山林を売る。境界不明と森林法の届出、値段が付かないときの出口【建築士監修】

山林は売れるのか。結論から先に言う

結論から言います。山林は、売れないわけではありません。

ただし、戸建てや宅地と同じ感覚で進めると止まります。

つまずく理由は主に3つ。境界がはっきりしないこと、森林法の届出が絡むこと、そして買い手が少ないことです。

一つずつ見ていきます。

境界が分からないことが多い。まずここでつまずく

山林は、測量されずに代々受け継がれていることが多いです。

公図が古いままで、現況とずれていることも珍しくありません。

隣地との境界は、隣の所有者に立ち会ってもらわないと確定しません。相手が遠方に住んでいたり、すでに世代が変わっていたりすると、これだけで時間がかかります。

境界が曖昧なまま話を進めると、契約の直前で止まることがあります。早めに確認しておいたほうがいいです。

森林法の届出。知らずに伐採すると罰則もある

山林の売買には、森林法にもとづく届出が関わることがあります。

対象になるのは、市町村が定める地域森林計画の対象になっている民有林です。所有者が変わったときは、市町村への届出が義務づけられています。

届出には期限があります。過ぎると過料の対象になることがあります。

伐採する場合は、これとは別の届出が要ります。「伐採及び伐採後の造林の届出」という制度です。伐採してから、跡地をどうするかまでが対象になります。

保安林に指定されている山林は、さらに制限が強くなります。伐採には都道府県知事の許可が必要です。

知らずに伐採すると、罰則の対象になり得ます。

売る前に、その山林が地域森林計画の対象か、保安林に当たらないかを、市町村の林務担当や都道府県で確認してください。買い手にも、この点は必ず伝える必要があります。

値段が付かない場合の選択肢

査定を頼んでも、値段が付かないことがあります。

需要が少ないエリア、道が入っていない、傾斜がきつい。理由はいろいろです。

値段が付かなくても、選択肢がゼロになるわけではありません。

出口としては、山林専門の買取業者や、隣接する地主への声かけがあります。地元の森林組合が、買い手や活用の相談先を知っていることもあります。

無償での譲渡や寄付を受け付ける先が見つかることも、まれにあります。時間をかけても売れない場合の考え方は、家が売れないとき、何を変えるかに整理しています。仲介と買取の違いは仲介と買取の違いを見てください。

相続土地国庫帰属制度。最後の出口として検討する

相続や遺贈で土地を受け取った人が、一定の要件を満たせば、その土地を国に引き取ってもらえる制度があります。

すでに相続した山林にも使えます。相続放棄とは別の制度です。

要件は厳しいです。次のような条件をすべて満たす必要があります。

• 境界が明らかであること
• 担保権や、他人の使用権が付いていないこと
• 崖があって、管理に過分な費用がかかる土地でないこと

ほかにも複数の条件があり、山林の現況によって判断が変わります。

審査には手数料がかかり、承認されたあとは負担金も必要です。金額はケースで変わるので、法務局で確認してください。

相続放棄との違いは、相続放棄した家はどうなる？に整理しています。相談窓口は、土地がある地域を管轄する法務局です。

契約の書き方。山林は「公簿売買」と「現況有姿」が多い

山林の売買契約は、宅地とは書き方が違います。知らずに宅地の感覚で進めると、ここでもう一度止まります。

まず面積です。山林は測量に費用がかかるので、登記簿の面積をそのまま使う「公簿売買」が多いです。

実測との差があっても、あとから代金を精算しない、と契約書に書きます。買い手が実測を求めた場合は、費用を誰が持つかを先に決めてください。

次に引き渡しの状態です。山林は「現況有姿」、つまり今の状態のままで渡す、とするのが普通です。

倒木や不法投棄されたごみがあっても、売り手が片付けてから渡す義務はない、という意味です。ただし、知っていることは契約前に伝えてください。黙っていると、あとで責任を問われることがあります。

売ったあとの責任も決めておきます。山林は中身を全部確かめられないので、引き渡し後の不具合について売り手の責任を負わない、とする条項を入れることが多いです。

買い手が受け入れるかは交渉です。買取業者が相手なら、この条件で進むことが多いです。

山林の中に他人の作業道や、隣地の人が使っている通り道があれば、それも契約書に書きます。買い手が知らずに塞ぐと、近所ともめる原因になります。

契約書の内容は、宅地と同じテンプレートでは足りません。山林を扱った経験のある業者か、司法書士に見てもらってください。測量の費用をどちらが持つかの考え方は、測量の費用は誰が払う？にまとめています。

相続した山林が、どこにあるか分からないとき

相続した山林は、場所そのものが分からないことがよくあります。親から「山がある」とだけ聞いていて、行ったことがない。こういう相談は珍しくありません。

まず手元の書類を探してください。固定資産税の納税通知書には、所在地と地番が載っています。ただ、税額が小さいと通知が届かないこともあります。

通知が無ければ、市町村の税務の窓口で名寄帳を見せてもらう方法があります。その人の名義の土地が、市町村ごとに一覧で出てきます。相続人なら、戸籍などで続柄を示して請求できることが多いです。

地番が分かったら、法務局で登記簿と公図を取ります。公図を見れば、おおよその位置と隣の土地が分かります。ただし前に書いたとおり、山林の公図は現況とずれていることがあります。

現地のどこなのかは、公図だけでは特定しにくいです。市町村の林務担当や地元の森林組合に聞くと、おおよその場所を教えてもらえることがあります。

もう一つ見ておきたいのが名義です。登記簿の所有者が、祖父母など亡くなった人のままになっていることがあります。この状態では売れません。

先に相続の登記をして、今の持ち主の名義に変える必要があります。相続人が何人もいるなら、誰が引き継ぐかを先に話し合って決めます。

共有のまま売る場合は、共有者全員の同意が要ります。名義の整理は、司法書士に相談するのが早いです。

まず、何から確認するか

順番はこうです。境界がはっきりしているか、市町村と法務局で確認してください。

次に、地域森林計画の対象か、保安林に当たらないかを、林務担当に聞いてください。

それから、複数の買取業者・不動産会社に相談します。値段が付くかどうかは、頼んでみないと分かりません。

似た制約を持つ土地として、農地を売るも参考になります。査定の仕組みは不動産査定の仕組みにまとめています。

値段が付かなければ、国庫帰属や無償譲渡も選べる出口です。放っておくほど、管理の負担だけが残ります。まず境界の確認から始めてください。