名古屋市東区の不動産売却｜マンション相場3,500万円・成約1,218件

① 東区の不動産相場（実データ）

国土交通省が公開する2023年第2四半期〜2026年第1四半期の実際の成約価格では、東区の中古マンション価格の中央値は3,500万円です。名古屋市16区のなかで最も高い水準で、四分位範囲は1,900万円〜4,500万円、件数は1,218件と取引量も多くあります。

㎡単価の中央値は52万円で、面積や築年数による価格の幅が広いのが特徴です。

戸建て（土地＋建物）は中央値6,500万円、四分位範囲は4,300万円〜15,000万円、件数は135件です。中区（中央値2億円台に達する）ほどの極端さはありませんが、東区も16区中2番目に高い水準です。

最大17億円という突出した取引も含まれており、南部のオフィス街近くで店舗・事務所併用の土地建物取引が混ざっている可能性を示します。中央値だけでなく四分位の下側（4,300万円前後）も合わせて見るのが実務的です。

価格が高く出やすい背景には、面積7.71平方キロメートル（16区中最小）でありながら人口密度が11,751人/平方キロメートル（16区中最高）という、都心に近い土地の希少性があると考えられます。土地の㎡単価も中央値43万円（四分位33万円〜61万円）と、都心近接エリアらしい水準です。

② 中古マンションを売る場合

東区のマンション市場は件数1,218件と16区のなかでも取引が多く、比較対象の成約事例を見つけやすい区です。ただし価格帯は190万円台の小型・築古物件から3億円台の高額物件まで幅が広く、中央値3,500万円という数字だけで自分の部屋の相場を判断するのは危険です。

エリアで見ると、桜通沿いのオフィス街や大曽根周辺、東部の高層住宅エリアは投資用・実需の両方で動きやすい傾向があります。築年数が浅く、オフィス街や地下鉄駅に近い部屋ほど中央値より高い水準になりやすく、築古・小型の部屋は四分位の下側（1,900万円台）が現実的な目安になります。

売り方としては、まず自分の部屋に近い条件（面積・築年数・最寄り駅からの距離）の成約事例を確認したうえで、無料査定を複数社に依頼して価格の根拠を比べるのが確実です。査定額は売り出しの参考価格であり、その額でそのまま成約するとは限りません。

用途地域と構造で、価格の水準は変わる

東区の中古マンションも、用途地域と建物の構造で価格差がはっきり出ています。用途地域別では、商業地域の中央値が3,200万円（674件）、近隣商業地域が3,900万円（197件）、第２種住居地域は4,200万円（61件）です。

桜通・錦通沿いの商業地域は取引件数が多く、単身向けの小さめの部屋が多いぶん、中央値は住居系エリアより低めに出ています。

構造別では、ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）の中央値が4,000万円（729件）、ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は2,200万円（457件）です。東区で成約しているＳＲＣ造は比較的築年数が古いものが多く、この差は工法そのものより築年数の影響のほうが大きいと見たほうが正確です。

建築士の視点

用途地域や構造は、リフォームでは変えられない条件です。とくに旧耐震基準（1981年5月まで）で建てられたマンションは、住宅ローンの借り入れ年数が制限されたり、金融機関の担保評価が下がったりすることがあります。買い手がローンを組みにくい物件は、それだけで買える人の母数が減り、価格に影響します。査定を受けるときは、新耐震・旧耐震のどちらに当たるか（築年月で確認できます）を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

築年数で見ると、築30年前後で評価は大きく変わる

東区のマンションを築年数別の中央値で見ると、築10年以内が4,200万円（412件）、築11〜20年が4,000万円（239件）、築21〜30年が3,500万円（218件）、築31〜45年が1,700万円（222件）、築46年以上が1,000万円（106件）です。

築21〜30年から築31〜45年にかけて中央値が大きく下がっているのが目を引きます。木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、鉄筋コンクリート造のマンションでも、築30年を超えたあたりから建物部分の評価がほぼ残らなくなり、価格は土地の持ち分（マンションでは敷地権割合）が中心になっていくと見られます。

ただし築46年以上でも中央値は1,000万円残っており、ゼロにはなりません。古いというだけで諦める必要はなく、立地と敷地権割合次第で価格は残ります。

③ 戸建てを売る場合

建築士の視点

東区の戸建て取引は件数135件と、マンションに比べて母数が少ない区です。中央値6,500万円は、南部のオフィス街近くで店舗・事務所併用の土地建物取引が混ざる影響を受けやすく、実際に住宅として売りに出す戸建ての相場とズレることがあります。目安にするなら四分位の下側にあたる4,300万円前後のほうが一般的な住宅地には近いはずです。北西部〜中心部の閑静な住宅地では、築浅なら建物価値も乗りますが、築年数が経つほど土地値中心になります。白壁・主税・橦木地区の物件は建て替え・外観変更に独自ルールがある場合があるため、解体や建て替えの前に区役所や専門家へ確認するのが先です。

東区の戸建ては北西部〜中心部の住宅地が中心で、北部の大曽根北地区では区画整理による新しい街づくりも進んでいます。土地㎡単価は建物より価格の軸になりやすく、まず近隣の土地取引で「土地としての価値」を確認し、そのうえで建物の状態（築年数・耐震性・保存地区かどうか）を踏まえて査定を依頼するのが実務的です。

件数が少ない区だからこそ、1社の査定額だけで判断せず複数社に依頼して根拠を比べることが特に重要になります。

間口と土地の形が、価格に影響している

件数は少ないものの、東区の戸建ては間口の広さでも差が出ています。間口5m未満の中央値は3,800万円（10件・件数が少なく参考値）、7〜10mは7,000万円（25件）、10m以上は27,000万円（32件）です。

土地の形で見ると、長方形の中央値が6,950万円（42件）に対し、不整形は17,500万円（10件・件数が少なく参考値）です。不整形のほうが高く出ていますが、これも南部の商業系取引が混ざっている影響が大きく、住宅としての形の良し悪しをそのまま表す数字ではありません。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。間口が狭い土地は駐車のしやすさや工事車両の入りやすさに直結し、買い手の「買った後にかかる費用」が増えるぶん、査定額は控えめになりやすいということです。間口の広さと接道の状況は、査定時に先に伝えておくと、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

間口の広さと前面道路の幅は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。白壁・主税・橦木地区のように町並み保存地区の指定がある場合は、建て替えや外観変更のルールも合わせて区役所で確認しておくといいでしょう。

前面道路が4m未満ならセットバック済みかどうかも、先に伝えておくと査定の説明がスムーズです。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。東区の中古マンションでは、改装済みの中央値（2,800万円）が未改装（3,100万円）とほぼ同水準で、改装したから高く売れるという単純な差にはなっていません。数十万円かけて直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。マンションであれば、管理費・修繕積立金の滞納がないか、長期修繕計画が策定されているかも、リフォームより先に確認しておきたいポイントです。滞納があると買い手のローン審査に影響することがあります。

④ 東区の地域特性

東区の人口は90,982人、世帯数は51,563世帯（令和8年6月1日現在）です。面積は7.71平方キロメートルと名古屋市16区のなかで最も小さく、その一方で人口密度は11,751人/平方キロメートルと16区で最も高い区になっています。

地区ごとに街の性格が大きく異なるのも東区の特徴です。南部は錦通・桜通を中心に大企業の本社・支社ビルが立ち並ぶ経済活動の拠点で、愛知芸術文化センターなどの文化施設もあります。

北西部から中心部はおおむね閑静な住宅地で、北部の大曽根北地区では区画整理による新しいまちづくりが進み、東部には高層住宅が集まっています。「白壁・主税・橦木」地区は江戸時代の武家屋敷や戦前の建築が残る町並み保存地区で、徳川美術館・蓬左文庫には国宝・重要文化財も収蔵されています。

交通はガイドウェイバス「ゆとりーとライン」に加え、地下鉄・市バスが整備されています。バンテリンドーム ナゴヤやオアシス21も区内にあります。

学区（通学区域）は町名ごとに細かく指定されており、名古屋市が公開する通学区域一覧で個別に確認できます。地盤や液状化の可能性も、名古屋市が区ごとの地震・洪水ハザードマップを公開しているので、売却前に自分の物件の地点を確認しておくと安心です。

南部のオフィス街と北部・東部の住宅地という性格の違いは、そのまま売却の進め方にも関係します。桜通・錦通沿いは事業用需要が強く、戸建てであっても店舗・事務所併用として売れる可能性があります。

一方、北西部〜中心部の住宅地や東部の高層住宅エリアは、純粋な居住用としての需要が中心です。自分の物件がどちらの性格に近いかで、査定を依頼する相手や見せ方も変わってきます。

⑤ 売却の進め方と相談先

東区で家を売る流れは大きく4ステップです。①実データでマンション・戸建てどちらの傾向に近いか相場感をつかむ、②無料査定を複数社に依頼して比べる、③相続・住み替え・投資用マンションなど自分の状況に合った売り方を決める、④媒介契約を結んで売り出し、条件を相談しながら詰める。

相談先は、金額の大きさだけで選ばないことが大切です。東区の実際の成約事例を持っているか、査定額の根拠を数字で説明できるか、専任媒介と一般媒介の違いや「囲い込み」のリスクを正直に説明してくれるかを見ます。

特に戸建ては件数が少ない区なので、成約事例をどれだけ具体的に示せるかが会社選びの分かれ目になります。