神奈川県横浜市西区の不動産売却｜1Kが最多のマンション市場。築年帯と用途地域で値段が分かれる

西区の成約は中古マンションが1,830件、戸建てが339件。区の相場はマンションの数字から読む

横浜市西区で2023年第2四半期から2026年第1四半期に成約した取引を集計しました。出典は国土交通省の不動産情報ライブラリです。

中古マンションが1,830件、戸建て（土地と建物のセット）が339件、土地だけの取引が92件です。西区の市場は、マンションで動いています。

マンションの中央値は4,000万円、㎡あたりの単価は中央値96万円です。戸建ての中央値は5,300万円です。安いほうから4分の1の値から高いほうから4分の1の値までの幅は、4,000万円〜7,000万円です。

戸建ての幅が広いのは、件数が少ないうえに、用途地域と道路幅で条件が割れるためです。この点は後ろの節で扱います。

区の相場を一つの数字で言うなら、マンションの中央値です。ただし、この中央値には、次の節で述べる1Kの部屋も入っています。家族向けの部屋を売る人が、そのまま自分の目安にするとずれます。

いちばん多い間取りは1K、次が2LDK。「住む部屋」と「貸す部屋」が同じ中央値に入っている

西区のマンション成約で、いちばん多い間取りは1Kです。次が2LDKです。この二つでは、買い手の見方が違います。

1Kは、買い手が自分で住むとは限らない間取りです。人に貸す目的で買う人も、同じ部屋を見ています。貸す目的の買い手は、家賃から逆算して買える値段を決めます。

家賃から管理費と修繕積立金を引いた手取りが、判断の材料です。この部屋の査定では、近くの同じ広さの部屋の家賃相場も一緒に聞いてください。

2LDKは、住む人が買う間取りです。階数・向き・管理状態を、同じ棟や近くの棟の成約と並べて比べられます。競合が出やすい間取りでもあるので、売り出し中の部屋の値段も見ておきます。

つまり西区では、マンションの中央値4,000万円をそのまま自分の部屋に当てはめないことです。1Kの相場と家族向けの相場を、分けて出してもらいます。

㎡単価の中央値96万円も同じで、間取りごとの単価に分けてから使います。マンション売却の全体の進め方は、中古マンションを売るにまとめています。

マンションの値段は築30年を過ぎたところで折れる。築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下

西区の中古マンションを築年帯で分けると、中央値がいちばん落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上になると、中央値は築10年以内の半分以下まで下がります。

築30年を過ぎて折れる理由の一つは、買い手の住宅ローン控除です。中古で控除を受けるには、1982年以降の建築か、耐震基準の適合証明が要ります（租税特別措置法41条）。

もう一つは、大規模修繕の回数が増える時期だからです。積立金の不足や値上げが表面化しやすく、買い手はその不安を部屋の値段に織り込みます。

築31年を超えた部屋を売るときは、落ちた後の価格帯の中で比べられます。査定書で、自分の築年帯の成約と、築20年台の成約が混ざっていないかを確かめてください。混ざっていると、査定額が実際より高く見えます。

改装済みの中央値は未改装より高い。ただし1Kと家族向けでは「直す意味」が違う

西区では、改装済みのマンションの中央値が、未改装より高くなっています。ただし、かけた改装費がそのまま値段に乗る保証はありません。改装される部屋は築年数が古いことが多く、改装済みと未改装では築年帯の構成も違うためです。

1Kを貸す目的の買い手は、自分で直して貸す前提で値踏みすることもあります。家族向けの部屋は、内見で水回りの印象がものを言います。どちらの部屋かで、直す価値が変わります。

売る前に直すかどうかの判断は、売る前にリフォームすべきかで実データを使って整理しています。査定の段階で、現況と改装後の二つの値段を出してもらうのが早道です。

この1年で戸建てははっきり上がり、マンションはやや上がった。差が出たときは「いつの成約か」を聞く

直近1年の成約を、その前の1年と比べると、戸建ての中央値ははっきり上がっています。マンションの中央値は、やや上がった程度です。

動きが違うと、査定で使う成約の「新しさ」の意味が変わります。戸建ては、1年以上前の成約を根拠にした査定額が、いまの水準より低く出ている可能性があります。

マンションは、古い成約を使っても大きなずれは出にくい状況です。戸建ての査定を受けたら、根拠にした成約がいつのものかを聞いてください。

ただし、戸建ては339件と母数が少ないので、1年の上がり幅は数件の高額成約で動きます。上がったからと売り出し価格を強気にする前に、同じ用途地域・同じ道路幅の成約で確かめます。

戸建ての値段が折れるのは築45年を過ぎてから。マンションより折れる時期が遅い

西区の戸建てを築年帯で見ると、いちばん落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内より3割ほど低い水準です。マンションが築30年を過ぎて折れ、築46年以上で半分以下になるのとは、落ち方も時期も違います。

理由は、戸建ての値段の大半が土地だからです。木造住宅の税務上の耐用年数は22年で、これを超えると建物の評価はほとんど残りません。

それでも中央値が3割しか落ちないのは、土地の値段が残るためです。古い戸建てを売るときは、建物の値段を議論するより、土地の査定の根拠を聞くほうが実りがあります。

築46年以上は、新耐震基準（1981年6月施行）より前の建物です。買い手の住宅ローン控除が使えない可能性があり、そこで一段下がります。耐震診断を受けているかどうかは、先に伝えておく情報です。

戸建ての中央値は商業地域がいちばん高い。成約がいちばん多い第2種中高層住居専用地域は、いちばん低い

西区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは商業地域です。いちばん低いのは第2種中高層住居専用地域です。そして、成約がいちばん多いのも第2種中高層住居専用地域です。

商業地域は、商業その他の業務の利便を増進するために定める地域です（都市計画法9条）。建ぺい率は80%で、容積率の上限も住居系の地域より高く設定できます（建築基準法52条・53条）。

戸建てが建っていても、買い手は土地を「もっと大きな建物が建てられる土地」として値踏みします。建物の古さより、土地の面積と道路条件で値段が決まります。

第2種中高層住居専用地域は、主として中高層住宅の良好な住環境を保護するために定める地域です（都市計画法9条）。ここは西区の戸建ての「ふつうの取引」が集まる地域で、比較対象がいちばん見つけやすい地域でもあります。

中央値が低いのは、商業地域のような土地の使い方ができないためです。売れにくいという意味ではありません。

自分の土地の用途地域は、横浜市の都市計画情報で確認できます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。用途地域と土地の形が価格にどう影響するかは、土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかで整理しています。

前面道路は4m未満・4〜6m・6m以上の三つで中央値が分かれる。査定書で最初に確かめる欄

西区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は4m未満、4〜6m、6m以上の三つです。

4m未満の道路に接している場合、建て替え時に道路の中心から2m後退する必要があります（建築基準法42条2項）。後退した分は敷地として使えません。

買い手は、建て替え後の建物が小さくなることを値段に織り込みます。すでに後退済みかどうかで話が変わるので、査定前に確かめておきます。

6m以上は、車の出し入れと工事車両の進入で有利です。解体や建て替えの工事費が下がるため、買い手の「買った後にかかる費用」が減ります。

4〜6mは、その中間です。三つの区分のどれに当たるかで比較対象が変わるので、自分の区分を先に知っておきます。

道路幅は、法務局の公図と、横浜市の道路台帳で確認できます。公道か私道かも、同時に見ておいてください。

土地だけの成約は92件でいちばん少ない。古家を壊して売るかは用途地域を見てから決める

西区で土地だけの取引は92件で、三つの種類の中でいちばん少ない数です。㎡あたりの中央値は43万円です。

古い戸建てを持っている人が「更地にしてから売るべきか」と考えることがあります。西区では更地の成約が少ないため、更地の相場そのものが読みにくい状況です。古家付きのまま売れば、買い手が解体費を引いた値段で買います。

先に壊せば、解体費を自分で払い、更地の買い手を待ちます。どちらが有利かは、土地の用途地域と買い手の層で変わります。

商業地域なら、土地として買う事業者がいるので、古家付きでも土地の値段で売れます。住居系の地域なら、住む人が買うので、古家を直して住むか壊すかは買い手が決めます。壊す判断は、査定で「古家付き」と「更地」の二つの値段を出してもらってからで遅くありません。

西区で査定を頼むとき。マンションは間取りと築年帯、戸建ては用途地域と道路幅を先に伝える

西区のデータから見ると、査定で先に伝えるべき情報は、物件の種類で違います。

マンションなら、間取りと築年帯です。1Kか家族向けかで比較の相手が変わり、築31年以上か未満かで価格帯が変わります。管理費・修繕積立金の額と、大規模修繕の履歴も、最初に聞かれます。

戸建てなら、用途地域と前面道路の幅です。この二つで中央値が分かれる区なので、先に伝えると、根拠のある値段が返ってきます。後退済みかどうか、耐震診断の有無も同じです。

査定から引き渡しまでの流れと期間の目安は、家を売る流れは7ステップにまとめています。仲介手数料や登記費用などかかるお金は、不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

西区の話に絞ると、「いくらで売れるか」の根拠は、築年帯・間取り・用途地域・道路幅の四つにあります。査定書にこの四つが書かれているかが、担当者を選ぶ物差しになります。