引き渡し後に不具合が見つかったら。契約不適合責任の期間と、売主が今すぐやること【建築士監修】
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結論から
契約不適合責任には期間があり、期間内でも告知書に書いていた不具合は責任を免れます。個人売主は免責特約を結べますが、知っていて隠した不具合は免れません。買主から連絡が来たら、まず記録し、契約書と告知書を確認してから専門家に相談します。
買主から連絡が来たら、まずやること
買主から「不具合がある」と連絡が来たら、動揺すると思います。ですがその場で認める必要も、その場で断る必要もありません。慌てても解決しません。
最初にやることは一つです。内容を記録すること。
いつ、どこに、どんな不具合が出たか。買主の言葉をそのままメモし、写真や動画があれば送ってもらいます。記録は多いほど役立ちます。
感情的なやり取りになりやすい場面です。まずは事実だけを集めてください。
次に、仲介した不動産会社に連絡します。個人間売買で仲介がいない場合は、告知書と契約書を手元に用意してください。
告知書に書いていたかどうかで、話は大きく変わります。ここが分かれ目です。
急ぐ場面ではありません。自分だけで判断せず、この段階で一度、宅建業者か弁護士に相談することをおすすめします。連絡直後の即答は、あとから覆しにくいからです。
契約不適合責任の期間はいつまでか
契約不適合責任には期間があります。この期間を過ぎると、買主は責任を追及できなくなります。無期限ではありません。
ただし期間は一律に決まっているわけではありません。多くの場合、売買契約書の中で「引き渡しから〇か月」と個別に定めています。
期間の長さは契約ごとに違います。まず自分の契約書を確認してください。
契約書に記載がなければ、民法の原則に戻って判断することになります。ここは細かい適用関係が絡むので、実際の期間や条件は宅建業者か弁護士に確認するのが確実です。
もう一つ論点があります。買主が不具合に気づいてから、一定期間内に売主へ伝える必要がある、という考え方です。買主が気づいた時点と、連絡してきた時点のズレも見ておく価値があります。
告知書に書いていた不具合は、責任を免れる
ここが一番大事な話です。告知書に書いて買主に伝えていた不具合は、契約不適合責任の対象になりません。
契約不適合責任は「知らされていなかった不具合」を対象にする制度です。伝えていた不具合は、承知のうえで買った、という扱いになります。
だから告知書は、売主を守る書類でもあります。書いておけば、あとで「知らなかった」とは言われません。
逆にいうと、書いていなかった不具合は対象になり得ます。**知っていたのに書かなかった場合は、なおさら責任を問われやすくなります。**そこは言い訳が通用しません。
「これくらい大した話じゃない」と自己判断で省くのが一番危ないです。迷ったら書く。それだけです。
告知書の書き方や、他の必要書類とのそろえ方は不動産売却の必要書類にまとめています。
個人売主の免責特約と、免れない例外
個人が売主のとき、契約に「引き渡し後は契約不適合責任を負わない」という特約を入れることがあります。これを免責特約と呼びます。
不動産会社が売主のときは、宅建業法で免責特約に制限がかかります。個人同士の売買では、この制限が外れます。
個人間だからこその話です。だから個人売主は、宅建業者が売主のときより広い免責特約を結べます。中古の戸建てで、この特約が使われるケースは珍しくありません。
ただし免責特約にも当てはまらない場面があります。売主が不具合を知っていて、わざと買主に伝えなかった場合です。
知っていて隠した不具合は、免責特約があっても責任を免れません。ここは覚えておいてください。
「特約を入れたから安心」ではありません。特約と告知は、セットで考えるものです。告知が先、特約は後です。
雨漏りやシロアリのように、あとから発覚しやすい不具合は特に注意が必要です。雨漏りしている家を売る、シロアリ被害のある家を売るもあわせて確認してください。
建築士の視点:原因は屋根とは限らない
建築士の視点
買主から「雨漏りがする」と連絡が来ると、多くの人は屋根を疑います。ですが現場では、原因が
サッシまわりのコーキング切れ、外壁のひび、ベランダの防水切れ。水は思わぬ経路を伝って、天井や壁に出ます。
**症状が出た場所と、原因の場所が違う。**これはよくあります。
床の傾きも同じです。原因が基礎にあるのか、地盤の沈下なのか、建具の狂いだけなのか。見た目だけでは判断がつきません。
見た目で分かる不具合と、分からない不具合があります。**壁のシミは分かりやすい。**ですが床下や小屋裏の状態は、潜らないと分かりません。
だからこそ、買主から連絡が来た段階で、原因を自己判断しないでください。専門家に見てもらってから対応方針を決めるほうが、結果的に早く済みます。急がば回れです。
もう一つ、実務で見落とされがちな点があります。買主が住宅ローンを組んで購入していた場合、不具合の内容によっては金融機関が担保評価を見直すことがあります。特に構造や雨漏りに関わる不具合は、買主のローン契約にも影響します。
床の傾きの原因の見極め方は傾いた家は売れるかで詳しく扱っています。
買主が求められるのは何か。直す・値引き・賠償・解除
「責任を負う」と言っても、いきなり全額を払う話にはなりません。民法で買主が売主に求められることは、大きく分けて次のとおりです。
一つ目は、不具合を直してもらうことです。二つ目は、直さないときの値引きです。三つ目が損害賠償で、四つ目が契約の解除です。
ここには順番があります。**まず求められるのは、直すことです。**買主がいきなり値引きを求めても、原則は直す機会が売主に先にあります。
売主が期限までに直さないときに、はじめて値引きの話になります。だから連絡が来た段階で「払えない」と身構える必要はありません。
損害賠償は、売主に落ち度があることが前提です。知らずに売った不具合まで、無条件で賠償になるわけではありません。ここは事情で変わるので、弁護士に確認してください。
契約の解除は、一番重い結果です。**ただし、軽い不具合では解除は認められません。**その家に住むという目的が果たせないほどの場合に限られます。
現実には、直す費用を誰がどこまで持つかで落ち着くことが多いです。見積もりは売主側でも取ってください。買主が持ってきた金額だけで決めないことです。
買主が業者を決めて、あとから請求だけ来ると、もめやすくなります。**直す前に、内容と金額を双方で確認してください。**それだけで争いはかなり小さくなります。
まとめ:一人で抱え込まず、順番を守る
引き渡し後に不具合が見つかっても、すぐに全額負担が決まるわけではありません。**告知書に書いていたか、期間内か、免責特約はどうなっているか。**この3つを順番に確認します。
自己判断で「大丈夫です」「直します」と即答しないでください。まず記録、次に契約書の確認、そのうえで専門家に相談する。
この順番を守れば、対応を誤りにくくなります。順番が結果を左右します。
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よくある質問
契約不適合責任は、個人が売主でも発生しますか？
発生します。契約不適合責任は宅建業者だけでなく、個人間の売買にも適用されます。ただし個人同士の場合は、宅建業者が売主のときより広い範囲で免責特約を結べます。特約の内容と、告知書に何を書いていたかによって、実際に責任を問われるかどうかは変わります。
引き渡し後に買主から不具合の連絡が来たら、まず何をすればいいですか？
その場で認めたり断ったりせず、まず内容を記録してください。いつ・どこに・どんな不具合が出たか、写真や買主の言葉をそのまま残します。次に契約書と告知書を確認し、仲介会社か弁護士に相談してから対応方針を決めるのが安全です。
告知書に書いていなかった不具合が見つかったら、どうなりますか？
書いていなかった不具合は、契約不適合責任の対象になり得ます。知らなかったなら過失の程度が問われますが、知っていて書かなかった場合は、免責特約があっても責任を免れません。まず契約書の期間と特約の内容を確認してください。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。