未登記の建物がある家は売れるか。増築部分の表題登記と売却前の進め方【建築士監修】

未登記の建物がある家でも、売れるか

結論から言います。未登記の建物がある家でも、売ることはできます。

ただし、黙って契約を進めることはできません。買主は、未登記のままでは自分名義の登記ができないからです。ここは避けて通れません。

売る前か、遅くとも売買契約と並行して、表題登記を済ませておく必要があります。ここが一番の分かれ目です。

未登記のほとんどは、建物全体ではなく増築した部分です。まず登記簿と実際の建物を見比べて、どこが登記から漏れているかを確認してください。見比べればすぐ分かります。

登記情報の確認方法や、売却で必要になる他の書類は不動産売却の必要書類で扱っています。

増築部分だけ未登記になっている、よくある理由

増築の登記が抜け落ちるのは、珍しい話ではありません。現場で見ていても、よくあります。

新築のときは、住宅ローンを組む関係で登記がほぼ必須になります。金融機関や司法書士が、手続きを進めるからです。

増築は違います。自己資金で工事すると、登記を促す人が誰もいません。

工事は業者に任せて終わります。登記のことは、そのまま忘れられがちです。誰も声をかけません。

建物を新築・増築したら、1ヶ月以内に表題登記を申請する義務があります。怠ると、過料の対象になることもあります。罰則があっても、知らなければ動きようがありません。

未登記と一緒に疑うべき、違反建築の可能性

ここは建築士として、必ず確認してほしいところです。未登記であることと、建築基準法に違反していることは別の問題です。

ただ、同時に起きていることがよくあります。切り分けて考えてください。

増築の規模によっては、建築確認を取る義務があります。確認を取らずに増築していれば、それは未登記以前に違反建築です。

建ぺい率や容積率を超えていないか。増築した部分が、既存の構造にきちんと接続されているか。

一目では判断できません。見た目で分かる部分もあれば、床下や小屋裏を見ないと分からない部分もあります。図面と現況が合っているか、増築の経緯もあわせて、早い段階で確認しておいてください。

表題登記の申請自体は、違反建築であっても進められる場合があります。ただし、買主に伝える事実としては別の話です。

固定資産税を払っているのに未登記、という状態はなぜ起こるか

「毎年ちゃんと固定資産税を払っているのに、未登記のはずがない」と思う人もいます。実際はよくあることです。

理由は単純です。固定資産税は、市区町村が独自に現地を調査して課税します。法務局の登記情報とは、別の仕組みで動いています。

そのため、未登記の増築部分にも、床面積として課税されていることがあります。逆に、増築を把握されておらず、課税が漏れているケースもあります。課税と登記は別物です。

課税明細に書かれている床面積と、登記簿の床面積を見比べてみてください。数字が違えば、その差がそのまま未登記の部分です。

売る前にやること

まず、登記簿と現況を照らし合わせて、未登記の部分を特定します。次に、土地家屋調査士に依頼して、表題登記を申請してもらいます。順番はここが先です。

放置は禁物です。違反建築の疑いがあれば、建築士に現況を見てもらってください。

増築の経緯と構造を、あわせて確認しておきます。是正が必要かどうかも、この段階で判断材料をそろえておいてください。

答えは物件次第です。費用は、建物の規模と増築の内容で大きく変わります。

見積もりは、複数の土地家屋調査士や建築士から取ってください。ここでは金額の相場は出しません。

増築の事実と、登記していなかった経緯は、仲介会社にも買主にも正直に伝えてください。黙って進めると、あとで問題になります。

売却の流れ全体は家を売る流れは7ステップ、費用の全体像は不動産売却でかかる費用の一覧を見てください。

表題登記だけで足りるか。所有権保存登記が要る場合

未登記の状態には、2種類あります。建物全体が登記されていない場合と、増築部分だけが漏れている場合です。どちらかで、やる登記が変わります。

建物全体が未登記なら、表題登記だけでは終わりません。表題登記は、建物の場所や床面積と持ち主の名前を登記簿に載せるものです。所有権の登記は、まだ入っていません。

そのあとに、所有権保存登記が要ります。これをして初めて、買主への所有権移転登記ができます。表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士と、頼む先も分かれます。

保存登記は、決済の日に買主への移転登記とまとめて申請できます。ただし、表題登記が終わっていることが前提です。表題登記には現地調査と図面の作成が要るので、日数を見ておいてください。

増築部分だけが漏れているなら、話は軽くなります。登記簿の床面積を現況に合わせる、表題部の変更登記で済みます。所有権の登記はすでにあるので、保存登記はやり直しません。

どちらの状態かは、法務局で建物の登記簿を取れば分かります。登記簿が出てこなければ、建物全体が未登記です。出てきて床面積が現況より小さければ、増築部分だけの未登記です。

増築した部分が建ぺい率に収まっているかは、登記とは別の問題です。増築で建ぺい率を超えた家は売れるかで扱っています。

買主の住宅ローンで、何が問題になるか

未登記の建物は、買主の住宅ローン審査でつまずくことがあります。ここも、建築士として伝えておきたいところです。

評価の基準は登記簿です。金融機関は、担保になる建物の価値を登記簿の情報をもとに評価します。

登記簿の床面積が実際より小さいままだと、担保評価も低く出ます。そこが審査の急所です。

融資額が、想定より下がります。最悪、審査自体が通らないこともあります。

表題登記を先に済ませておけば、登記簿と現況が一致し、審査の材料がそろいます。買主が決まってから慌てて登記するより、売り出す前に済ませておくほうが話は早く進みます。早いほうが有利です。

告知義務という点では、雨漏りなど建物の不具合と考え方は同じです。知っている事実は、隠さず伝えます。雨漏りしている家を売るでも、同じ構造の話を扱っています。

事情が複雑な物件は、仲介より買取のほうが早く進むこともあります。仲介と買取の違いも、判断材料にしてください。