雨漏りしている家を売る。告知義務と、直す・そのままの判断基準【建築士監修】

雨漏りしている家は、売れるか

結論から言います。雨漏りしている家でも、売ることはできます。ただし、黙って売ることだけはできません。

雨漏りは、買主に必ず伝える不具合です。伝えずに売ると、引き渡したあとで契約不適合責任を問われます。直すか直さないかは、そのあとで決める話です。

「うちの雨漏りは、直さないと売れないのでは」と思う人が多いです。実際は、直っていない状態のまま売る人もいます。

大事なのは、隠さずに事情を伝えることです。

告知義務：雨漏りは黙って売れない

雨漏りを知っていて黙って売ると、契約不適合責任を問われます。引き渡した家が、契約の内容に合っていないという扱いになるからです。

買主からは、修理費用の請求や、代金の減額、場合によっては契約の解除まで求められます。金額の大小ではなく、伝えたかどうかが問われます。

告知書（物件状況等報告書）には、知っている事実をそのまま書いてください。発生した時期、修理した箇所、直っていないなら今の状況。経緯ごと書くのが基本です。

告知書の書き方や、売却で必要になる他の書類は 不動産売却の必要書類 で扱っています。

原因は屋根とは限らない（建築士の視点）

雨漏りというと、屋根を疑う人が多いです。ただ、現場で見ていると、屋根が原因ではないケースも多くあります。

サッシまわりのシーリング切れ、外壁のひび、ベランダやバルコニーの防水切れ。原因はいくつも考えられます。パラペットの笠木や、屋上の排水口が詰まっているだけということもあります。

水は下に流れながら、構造の中を伝って移動します。天井のシミの真上を直しても、実際の侵入口は別の場所ということも珍しくありません。

見た目で分かる箇所と、分からない箇所があります。築年数がたった家ほど、複数の箇所が同時に劣化していることも多いです。屋根屋だけに調査を頼まず、散水試験などで原因を絞り込める業者に相談してください。

直してから売るか、そのまま売るか

どちらにも理由があります。直してから売れば、買主が住宅ローンを組みやすくなります。ただ、修理費用をそのまま価格に上乗せできるとは限りません。

そのまま売れば、直す時間もお金もかかりません。ただし買い手は限られ、価格は下がりやすいと考えてください。

現金で買う買主なら、影響は小さくなります。値段だけの話ではありません。

リフォームするかどうかは、雨漏り以外の劣化もあわせて考える話です。判断の基準は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

直さずに売る場合は、訳あり物件として買取を扱う業者に相談する方法もあります。種類ごとの売り方は 訳あり・難あり物件を売る で整理しています。

修理見積もりの取り方

直すと決めたら、見積もりは複数社から取ってください。1社だけでは、原因の見立てが合っているか確かめようがありません。

金額は、建物の造りと現場の状況で大きく変わります。この記事では相場の数字は出しません。

見積書には、原因の特定方法と、直す範囲を書いてもらってください。「雨漏り修理一式」としか書かれていない見積もりは、あとで揉めやすいです。曖昧さが一番のリスクです。

調査だけを先に依頼できる業者もあります。工事とセットにしない見積もりも、選択肢に入れてください。

雨漏りの跡や、修理した記録は、写真で残しておいてください。告知書を書くときにも、そのまま使えます。修理費以外に売却でかかる費用の全体像は 不動産売却でかかる費用の一覧 で確認できます。

そのまま売るなら、契約書の免責特約も確かめる

雨漏りを直さずに売るとき、告知書と並んで大事なのが契約書の中身です。個人が売主の場合、引き渡し後は契約不適合責任を負わないという特約を入れることがあります。これを免責特約と呼びます。

不動産会社が売主のときは、この特約に宅建業法の制限がかかります。個人同士の売買では、その制限が外れます。中古の戸建てで免責特約が使われることは珍しくありません。

ただし、免責特約があっても責任を免れない場面があります。売主が雨漏りを知っていて、買主に伝えなかった場合です。告知書に書かず、契約書だけ免責にしても守られません。

逆に言えば、告知書に書いた雨漏りは、契約の内容に含まれた不具合として扱われます。引き渡し後にその雨漏りで連絡が来ても、告知した事実が売主を守ります。だから告知書と免責特約は、セットで考えてください。

雨漏りを直してから売る場合も、同じです。直した箇所と時期を告知書に書いておけば、同じ場所で再発したときの争いを減らせます。「直したから書かなくていい」とは考えないでください。

買取業者に売る場合は、契約不適合責任を免責にする特約を結ぶケースが多いです。免責の範囲は契約書ごとに違うので、契約前に確認してください。買取の進め方は 訳あり・難あり物件を売る にまとめています。

直すなら、火災保険が使えるか先に確かめる

雨漏りの修理を決めたら、工事を頼む前に火災保険の内容を確かめてください。台風や強風で屋根や外壁が壊れて雨漏りした場合は、風災の補償で修理費が出ることがあります。

一方で、経年劣化による雨漏りは対象になりません。シーリングの切れや防水の寿命は、保険の対象外と考えてください。原因が自然災害か劣化かで、扱いが分かれます。

どちらに当たるかは、売主が決められる話ではありません。保険会社の調査で判断されます。被害の写真と、壊れた時期の記録があると、話が早く進みます。

注意してほしいのが、「保険を使えば無料で直せます」と言って回る業者です。保険金の申請を代行すると言って、高額な手数料を取るケースがあります。申請は契約者本人が保険会社に連絡すれば済みます。

保険金を受け取ったかどうかに関係なく、雨漏りの事実は告知書に書いてください。保険で直したなら、その経緯も書いておくと買主に伝わりやすいです。

売却が決まると火災保険は解約しますが、引き渡し日まで残しておくのが基本です。解約の順番は 火災保険はいつ解約する？ にまとめています。

まず、何から始めるか

雨漏りが分かった時点で、隠さず不動産会社に伝えてください。査定の前に伝えておくと、告知を前提にした進め方を最初から用意してもらえます。

直すかそのまま売るかは、見積もりと査定、両方を見てから決めても遅くありません。急いで結論を出す必要はないです。

売却全体の流れは 家を売る流れは7ステップ で確認してください。