シロアリ被害のある家を売る。床の沈み・柱の食われの見分け方と告知義務【建築士監修】

シロアリ被害のある家は、売れるか

結論から言います。シロアリ被害のある家でも、売ることはできます。ただし、被害を黙って売ることだけはできません。

シロアリは、床下や柱など見えない場所で進行します。気づいた時点で被害の範囲を確認し、告知書に事実を書いて売るのが基本です。駆除するかどうかは、そのあとで決めても構いません。

「被害があると売れないのでは」と思う人が多いです。実際は、被害が残ったまま売る人もいます。大事なのは、被害の場所と範囲、駆除したかどうかを告知書に書いて伝えることです。

見分け方：床が沈む、柱の音が変わる

自分でも気づける特徴はいくつかあります。まず床を歩いて、沈む・たわむ感覚がないか確かめてください。

浴室やキッチンの前、和室の畳の上は特に見ておきたい場所です。床の感覚は大事な手がかりです。

柱や束を軽く叩いてみてください。中が食われていると、乾いた高い音ではなく、こもった鈍い音がします。表面の木部は残っていても、中身が空洞ということがあります。

床下点検口があれば、覗いてみてください。基礎の立ち上がりに、泥でできた筋（蟻道）が伸びていたら、出入りの跡です。羽アリを室内で見た記録も、被害のサインになります。

床の沈み、柱のこもった音、基礎の蟻道、室内の羽アリは、自分でも気づけるサインです。

床下や壁の中は、専門業者の調査でないと確認できません。自分で判断せず、床下点検の実績がある業者に見てもらってください。

被害箇所と構造の関係（建築士の視点）

シロアリは、湿気の多い場所から食い進みます。土台や大引、床を支える束は特に注意が必要です。

水回りの直下や、基礎の換気口の近くに被害が集中しやすいです。湿気が全ての鍵です。

玄関の框（かまち）や、床下収納庫の下も見落としやすい場所です。ここは現場で何度も見てきました。北側の日当たりが悪い部屋も、湿気がこもりやすく注意が必要です。

原因は水回りとは限りません。床下の換気が悪いだけで、家全体の湿度が上がっていることもあります。基礎の立ち上がりが低く、雨で跳ねた水が土台に触れ続けている家もあります。

告知義務：どこまで書くか

理由は単純です。シロアリ被害を知っていて黙って売ると、契約不適合責任を問われます。

知っていて黙っていれば、それだけで問題になります。被害のない家として引き渡したことになり、契約の内容に合わない扱いになるからです。

告知書（物件状況等報告書）には、被害が出た場所と、どこまで進んでいたかをそのまま書いてください。被害に気づいた時期、駆除した記録、保証書の有無まで書きます。修繕済みでも、過去に被害があった事実は書いてください。

「もう直したから書かなくていい」とはなりません。そこを勘違いする人が多いです。駆除歴を隠して、あとで発覚すると、金額の減額や契約解除まで求められることがあります。

駆除業者の保証書や、点検の記録は、写真も含めて残しておいてください。告知書を書くときに、そのまま使えます。告知書の書き方や、売却で必要になる他の書類は 不動産売却の必要書類 で扱っています。

駆除するか、そのまま売るか

どちらにも理由があります。駆除してから売れば、買主が住宅ローンを組みやすくなります。ただ、駆除費用をそのまま価格に上乗せできるとは限りません。

そのまま売れば、時間もお金もかかりません。ただし住宅ローンを組む買主は付きにくく、価格は下がりやすいと考えてください。現金で買う買主や、リフォーム前提の買主なら、影響は小さくなります。

見積もりは、駆除業者だけでなく、複数社から取ってください。金額は建物の造りと被害の範囲で大きく変わります。この記事では相場の数字は出しません。

見積書には、被害の範囲と、駆除の方法、保証の年数を書いてもらってください。「シロアリ駆除一式」としか書かれていない見積もりは、あとで揉めやすいです。内訳を見てください。

リフォームするかどうかは、シロアリ以外の劣化もあわせて考える話です。判断の基準は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

駆除せずに売る場合は、訳あり物件として買取を扱う業者に相談する方法もあります。種類ごとの売り方は 訳あり・難あり物件を売る で整理しています。

駆除してから売るか、そのまま売るか、買取業者に売るかで、何が変わるかを並べました。数字ではなく、本文で書いた違いをまとめています。

売り方	駆除の費用と時間	住宅ローンを組む買主	価格の考え方	知らなかった被害への備え
駆除してから売る	かかる	組みやすくなる	駆除費をそのまま上乗せできるとは限らない	特約の内容を不動産会社と決める
駆除せずに売る（仲介）	かからない	限られる	下がりやすい	ローンを組む買主は免責を嫌がることがある
訳あり物件の買取業者に売る	かからない	買取業者が買主なので関係しない	査定で確認する	免責で契約することが多い

告知したあと、別の場所から被害が見つかったら

告知書に全部書いたのに、引き渡し後に別の場所から被害が出てくることがあります。ここを心配する人は多いです。

告知した箇所については、買主はそれを承知で契約しています。契約の内容に入っているので、あとから責任を問われることは考えにくいです。

問題は、売主も知らなかった場所から見つかった場合です。契約不適合責任は、売主が知っていたかどうかを問いません。知らなかった被害でも、修理や減額を求められることがあります。

そこで、契約書に契約不適合責任の特約を入れる方法があります。責任を負わない、または期間を区切る、という書き方です。個人が売主の中古住宅では、こうした特約は珍しくありません。

ただし、知っていて告げなかった事実は、特約があっても責任を免れません。告知書を正直に書くのは、この特約を生かすためでもあります。特約は「知らなかったこと」に備えるものです。

特約の内容は、契約前に不動産会社と決めてください。買主が一般の人で住宅ローンを組む場合、免責を嫌がることもあります。その場合は、価格や特約の期間で折り合いをつける話になります。

買取業者が買主なら、免責で契約することが多いです。被害の全容がつかめない家は、この点でも買取が向いています。買取の進め方は 訳あり・難あり物件を売る に書いています。

駆除の保証は、買主に引き継げるか

駆除をした家なら、業者の保証書が手元にあるはずです。買主から「その保証は引き継げますか」と聞かれることがあります。

引き継げるかどうかは、業者と保証の内容によって違います。建物に付く保証もあれば、契約した人に付く保証もあります。名義を変えるのに手続きや費用が要る場合もあります。

ここは自分で判断せず、保証書に書かれた業者に直接聞いてください。聞くのは、買主に名義を変えられるかと、そのために何が要るかです。保証があといつまで残っているかも確かめておきます。

答えが分かったら不動産会社に伝えて、告知書にもそのまま書いてください。「引き継げるはず」と思い込んで伝え、違っていたら揉める元になります。

保証期間がもう切れていることもあります。その場合は、売る前に点検だけ受けておく方法があります。結果を書面でもらえれば、買主にいまの状態を説明するときに使えます。

引き渡しの日には、保証書の原本と、駆除や点検の記録をまとめて買主に渡してください。買主が次に点検を頼むとき、どこにどんな処理をしたかが分かります。

まず、何から始めるか

被害に気づいた時点で、隠さず不動産会社に伝えてください。査定の前に伝えておくと、駆除するか、特約をどうするか、買取にするかまで最初から相談できます。

駆除するかそのまま売るかは、見積もりと査定、両方を見てから決めても遅くありません。駆除の見積書は、被害の範囲、駆除の方法、保証の年数が書かれたもの同士で比べてください。

駆除費以外に売却でかかる費用の全体像は 不動産売却でかかる費用の一覧 で確認できます。売却全体の流れは 家を売る流れは7ステップ で確認してください。