入居者がいるまま家を売る。オーナーチェンジで契約・敷金・値段はどうなるか【建築士監修】

入居者がいるまま売れるか。賃貸借契約はそのまま引き継がれる

結論から言います。入居者がいるまま売ることはできます。空室にする必要はありません。

このような売り方を「オーナーチェンジ」と呼びます。買主が物件と一緒に、大家としての立場を引き継ぐ形です。呼び方だけの違いです。

家や部屋を売っても、入居者との賃貸借契約は消えません。買主が新しい貸主になり、今ある契約をそのまま引き継ぎます。中身は何も変わりません。

家賃、契約期間、特約。今の条件を売主が勝手に書き換えることはできません。入居者の同意なしに家賃を上げて売り出すこともできません。

法律で決まっていることです。賃貸人が変わる場面での契約の引き継ぎは、民法の規定で扱われています。契約書を新しく巻き直す必要はなく、大家の名義が変わるだけです。

契約書、重要事項説明書の控え、更新の履歴。これらは買主に引き継ぐ書類として早めにそろえてください。

難しい手続きではありません。中古マンションを売るときの基本的な進め方は中古マンションを売るにまとめています。

オーナーチェンジでは、この流れに入居者関連の書類が加わると考えてください。書類さえ揃えば、それで十分です。

敷金は買主が引き継ぐ

敷金も、賃貸借契約とあわせて買主に引き継がれます。入居者が退去するとき敷金を返す義務を負うのは、そのときの貸主。つまり買主です。

売買の決済時には、預かっている敷金の額を売主から買主へ清算するのが通例です。金額を渡すことで、返還義務ごと引き継ぐ形にします。支払いは一度きりです。

ここで確認したいのが、敷金の実際の残高です。滞納分を敷金から差し引いている、原状回復費をすでに充当している。

こうした事情があれば、決済前に買主へ伝える必要があります。後回しにしないことです。

数字がずれたまま引き渡すと、あとで買主とのトラブルが起きます。曖昧にしないことです。

値段は利回りで決まる。実需とは物差しが違う

自分が住むために家を買う人は、間取りや立地、建物の状態を見て値段を判断します。これを実需と呼びます。そこがまず前提です。

主役は家賃です。オーナーチェンジで買うのは、多くの場合、家賃収入を目的にした投資家です。

判断材料は「今いくらの家賃が入っていて、価格に対してどれくらいの利回りになるか」。ここが実需と大きく違います。

同じ建物でも、家賃が周辺相場より低ければ価格の見立ても下がります。逆に家賃が高く保たれていれば、価格は上がりやすくなります。査定の考え方そのものが変わる、ということです。

方式は一つではありません。査定にはいくつかの方式があり、オーナーチェンジでは収益還元という考え方が使われます。方式の違いは不動産査定の仕組みで整理しています。

空室にしてから売るとの違い

選択肢はもう一つあります。空室にして売れば、買い手は実需の個人にも広がります。建物を自由に見てもらえるため、リフォーム後の姿を想像してもらいやすいという面もあります。

ただし空室にするには、入居者に退去してもらう必要があります。契約期間中の入居者に、大家の都合だけで出て行ってもらうことは簡単にはできません。ここが一番の壁です。

賃貸借契約を貸主の側から終わらせるには、正当な理由が必要とされています。立退きの交渉は時間がかかることも珍しくありません。簡単ではありません。

急いで空室にしようとすると、かえって長引きます。

オーナーチェンジのまま売れば、この交渉を省けます。入居者がいる状態で、そのまま次の持ち主に引き継げるからです。

値段は実需より抑えめになりやすい一方、売却までの期間は読みやすくなります。

入居者がいるまま売る場合と、空室にしてから売る場合の違いを、この記事で触れた点ごとに並べました。値段だけでなく、退去の手間と期間もあわせて見てください。

比べる点	入居者がいるまま売る（オーナーチェンジ）	空室にしてから売る
主な買い手	家賃収入が目的の投資家	自分で住む個人（実需）にも広がる
値段の物差し	今の家賃と利回り（収益還元）	間取り・立地・建物の状態
室内を見てもらえるか	入居中は自由に見られない。見られるのは共用部と外側だけ	自由に見てもらえる
入居者の退去	いらない。契約は買主がそのまま引き継ぐ	必要。貸主の側から終わらせるには正当な理由が要る
値段と期間	値段は抑えめになりやすいが、期間は読みやすい	立退きの交渉で長引くことがある

買主の住宅ローンと、内見できない建物の限界(建築士の視点)

内見には限界があります。入居者が住んでいる間は、買主も不動産会社も部屋の中を自由に見ることができません。見せてもらえるのは、共用部と建物の外側だけです。

外壁のひび、屋根の傷み、基礎の様子。外から分かる劣化はここで確認できます。

ただし室内の水漏れの跡や床の沈み、内装の傷みまでは分かりません。外から確かめられるのは外壁・屋根・基礎までで、室内は住んでいる間は自由に見られません。限界はここにあります。

もう一つ、買主の資金計画にも関わる話があります。人が住んでいる家は、買主が自分で住むことを前提にした住宅ローンを使えません。

住宅ローンは、原則として自分で住むための融資だからです。そこは動きません。

そのため買主の多くは、不動産投資ローン(アパートローン)を使います。この融資は、家賃収入や利回りを見て審査される点が住宅ローンと違います。投資家向けの入口です。

買える人が投資家に絞られるのは、こうした事情もあります。住宅ローンとは別物です。

入居者への連絡はいつ、誰がするか。家賃の振込先と管理会社も変わる

「売ることを入居者に先に言うべきか」。ここはよく聞かれます。

法律上、大家が変わることに入居者の承諾はいりません。売る前に一軒ずつ了解を取る必要はない、ということです。

ただし黙ったままでは済みません。引き渡しのあと、家賃の振込先が買主の口座に変わるからです。

買主が新しい大家として家賃を求められるのは、所有権の登記を移したあとです。そのため通知は決済にあわせて出すのが通例です。

通知は買主から出すことも、売主と買主の連名で出すこともあります。知らない相手から「口座を変えてくれ」と言われれば誰でも警戒するので、連名のほうが入居者は安心します。

家賃は前払いが多いので、決済月の分は日割りで清算します。売主が受け取り済みの家賃のうち、決済日以降の分を買主に渡す形です。

考え方は固定資産税の日割り精算と同じです。決済日を境に分けます。

管理会社に任せている場合、その委託契約は自動では買主に引き継がれません。買主が同じ会社と契約し直すか、別の会社に替えるかを決めます。

入居者への通知は管理会社が代行してくれることが多いので、決済日が固まったら早めに伝えてください。家賃保証会社の契約が引き継げるかは会社ごとに扱いが違うので、あわせて確認しておくことです。

まず、何から始めるか

入居者がいるまま売るか、空室にしてから売るか。どちらにも理由があります。値段だけで決めず、時間と手間もあわせて考えてください。

まず契約書と敷金の残高を確認し、今の家賃が周辺と比べてどうかを不動産会社に相談してください。判断の材料はそこから揃います。

売却全体の流れは家を売る流れは7ステップ、かかる費用の全体像は不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。順番に進めれば、迷うことはありません。