名古屋市守山区の不動産売却｜戸建て相場3,500万円・成約785件

① 守山区の不動産相場（実データ）

国交省の不動産情報ライブラリで確認できる守山区の実際の取引価格は、中古マンションが499件、戸建て（土地建物）が785件です（2023年第2四半期〜2026年第1四半期）。

中古マンションの中央値は1,700万円で、安いほうから4分の1の値980万円〜高いほうから4分の1の値2,300万円の間に半数の取引が収まっています。名古屋市16区で比べると、守山区のマンション中央値は14位です。

東区・千種区・昭和区・瑞穂区といった名古屋市中心部寄りの区が3000万円台なのに対し、守山区は港区・南区に次いで低い水準になります。

戸建て（土地建物）の中央値は3,500万円で、安いほうから4分の1の値2,900万円〜高いほうから4分の1の値4,300万円です。16区の順位では13位にあたりますが、実額では港区（3000万円）・南区（3400万円）より高く、中川区（3300万円）とほぼ同じ水準です。マンションほど下位ではありません。

もう一つ見ておきたいのが取引件数です。戸建ての785件は16区の中でも多いグループに入り、マンションの499件は中位からやや少なめにとどまります。

守山区は面積34.01平方キロメートルと名古屋市16区で3番目に広い区で、マンションより戸建てを軸にした実需の厚い区、というのがこの区の実データからの読み方です。

土地の平方メートル単価は中央値14万円で、安いほうから4分の1の値10万円〜高いほうから4分の1の値16万円、16区の中では15位と低めです。単価が低い分、区画にゆとりのある土地が取引されている可能性があり、土地単価の低さがそのまま戸建て総額の低さに直結していない点は押さえておきたいところです。

② 中古マンションを売る場合

守山区の中古マンションは、中央値1,700万円に対して980万円〜2,300万円という幅の中に価格が分布しています。平方メートル単価で見ると中央値は23万円で、安いほうから4分の1の値は13万円、高いほうから4分の1の値は30万円です。

同じ区の中でも、駅からの距離や築年数によって単価の差が大きく開いています。

守山区には地下鉄が通っていません。名鉄瀬戸線・JR中央本線・ゆとりーとライン(名古屋ガイドウェイバス)の駅が最寄りのマンションと、志段味エリアなど郊外の団地型マンションでは、同じ区内でも価格帯が分かれます。近隣の実際の成約事例で確認しておくと、査定額の見方が変わります。

マンション売却で確認しておきたい点は次の通りです。

• 管理費・修繕積立金の滞納がないか(管理組合の議事録で確認できます)
• 大規模修繕の実施時期と次回予定(築年数が古いほど買主の関心が高い項目です)
• 駐輪場・駐車場の空き状況と規約(郊外は車移動が前提の物件も多くあります)

499件という取引の厚みがあるため、同じ区内・同じ築年帯の成約事例と比較しやすいのは守山区のマンション売却の利点です。査定を依頼する際は、複数社の査定額を並べて、根拠になっている成約事例まで確認しておくと判断しやすくなります。

③ 戸建てを売る場合

守山区の戸建て(土地建物)は、中央値3,500万円、安いほうから4分の1の値2,900万円〜高いほうから4分の1の値4,300万円です。取引件数785件は16区の中でも多く、区内で戸建て売買が活発に行われていることが実データから見て取れます。

守山区は丘陵地帯が広がる起伏に富んだ地形です。同じ区内でも、丘陵側の宅地と河川沿いの低地では、擁壁の有無や高低差、浸水想定区域への該当有無が変わってきます。

建築士視点

戸建て売却では、建物より先に土地の条件を確認しておきます。守山区は丘陵地形のため、擁壁がある土地・高低差のある土地が一定数あります。擁壁の老朽化や増改築の履歴は住宅ローン審査にも影響することがあるため、権利証や検査済証の有無を先に確認しておくと話が早くなります。

矢田川・庄内川に近いエリアは名古屋市の洪水ハザードマップで浸水想定区域を確認できるので、売却前に目を通しておく価値があります。築年数が古い戸建ては、直すべき箇所と直さなくていい箇所が物件ごとに違います。

築年数で見ると、緩やかに下がり続ける

守山区の戸建てを築年数別の中央値で見ると、築10年以内が3,800万円（463件）、築11〜20年が3,200万円（75件）、築21〜30年が2,700万円（87件）、築31〜45年が2,600万円（90件）、築46年以上が1,700万円（53件）です。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。守山区の数字は、この年数を超えたあとに急に落ちるのではなく、築30年前後から築46年以上まで緩やかに下がり続けます。建物の評価がほとんど残らなくなったあとも、価格がゼロになることはありません。

土地の㎡単価（中央値14万円）が、下支えとして残るためです。「古い家だから安くしか売れない」と決めつける必要はありません。

間口・前面道路・土地の形は、リフォームでは変えられない

戸建ての価格は、間口の広さでも差が出ます。間口10m以上の中央値は4,200万円（160件）、7〜10mは3,700万円（102件）、5〜7mは3,700万円（97件）、5m未満は3,150万円（24件）です。

前面道路の幅でも、6m以上は3,700万円（426件）、4〜6mは3,400万円（213件）、4m未満は3,000万円（53件）と差があります。土地の形でも、長方形は4,100万円（131件）、不整形は3,750万円（40件）です。

建築士の視点

間口・前面道路の幅・土地の形は、いずれもリフォームでは変えられない条件です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になる場合があります。守山区は丘陵地形のため、傾斜地や高低差のある敷地で間口が狭くなっているケースも見られます。駐車や工事車両の出入りに制約が出るほど、買い手が見込む「買った後にかかる費用」は増え、査定額に反映されます。

査定を受けるときは、間口の広さ・前面道路の幅・土地の形を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

間口の広さや前面道路の幅は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。前面道路が4m未満なら、過去にセットバック済みかどうかも先に調べておくと、査定の場でそのまま伝えられます。

守山区は丘陵地形のため、擁壁や高低差の有無も同じタイミングで確認しておくと二度手間になりません。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。守山区の中古マンションでは、改装済みの中央値（1,800万円）が未改装（1,700万円）をやや上回っていますが、これは改装費用がそのまま価格に乗っているというより、もともと条件の良い部屋が改装されやすいという事情も考えられます。数十万円かけて直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。

マンションは管理費・修繕積立金の滞納の有無と、長期修繕計画の内容も合わせて確認しておきます。滞納があると、買主のローン審査や管理組合への引き継ぎで手続きが増えるため、早い段階で管理会社に確認しておくと話がスムーズです。

④ 守山区の地域特性

守山区は名古屋市の東北部に位置し、令和8年6月1日現在で人口175,785人、世帯数78,604世帯です(名古屋市公式ウェブサイト)。面積は34.01平方キロメートルで、名古屋市16区の中で3番目に広い区にあたります。

昭和38年2月15日、旧守山市と名古屋市が合併して13番目の区として誕生しました。南に矢田川、北に庄内川が流れ、東北端の東谷山(標高198.3メートル)から西南に向かって丘陵地帯が広がります。白沢渓谷や小幡緑地などの公園があり、金城学院大学・愛知県立大学などの文教施設も立地しています。

交通は名鉄瀬戸線、JR中央本線、ゆとりーとライン(名古屋ガイドウェイバス)が区内を走ります。守山区は名古屋市16区の中で唯一、地下鉄が通っていない区です。各駅から地下鉄駅へ乗り継ぐ形になるため、最寄り駅からの所要時間だけでなく乗り継ぎ回数も確認しておくと物件の説明がしやすくなります。

学区は、名古屋市公式の通学区域一覧(令和8年4月1日現在)によると、区内に小学校21校・中学校9校があります。町名ごとに就学先が決まっているため、売却時には対象物件の町名から通学区域を確認しておく必要があります。

防災面では、名古屋市が守山区の洪水ハザードマップを公開しており、矢田川・庄内川沿いのエリアには浸水想定区域が設定されています。同じ町内でも高台側と川沿い側で条件が異なる場合があるため、売却前に名古屋市の防災情報ポータルで対象物件の位置を確認しておくと安心です。

守山区は丘陵地形の宅地と、志段味地区を中心とした大規模な住宅団地が混在する区です。団地は区画整理された時期がまとまっているため、同じ時期に建てられた戸建て・マンションが多く、近隣の成約事例と比較しやすいという利点があります。

一方、丘陵側の宅地は同じ町内でも高低差や擁壁の有無で条件が変わるため、査定の際は「同じ町名」より「同じ造成年代・同じ高さ」で近い事例を探すほうが参考になります。

ゆとりーとラインは道路と一体化した高架軌道を走る特殊な交通機関で、沿線の物件は最寄り駅からの所要時間だけでなく、運行本数や乗り継ぎのしやすさも買い手が気にする点です。地下鉄が通っていない区であることは、査定の場で先に伝えておくと、後の説明がスムーズになります。

一戸建て売却は、仲介と買取のどちらで進めるか

守山区で一戸建て売却を考えるとき、最初に決めるのは仲介か買取かです。仲介は不動産会社が買い手を探す売り方です。買取は不動産会社が自分で買い取る売り方です。

買取は早く現金にできる代わりに、価格は仲介より低くなるのが一般的です。仕組みの違いは仲介と買取の違いにまとめています。

守山区の戸建て（土地建物）の取引は785件で、16区の中でも多いグループです。買い手が実際についている区なので、時間に余裕があるなら仲介が基本線です。近い条件の成約事例と見比べながら、売り出し価格を決めていけます。

一方で、買取が向く場合もあります。相続した家を早く現金で分けたいとき。引っ越しの期限が決まっているとき。

また守山区は丘陵地形のため、擁壁の老朽化や高低差、前面道路4m未満といった条件の土地が一定数あります。こうした物件は、仲介で買い手がつくまで時間がかかることがあります。直してから売るより、現況のまま買取価格を聞いたほうが早い場合もあります。

決め方は単純です。仲介の査定額と買取価格の両方を取って、差を見ます。差が小さければ、買取で早く終わらせる選択が現実味を持ちます。

差が大きければ、仲介で時間をかける判断がしやすくなります。買取価格は聞くだけなら費用はかかりません。一戸建ての売り方の全体は戸建てを売るで確認できます。

⑤ 売却の進め方と相談先

守山区で家を売る進め方は、次の4つのステップで整理できます。

1. 状況整理 — 相続・住み替え・空き家など、売却の背景を整理します
2. 実データで相場を確認 — マンションか戸建てかで、上記①〜③の価格帯を確認します
3. 無料査定で複数社を比較 — 1社だけでなく複数社の査定額と根拠を見比べます
4. 相談して決める — 売る・売らないは、価格を見てから決めても問題ありません

査定額は、あくまで売り出す際の参考価格です。実際に売れる価格とは一致しない場合があるため、根拠になった成約事例まで確認しておくと安心です。相続や税金が絡む場合は、司法書士・税理士など専門家への確認も並行して進めます。