事故物件を売る。告知義務（心理的瑕疵）と、売り方の選択肢

相続や売却の相談で、「近隣で亡くなった方がいた」「以前、事件があった」といった事情を抱える家に出会うことがあります。いわゆる事故物件（心理的瑕疵物件）です。こうした物件は、告知義務を正しく理解し、隠さず進めることが何より大切です。

この記事では、建築士として建物の状態を見る立場から、売主が最低限押さえておくべき考え方を整理します。心理的瑕疵に該当するかどうかの個別判断そのものは、宅地建物取引業者や弁護士の領域であり、この記事や監修者の専門範囲を超える部分があることを、先にお伝えしておきます。

事故物件（心理的瑕疵）とは、何を指すか

事故物件とは、法律上の正式な用語ではありません。過去にあった出来事によって、買い手や借り手に心理的な抵抗が生まれる物件を指す、実務上の呼び方です。「心理的瑕疵」という考え方で扱われますが、何がそれに当たるかは、事案ごとに判断が分かれます。

該当しうる事情には、次のようなものがあります。

• 建物内での死亡（自然死・事故死・自殺・他殺など、状況によって扱いが異なります）
• 近隣や敷地内での事件・事故
• 火災による被害

すべてが同じ扱いになるわけではありません。自然死や、日常生活の中で起きた不慮の事故は、原則として告知の対象にならない場合もあります。何が該当し、どこまで伝える必要があるかは、個別の事情によって変わるため、この記事では断定しません。

告知義務：隠さず、宅建業者・専門家に相談する

国土交通省は2021年（令和3年）10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。宅建業者が、取引の相手方に対してどこまで人の死に関する事実を伝えるべきか、考え方を示したものです。

ガイドラインでは、取引の対象となる不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥など）については、原則として告げなくてもよいとされています。一方で、「事案発生からおおむね3年が経過すれば告知は不要」という、賃貸取引や集合住宅の共用部分について示された考え方が、そのまま売却にも当てはまると誤解されているケースを見かけます。

国交省の資料を確認する限り、この期間の目安は賃貸借取引と共用部分に関する整理であり、売却する住戸そのものに人の死があった場合の売買取引に、同じ期間の定めがあるとは書かれていません。

加えて、経過した期間や死因にかかわらず、買主から事案の有無を尋ねられた場合には答える必要がある、という考え方も示されています。つまり、年数が経てば自動的に告知不要になる、と自己判断するのは危険です。

告知を怠ると、あとになって契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を求められるなど、大きなトラブルにつながることがあります。事情を隠さず、早い段階で宅地建物取引業者に伝え、告知の範囲を一緒に確認しておくことが、売る側にとっても自分を守る進め方です。

何をどこまで告知すべきかの最終的な判断は、ガイドラインと個別事情をふまえて宅建業者や弁護士が行うものであり、迷ったら必ず相談してください。

告知書（物件状況等報告書）に、事実を正直に書く

売却の実務では、売主は「告知書」または「物件状況等報告書」と呼ばれる書類に、建物や周辺の状況を申告します。過去に人の死に関する事案があった場合も、この告知書を通じて宅建業者・買主に伝えるのが基本の流れです。

国土交通省のガイドラインでも、宅建業者が売主・貸主に対して告知書等への記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする、という考え方が示されています。つまり、宅建業者の調査は、売主からの正確な申告があって初めて成り立つということです。

売主が事実を正確に書かなければ、宅建業者も気づかないまま契約が進んでしまう可能性があります。

ここに正直に書いておくことが、結果的に売主自身を守ります。知っていた事実を告知書に書かず、後になって買主が知るところとなれば、「知っていて隠した」という重い責任を問われかねません。逆に、契約前の段階で告知書に記載し、宅建業者を通じて買主に伝えておけば、双方が納得したうえで契約を進められます。

何をどう書けばよいか迷う場合も、自己判断で空欄にせず、宅建業者に相談しながら記入してください。売却全体で必要になる書類は、不動産売却の必要書類 でまとめています。

早い段階で、媒介契約の前に伝える

告知が必要になりそうな事情があるなら、媒介契約を結ぶ前の、最初の相談や査定の段階で不動産会社に伝えておくことが望ましいといえます。事前に事情を把握していれば、不動産会社は告知を前提にした販売活動や価格の考え方を、最初から用意して進められます。

逆に、契約が進んでから事情が判明すると、販売活動の組み立てをやり直すことになったり、不動産会社との信頼関係が崩れたりすることもあります。早いタイミングで伝えることは、売主にとっても、後々のやり直しを避けることにつながります。

価格への影響は、断定できない

事故物件になると価格が下がる、という話はよく聞きますが、下がり方は地域・事案の内容・発生からの経過年数などによって幅があり、「何割下がる」と一律に言えるものではありません。同じような事案でも、立地や建物の状態、時期によって受け止められ方は変わります。

この記事でも、具体的な下落率は示しません。おおよその見立ては、実際に類似の取引を扱った経験のある不動産会社に、個別に相談するのが確実です。

売り方の選択肢：仲介と、買取

事故物件は、通常の仲介では買い手が見つかりにくく、時間がかかることがあります。住宅ローンを使う買い手が敬遠しやすい、という事情もあります。

仲介で時間がかかる場合、専門の買取業者に、現況のまま査定を依頼する選択肢もあります。片付けや修繕をしていない状態でも、まず今の状態で見立てを受けられるのが特徴です。ただし、買取だからといって、必ず仲介より高く売れるわけではありません。

価格の考え方が仲介とは異なるため、両方の見立てを比べたうえで判断するのが安全です。仲介と買取、それぞれの価格差やスピードの違いは 仲介と買取の違い で整理しています。

なお、解体してから売る、お祓いや供養をしてから売る、といった対応が告知義務そのものをなくすかどうかは、事案の性質によって変わるため、この記事では効果を断定しません。

事故物件のほかにも、再建築不可・共有持分・借地権など、通常の仲介では売りにくい「訳あり物件」があります。種類ごとの売り方の選択肢は、訳あり・難あり物件を売る。買取という選択肢と、種類別の売り方 にまとめています。

売り方を同じ物差しで比べる

この記事で触れた売り方を、並べて比べられるようにします。どれを選んでも、告知義務の考え方は変わりません。

選択肢	価格の考え方	期間・進み方	告知義務	向いている人
仲介で売る	下がり方は一律に言えない。類似取引の経験がある会社に個別相談	買い手が見つかりにくく、時間がかかることがある	告知書に事実を記載し、買主に伝える	時間をかけても、納得できる相手を探したい人
専門業者の買取	仲介とは考え方が別。必ず高いわけではない	現況のまま査定を受けられる。仲介で時間がかかるときの選択肢	同じく必要。買取業者にも隠さない	片付けや修繕をせず、早く動きたい人
リフォーム・解体をしてから売る	中古マンションで改装済みの中央値が高いのは39市区町村中30。未改装が高い例も9ある	—	外観を変えても、なくなるとは限らない	先に宅建業者へ相談してから判断したい人

買取が必ず安い、手を入れれば必ず高い、とは言い切れません。仲介と買取の両方の見立てを取り、告知の範囲は宅建業者と確認してから決めてください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

事故物件の売却で、やってはいけないこと

• 隠したまま売る：発覚した場合、契約解除や損害賠償など、値引きより大きな損失につながります
• 自己判断で「告知不要」と決める：何が該当し、どこまで伝えるべきかは個別事情で判断が分かれます。自分だけで結論を出さないでください
• リフォームや解体をすれば告知が不要になると考える：外観を変えても、告知義務そのものがなくなるとは限りません
• 口頭だけで伝えて、書面に残さない：後になって「言った・言わない」の水掛け論になりかねません。伝えた内容は、告知書などの書面に残してください

まずは、事情を隠さず宅建業者に相談し、告知の範囲を確認するところから始めれば大丈夫です。