小牧市の土地売却｜売れない原因と査定で見られる条件【建築士監修】

小牧市の土地は、1平方メートルあたりいくらで動いているか

小牧市の土地の取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリの実データで見ます。集計できた取引は335件。1平方メートルあたりの単価は、中央値で8.0万円です。

ただし、この1つの数字だけで自分の土地の値段は決まりません。同じ小牧市内でも、単価の下から4分の1の位置は3.9万円、上から4分の1の位置は11万円です。上と下でこれだけ開くのは、場所と土地の条件で評価が変わるからです。

使い方はこうです。まず自分の土地の面積に中央値を掛けて、おおよその位置をつかみます。

次に、その数字を上げる条件と下げる条件が、自分の土地にどれだけあるかを確かめます。この順番で見れば、査定額が出てきたときに納得できるかを自分で判断できます。

土地の値段の調べ方は、1つではありません。実際に成約した取引データ、国と県が公表する地価公示・地価調査、相続税の計算に使う路線価。この3つは目的が違うため、同じ土地でも数字はそろいません。

売却でまず見るのは、実際に売買が成立した価格です。この記事の数字は、その実取引を集計したものです。

集計の期間と件数は、この記事の下の表に出しています。戸建て・マンションを含めた小牧市全体の相場は小牧市の不動産売却にまとめました。

売れないとき、原因は価格ではなく土地の条件にある

値下げしても反応がない。この状態のとき、原因が価格でないことがよくあります。

土地の買い手は「ここに何が建てられるか」を先に見ます。建てられない土地は、いくら下げても買い手の数が増えません。

小牧市の土地でつまずきやすいのは、次の条件です。

• 市街化調整区域に入っている：都市計画法で市街化を抑えると定められた区域です。原則として建物を新しく建てられません。買い手がローンを組みにくく、買える人が大きく減ります。
• 前面道路の幅や接し方が足りない：建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てられません。これを外れると、再建築ができない土地として扱われます。
• 境界が確定していない：隣地との境界が決まっていないと、買い手は面積を信用できません。引き渡しまでに確定測量を求められることもあります。
• 地目が農地のまま：農地の売買は、農地法の許可を受けないと効力が生じません。手続きの相手と期間が変わります。
• 形と間口：間口が狭い、奥に細長い、道路との高低差が大きい。こうした土地は、建てられる建物が限られます。

市街化調整区域かどうかは、小牧市の都市計画の担当窓口で確認できます。市が公開している地図情報でも、用途地域とあわせて調べられます。

見た目が普通の住宅地でも、調整区域に入っている土地はあります。売り出す前に自分で確かめておけば、査定の説明も腹に落ちます。

調整区域の土地をどう売るかは市街化調整区域の家・土地を売るで扱っています。

条件に問題がない土地でも、売り出し価格の決め方でつまずくことがあります。近所の広告を見て価格を決めると、成約した価格ではなく「売れ残っている価格」に引っ張られます。

比べる相手は、売り出し中の物件ではありません。実際に成約した取引です。

査定の前に確かめる資料と、査定で見られる条件

土地の査定は、資料が全部そろっていなくても依頼できます。ただ、手元にあるかどうかで話の進み方は変わります。先に確かめる資料は次の4つです。

• 登記事項証明書：法務局で取れます。名義・地目・面積を確認します。
• 公図と地積測量図：法務局に備え付けられた図面です。地積測量図が無い土地もあります。
• 境界確認書：隣地の所有者の立会いを経て作る資料です。公図は境界の証明になりません。
• 固定資産税の納税通知書：課税明細で、面積と評価額を確認します。

査定で見られるのは、資料そのものより、そこから読み取れる条件です。接道の幅、間口、土地の形、道路との高低差、上下水道の引き込み、用途地域。この6つで単価が動きます。

査定には2つのやり方があります。現地を見ずに資料と周辺の取引から出す机上査定と、担当者が現地を見て出す訪問査定です。土地の場合、境界の状況や高低差、隣地との関係は現地でないと分かりません。

おおよその位置を知るだけなら机上査定で足ります。売る時期が決まっているなら、訪問査定まで受けてください。

査定を頼むときは、分かる範囲を先に伝えます。会社が現地で確認する手間が減り、根拠のある数字が早く返ってきます。分からない項目は「不明」と書いて渡せば十分です。

境界の確定をどう進めるかは土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」にまとめています。

古い家が建っている土地は、壊す前に査定する

「更地にしないと売れない」と考えて、先に解体を頼む人がいます。順番としては逆です。壊す前に、更地と古家付きの両方で値段を聞いてください。

理由は3つあります。1つ目、解体費は自己負担で、その分がそのまま売値に乗るとは限りません。2つ目、古家付きの土地として買う人もいます。

買い手が自分で解体して建てる前提なら、先に更地にする必要はありません。3つ目、住宅が建つ土地には固定資産税の住宅用地特例があり、更地にすると外れます。固定資産税は1月1日時点の状況で決まるため、解体の時期でも変わります。

土地は、地面の下も引き渡しの対象です。以前の建物の基礎や浄化槽、古い井戸が残っていることがあります。

引き渡し後に見つかると、撤去の費用負担でもめる原因になります。心当たりがあるなら、査定のときに先に伝えてください。

判断は、解体費の見積もりと、更地・古家付きそれぞれの査定額を並べてからで間に合います。見極め方は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめています。

土地を売るときにかかるお金

費用を調べる人が知りたいのは、手取りがどれだけ減るかです。土地の売却でかかるのは、主に次のものです。

• 仲介手数料：宅地建物取引業法で上限が決まっています。
• 印紙税：売買契約書に貼ります。契約金額によって額が変わります。
• 確定測量の費用：境界が未確定のときに必要になります。
• 解体費：古家を壊して引き渡す場合にかかります。
• 抵当権抹消の登記費用：ローンが残っているときに必要です。
• 譲渡所得税・住民税：売って利益が出た場合にかかります。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算します。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

相続した土地は、買ったときの金額が分からないことがよくあります。その場合の扱いも含めて、費用の全体像は不動産売却でかかる費用の一覧で確認してください。

金額の目安は、この記事では出しません。測量も解体も、土地の広さと現場の条件で大きく変わるからです。見積もりを取り、実額で判断してください。

土地を買うのは誰か。相手が変われば、通る条件も変わる

土地の買い手は1種類ではありません。誰に売るかで、見られる条件も、値段の付き方も変わります。

主な相手は4つです。

• 家を建てる個人：一番数が多い相手です。見るのは建築の条件です。建てられるか、住宅ローンが通るか、上下水道が引き込めるか。ここで引っかかると、価格を下げても手は挙がりません。
• 建売・分譲の業者：面積と道路付けを見て、何区画取れるかで値段を出します。1区画しか取れない広さなら、個人に売ったほうが高くなることもあります。
• 隣地の所有者：自分の土地とつなげて使える相手です。間口が狭い、細長い、単独では建てにくい。そういう土地でも、隣の人には価値が出ます。
• 建物を建てずに使う事業者：駐車場、資材置き場、車両の置き場。建てられない土地でも、使い道があれば買い手になります。

つまり、住宅地として売れない土地が、相手を変えると売れることがあります。市街化調整区域や再建築不可の土地で、値下げの前に確かめるのはここです。小牧市内でも、幹線道路沿いや工業地に近い場所なら、住宅以外の使い道から声がかかることがあります。

会社に聞くことも決まります。「この土地は、どの相手に当てるつもりか」。

個人向けと業者向けでは、広告の出し方も、待つ期間の見込みも変わります。答えが「とりあえず広く出します」だけなら、根拠を聞き直してください。

隣地への打診は、自分から動かないほうが無難です。売りたい事情が先に伝わると、値段の交渉で不利になります。仲介会社に伝えておけば、時期と言い方を決めて動いてくれます。

建てずに使う道を残す考え方は使わない土地を売る前に。駐車場として貸す選択肢にまとめています。

売れないときは、反応がどこで止まっているかを見る

小牧市の実取引データを見ると、取引が多いのは戸建てで、その次が土地です。市内で土地が動いていないわけではありません。

「売れない」と一口に言っても、止まっている場所は違います。仲介会社に、売り出してからの問い合わせ件数と、現地を見に来た件数を聞いてください。この2つで原因の見当がつきます。

• 問い合わせが来ない：そもそも見られていません。価格の付け方か、広告の出し方か、当てている相手が合っていません。
• 問い合わせはあるが、見に来ない：資料の段階で外されています。面積、接道、用途地域の見せ方に穴があります。
• 見に来るが、決まらない：現地で引っかかっています。境界、高低差、雑草や残置物。断られた理由を聞けば分かります。

値下げが効くのは、限られた場合だけです。見られてすらいない土地は、下げても届く相手が変わりません。

区切りの目安は、媒介契約の期間です。専任媒介と専属専任媒介は上限が3か月と決まっています。この更新の時期に、数字を見て決めます。

続けるのか、会社を変えるのか、売り方そのものを変えるのか。選択肢の整理は家が売れないとき、何を変えるかにまとめています。

小牧市で売り出すまでの進め方

進め方はこうです。実データで単価の位置をつかむ。手元の資料と土地の条件を書き出す。

進め方は、複数社に無料査定を依頼して査定額の根拠を聞いて比べ、納得した会社と媒介契約を結んで売り出す、という順です。

査定額の高さだけで会社を選ばないでください。聞くのは3つです。小牧市内で土地の取引実績があるか。

1平方メートルあたりいくらで見たのか、その根拠は何か。市街化調整区域や接道の条件を、その場で説明できるか。

この3つに数字で答えられる担当者なら、売り出し価格の相談もかみ合います。答えが曖昧なら、他の会社の話も聞いてから決めます。

媒介契約は3つの型から選びます。専任媒介と専属専任媒介は、宅地建物取引業法で契約期間の上限が3か月と決まっています。販売状況の報告も、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上と法律で定められています。

報告が来ない、問い合わせの中身が伝わってこない。そういう会社は、契約の更新時期に見直せます。

売り出しても動かないときは、買取に切り替える、使い道を変えて持ち続けるという道もあります。どれを選ぶにしても、今の価格を知らないままでは比べられません。まず査定を取って、数字を手元に置いてください。