、後か

家は、決めてすぐ現金になりません。査定を受け、買い手を探し、契約してから引き渡しまで時間がかかります。目安は家を売る流れは7ステップで確認できます。

ここで詰まりやすいのが、離婚届を出す時期との兼ね合いです。

離婚を先に成立させると、税金や名義の扱いはシンプルになりやすいです。ただ一方で、売却の手続きに元配偶者の協力が必要な場面は残ります。縁は簡単に切れません。

連絡が取りづらくなった相手に、あとから何度も頼むことになりかねません。手間は減りません。

逆に、売れてから離婚届を出せば、手続きは進めやすくなります。ただし同居や日々のやり取りが、それだけ長く続きます。そこは覚悟が要ります。

どちらが正しいとは言えません。事情によって、先にするほうが変わります。

決めておきたいのは、窓口をどちらがやるか、内見の対応は誰がするか、下限の価格をどこに置くかです。ここを口約束のままにしないでください。曖昧は禁物です。

住宅ローンが残る家は、さらに検討事項が増えます。アンダーローンかオーバーローンかで進め方が変わります。

離婚するとき、住宅ローンが残る家はどうするかも先に見ておくと判断しやすくなります。順番で結果が変わります。

共有名義か単独名義かで、離婚後に頼む手間が変わる

離婚後に売るなら、名義を先に見てください。家が夫婦の共有名義なら、売買契約には共有者全員の署名が要り、引き渡しの登記には全員の実印と印鑑証明書が要ります。片方だけでは売れません。

つまり離婚後に売る場合、元配偶者に署名と押印、印鑑証明書の取得を頼むことになります。決済の日に立ち会えないなら、委任状も要ります。連絡が取りづらい相手だと、ここで止まります。

単独名義なら、契約の手続きは名義人だけで進められます。ただし婚姻中に夫婦で買った家なら、名義がどちらでも財産分与の対象になるのが原則です。勝手に売って代金を独り占めできる、という話ではありません。

もう一つ、見落としやすいのが登記上の氏名と住所です。離婚で姓が戻ったり、家を出て住所が変わったりすると、登記簿の記載と印鑑証明書の記載が食い違います。そのままでは所有権移転の登記ができません。

売る前に、氏名や住所の変更登記を済ませておく必要があります。司法書士に頼めば手続きできますが、日数はかかります。離婚後に売ると決めたなら、姓と住所をどうするかも、売却の段取りに入れておいてください。

離婚前に売るなら、この手間は減ります。夫婦のまま二人で契約と決済に出ればよく、姓も住所も変わっていないからです。相手と顔を合わせるのがつらくても、手続きの数は少なくて済みます。

ここまでの話を、離婚の前にやるか後にやるかで並べました。上の2行は家を相手に渡す場合、下の3行は第三者に売る場合の話です。

比べる点	離婚前	離婚後
相手に家の名義を移したときの税金	夫婦間の贈与として扱われることがあり、贈与税の対象になる（基礎控除は年110万円）	財産分与として渡すなら、通常は贈与税がかからない。ただし多すぎる場合や税逃れ目的の離婚と判断された場合は別
相手に家を渡すときの3,000万円特別控除	配偶者への譲渡は特例の対象外	相手はもう配偶者ではないので、使える可能性がある。居住期間などほかの要件は税理士に確認
共有名義の家を売るときの手続き	夫婦のまま二人で契約と決済に出ればよい	元配偶者に署名・押印・印鑑証明書の取得を頼む。決済に立ち会えないなら委任状も要る
姓・住所の変更登記	姓も住所も変わっていないので要らない	登記簿と印鑑証明書の記載が食い違えば、売る前に変更登記が要る
相手とのやり取り	売れるまで同居や日々のやり取りが続く	連絡が取りづらくなった相手に、何度も協力を頼むことになりかねない

建築士の視点：買主の住宅ローン審査で止まる家もある

急いで売りたいとき、壁になりやすいのが買主側の住宅ローン審査です。ここは現場で見てきた話をします。

建築士の視点

契約が決まっても、買主の住宅ローンの本審査で止まる家があります。検査済証がない、増築部分が未登記、擁壁や基礎に見た目では分からない傷みがある。原因は、たいていこのどれかです。

見た目で分かる箇所と、分からない箇所は別物です。外壁や内装がきれいでも、床下や小屋裏を見ないと本当のところは分かりません。離婚で急いでいるときほど、表面のリフォームにお金をかけたくなります。けれど、審査を止めるのは構造や書類のほうです。

原因は契約前に、検査済証の有無と増改築の履歴だけは確認しておいてください。順番を間違えなければ、慌てずに済みます。

離婚のタイミングだけでなく、家そのものの状態も、売れるまでの時間を左右します。急ぐ事情があるなら、なおさら先に確認しておくと安心です。

財産分与の考え方や評価の進め方は財産分与で、家は「いくら」として分けるのかにまとめています。住宅ローンが家の価値を上回っている場合は売っても住宅ローンが残る家、離婚でどうするにまとめています。まずは期限と名義、家の状態を、事実として確認するところから始めてください。