つなぎ融資で家を先に買う｜金利・手数料と、売れなかったときのリスク【建築士監修】
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結論から
つなぎ融資は使えますが、売れなかったときの返済リスクを先に把握してから選ぶべきお金です。
つなぎ融資とは、売却代金が入る前に使う短期のお金
結論から言います。つなぎ融資は、今の家が売れて代金が入るまでの間だけ借りる、短期のお金です。考え方はシンプルです。
住み替えでは、今の家を売ったお金で次の家を買うのが基本の流れです。ただ、いい物件が先に見つかることもあります。順番が入れ替わるだけです。
そのときに使うのが、つなぎ融資です。次の家の購入代金や諸費用にあて、売却代金が入った時点で一括返済します。そこは明快です。
住宅ローンとは別枠の借入です。銀行によって商品名や条件が違います。そこは見落としがちです。
原資は、今の家の売却代金です。ここが、つなぎ融資の一番大事な前提です。
金利と手数料は、どう考えればいいか
ここは要注意です。つなぎ融資の金利は、通常の住宅ローンより高めに設定されているのが一般的です。短期間の借入で、担保の扱いも住宅ローンとは違うためです。
手数料も銀行ごとに違います。事務手数料や印紙代のほか、保証料がかかる場合もあります。内容は一律ではありません。
金額はここでは出しません。銀行や借入の条件によって幅が大きいからです。
比較は必須です。必ず複数の銀行で見積もりを取ってください。同じ「つなぎ融資」でも、金利・手数料・借りられる期間はかなり違います。
仲介を頼んでいる不動産会社に、対応できる銀行を聞くのも早い方法です。取り扱っていない銀行もあります。差は意外と大きいです。
売れなかったときのリスク
つなぎ融資で一番考えておくべきなのは、期間内に今の家が売れなかったときです。ここが最大の焦点です。
多くの場合、つなぎ融資には返済期限があります。期限までに売却代金が入らないと、延長を交渉することになります。簡単ではありません。
延長が認められなければ、新居の住宅ローンと合わせて、二重の返済を抱えることになります。覚悟が要ります。
利息は、売れるまで増え続けます。期間が延びるほど、負担も重くなります。先延ばしは禁物です。
最悪の場合、早く現金化するために、今の家を相場より安い価格で手放す判断を迫られることもあります。これはつなぎ融資特有のリスクです。売り先行では起きにくい問題です。
買い先行を選んでいい条件
買い先行が向くのは、今の家に売りやすい条件がそろっているときです。駅からの距離や築年数、周辺の取引実績から、査定の段階である程度の見通しが立つ場合です。査定が最初の一歩です。
貯蓄に余裕があり、つなぎ融資の利息を数ヶ月分払っても家計が耐えられることも条件になります。余裕の有無が分かれ目です。
逆に、今の家に売却を長引かせる要因があるなら、買い先行はリスクが増します。焦って買うと、あとで苦しくなります。
売り先行との比較や、順番の決め方は別記事にまとめています。→住み替えは売り先行か買い先行か。順番の決め方
住み替え全体の資金の流れは、住み替えで組めるローンの仕組みは、住み替えローンとはで確認できます。
現場から見た、売却が長引く原因
売却が長引く理由は、価格だけではありません。内見のあとで話が止まるケースには、理由があります。原因は複合的です。
見た目で分かる劣化と、分からない劣化は別物です。外壁のひびや雨漏りの跡は、内見で気づかれます。問題は見えない部分です。
建築士の視点
床下のシロアリ被害や、基礎のひび割れは、専門家が見ないと分かりません。そこが怖いところです。
現場で見てきた中では、外から見て問題なさそうな家でも、床下に入ると柱の食われが進んでいたケースもありました。原因は給排水や基礎、床下の湿気など、複数の場所を疑って確かめる必要があります。
審査は価格だけを見ません。買主が住宅ローンの審査で止まることもあります。
検査済証がない、増築部分が未登記など、建物側の書類が原因になるケースです。この場合、価格ではなく建物の状態が壁になります。
ここが甘くなりがちです。つなぎ融資を組む前に、こうした要因を洗い出しておくと、期間の見積もりがぶれにくくなります。
検査済証がない家については検査済証がない家は売れるかで詳しく扱っています。シロアリなど個別の症状はシロアリ被害のある家を売るで扱っています。
今の家にローンが残っていても、つなぎ融資は使えるか
使えないわけではありませんが、条件が変わります。売る家に住宅ローンが残っているのは、住み替えではふつうのことです。ここを先に整理しておいてください。
今の家には、いま借りている銀行の抵当権が付いています。売却代金が入ったら、まずその残債を返して抵当権を外します。買主に引き渡すには、これが必要です。
つなぎ融資の返済に回せるのは、残債と売却費用を引いた残りです。つまり、借りられる額は売却価格そのものではありません。査定額から残債を引いて考えてください。
残債が査定額に近い、あるいは上回っているなら話は別です。売っても返しきれない状態では、つなぎ融資の審査は通りにくくなります。この場合、買い先行はそもそも組み立てにくくなります。
順番としては、先にいま借りている銀行に残債を確認してください。返済予定表か残高証明で、いまの残りが分かります。査定と並べれば、余裕があるかどうかが見えます。
つなぎ融資を出す銀行が、今の家を担保に取ることもあります。すでに抵当権が付いている家では、扱いが銀行ごとに違います。いま借りている銀行と、つなぎ融資の銀行の両方に、早めに聞いておくのが確実です。
売却時にかかる費用の内訳は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。残債と一緒に差し引いて、手元に残る額を見てください。
何から始めるか
順番が大事です。つなぎ融資を検討する前に、まず今の家がどれくらいの価格・期間で売れそうかを確認してください。査定は早めに受けるほど、資金計画の精度が上がります。
次に、複数の銀行でつなぎ融資の条件を比較してください。金利・手数料・返済期限は銀行ごとに違います。差はここで生まれます。
建物の状態に気になる点があるなら、契約前に確認しておいてください。売却が止まる原因になりやすい箇所です。
迷う必要はありません。判断材料がそろえば、買い先行は十分現実的な選択です。焦らず、今の家の状態を確認するところから始めてください。
売却全体の流れは家を売る流れは7ステップにまとめています。
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よくある質問
つなぎ融資は誰でも借りられますか？
銀行の審査によります。年収や返済能力に加えて、今の家がどれくらいの価格でどのくらいの期間で売れそうかも見られます。物件によっては、売却活動をすでに始めていることや、媒介契約を結んでいることを条件にする銀行もあります。使えるかどうかは、住宅ローンの相談と合わせて、早めに銀行や仲介の担当者に確認してください。
つなぎ融資と、住宅ローンの二重払いは同じですか？
仕組みとしては別物です。つなぎ融資は、売却代金が入るまでの間だけ使う一時的な借入という位置づけです。ただし、新居の住宅ローンの返済が始まる時期とつなぎ融資の返済期間が重なると、実際には二つの返済を同時に抱える状態になります。呼び方は違っても、家計への負担としては二重ローンに近いと考えておいてください。
売却が長引いたら、つなぎ融資はどうなりますか？
延長できるかどうかは、銀行の判断次第です。認められる場合もありますが、延長すればその分だけ利息は増え続けます。期限内に売れる見込みが立たないときは、価格を見直すなど早めに動く必要が出てきます。契約前に、延長ができる条件や上限の期間を確認しておくと安心です。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。