神奈川県横浜市金沢区の不動産売却｜戸建ては築10年、マンションは築45年。値段の段が変わる線が違う

横浜市金沢区の成約は、戸建てが築10年以内に、マンションが築31〜45年に寄っている。二つの市場の年齢が逆を向く区

横浜市金沢区の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。件数が最も多いのは中古マンションの1,058件です。

戸建ては871件で続きます。土地だけの取引は128件で、いちばん少ない区分です。

マンションの中央値は2,300万円です。㎡単価に直すと、中央値は31万円です。

戸建ての中央値は4,400万円で、安いほうから4分の1の値は3,300万円です。高いほうから4分の1の値は5,300万円で、この二つの間に成約の半分が入ります。

金沢区で目を引くのは、二つの市場の「年齢」が逆を向いている点です。戸建ての成約は築10年以内の帯がいちばん厚く、全体の半分近くを占めます。マンションの成約は築31〜45年の帯がいちばん厚く、こちらも半分近くです。

つまり、戸建ての4,400万円は新しい家の値段に引っ張られた数字です。マンションの2,300万円は、築30年を超えた部屋が中心の数字です。

同じ区の中央値でも、指している物件の姿がまったく違います。自分の家がどの帯にいるかを先に確かめてから、この二つの数字を読んでください。

戸建ては築10年の線を越えた直後がいちばん落ちる。その後の下がり方はゆるく、築46年以上でも築10年以内の半分より上に残る

金沢区の戸建てを築年帯で並べると、中央値がいちばん落ちるのは築10年以内から築11〜20年へ移るところです。そのあとの帯は、落ち幅が小さくなります。築46年以上の中央値も、築10年以内の半分より上に残っています。

この形は、建物の値段が最初の10年で大きく削られ、そのあとは土地の値段が下支えしていると読めます。築11〜20年の家を売る人は、「まだ新しい家」のつもりで築10年以内の成約と比べないでください。段が一つ違います。

逆に、築46年以上の家を持っている人は、「古いから値段がつかない」と決めつける理由がありません。金沢区では、この帯でも成約が続いています。建物の傷みより先に、土地の条件を確かめてください。

用途地域、前面道路の幅、土地の形です。値段の土台はそちらにあります。

戸建てを売る前に確かめる順番は、戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのこと に書いています。

マンションは築31〜45年の帯に半分近くが集まる。この帯の値段が区の相場で、築46年以上に入ると3分の1以下の段に落ちる

金沢区の中古マンションは、築31〜45年の成約が全体の半分近くを占めます。区の中央値2,300万円は、この帯の部屋が作っている数字だと考えてください。築10年以内や築11〜20年の部屋は件数が少なく、中央値よりかなり上で成約しています。

築年帯で見た下がり方の割合がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内と比べて3分の1以下です。築40年を過ぎたばかりの部屋を持っている人は、いま「段が落ちる手前の帯」にいます。

築46年以上の部屋は、新耐震基準が施行された1981年6月より前に建った建物です。住宅ローン控除では、1982年1月1日以後に建てられた中古住宅は新耐震基準に適合するものとして扱われます。

それより前の建物は、耐震基準に適合する証明が要ります。買い手の側から見ると、築45年の線は資金計画が変わる線でもあります。

築31〜45年の部屋を売るときは、管理組合の長期修繕計画と直近の総会議事録を先に取り寄せてください。買い手はこの帯で、部屋の状態と同じくらい棟の管理状態を見ます。大規模修繕の時期と積立金の残高は、聞かれる前に出せるようにしておきます。

3LDKが成約の半分を超える。金沢区のマンションの中央値は、ほぼ3LDKの値段として読んでいい

金沢区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、成約の半分を超えます。次が2LDK、その次が4LDKです。1Kや2DKの成約は少なく、区の中央値はこれらの部屋の値段を表していません。

3LDKを売る人は、比べる相手に困りません。同じ間取り・同じ築年帯・同じ棟の成約を、不動産情報ライブラリで探せます。査定書に載った比較事例が、間取りと築年帯でそろっているかを見てください。

2LDKや4LDKは、3LDKより件数が一段少なくなります。同じ棟の成約がなければ、㎡単価31万円に専有面積を掛けた数字を出発点にしてください。

そこから築年帯と階数で調整します。1Kなど件数の少ない間取りは、区の中央値も㎡単価もそのまま当てはめないでください。

改装済みと未改装は成約数がほぼ同じで、中央値は改装済みが上。直す前に「直さない査定」を取る

金沢区のマンションで改装の有無が記録されている成約を分けると、改装済みと未改装の件数はほぼ同じです。中央値は改装済みのほうが高くなっています。

この差を「改装費を上乗せして回収できる」と読まないでください。データが示しているのは、改装済みの部屋が高く売れたことだけです。改装にいくらかかったかは、記録にありません。

順番はこうです。まず、現状のままの査定を取ります。次に、直した場合の査定を同じ会社に出してもらいます。

差額が工事費を上回らなければ、直さずに売ります。差額が上回っても、工事の間は売り出せないことを考えてから決めます。

愛知の実成約でこの点を検証した記事が、売る前にリフォームすべきか です。金沢区でも、見るべき順番は同じです。

直近1年の戸建ての横ばいは、新しい家の値段が動かなかったという意味。築古の家に当てはめない

直近1年の中央値を前の1年と比べると、金沢区の戸建てはほぼ横ばいでした。マンションはやや上がっています。

戸建ての横ばいは、築10年以内の成約が厚いことと切り離せません。区の中央値は新しい家の値段で安定しています。

築20年や築40年の家の値段が横ばいだったとは、この数字からは言い切れません。自分の家の築年帯で、直近の成約を見てください。

マンションの「やや上」も同じです。年ごとの中央値は、その年に成約した部屋の築年帯や間取りの構成で動きます。

築31〜45年の部屋が上がったかどうかは、同じ帯の成約を並べないと分かりません。査定で「金沢区は上がっています」と言われたら、同じ築年帯でも上がったかを聞いてください。

戸建ての3分の2は第1種低層住居専用地域で成約。中央値が最高の第1種中高層は件数が少なく、最低の第1種住居は2番目に多い

金沢区の戸建て成約を用途地域で分けると、第1種低層住居専用地域が全体の3分の2を占めます。この用途地域の中央値は、区全体の中央値4,400万円と重なります。金沢区の戸建ての相場は、この用途地域の家が決めています。

中央値がいちばん高い用途地域は、第1種中高層住居専用地域です。ただし件数は少なく、数件の成約で中央値が動く規模です。この用途地域の家を売る人は、中央値を幅のある目安として見てください。

いちばん低いのは第1種住居地域で、件数は2番目に多い用途地域です。第1種住居地域は、第1種低層より建てられる建物の種類が広い地域です。

それでも戸建ての中央値は低く出ています。建てられるものの広さと、住宅としての値段は別の話だと分かります。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書で確かめられます。分からなければ、横浜市の都市計画の担当課で確認できます。

査定のときは、用途地域を先に伝えてください。同じ用途地域の成約で比べてもらえます。

前面道路6m以上の戸建てが、4〜6mに迫る件数で成約している。幅員で中央値は三段、私道はそこからさらに下がる

金沢区の戸建て成約を前面道路の幅で分けると、4〜6mがいちばん多く、6m以上がそれに迫る件数です。4m未満は少数です。中央値は6m以上がいちばん高く、4〜6m、4m未満の順に下がります。

4m未満の家を売る人は、比べられる相手の多くが4〜6mか6m以上の家だと知っておいてください。買い手は同じ区の中で、道路の広い家を普通に選べます。

4m未満の道路は、建築基準法第42条2項の道路にあたることがあります。この場合、建て替えのときに道路の中心線から2m後退する必要があります。

後退した分だけ、建てられる敷地が狭くなります。買い手はその分を引いて値段を見ます。

道路の幅は容積率にも関わります。建築基準法第52条では、前面道路が12m未満のとき、幅員に応じた容積率の上限がかかります。

住居系の用途地域では、幅員のメートル数に0.4を掛けた値が上限です。指定された容積率より低くなることがあります。

道路の種類も記録されています。私道に面した戸建ての中央値は、市道や公道に面した家より低くなっています。

私道は、通行や掘削について所有者の承諾が要る場合があります。買い手はその手間を見ます。

前面道路の幅は、建築確認の配置図か購入時の重要事項説明書に書いてあります。道路と間口が値段に影響する仕組みは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で愛知の実データを使って説明しています。

金沢区で土地だけの取引は128件にとどまる。古い戸建ての値段が残る区だから、解体は建物付きの査定を見てから

金沢区で土地だけで成約した取引は128件で、三つの区分でいちばん少ない数です。土地の㎡単価は、中央値で18万円でした。

築46年以上の戸建てを売る人が、まず考えるのは「壊すかどうか」です。金沢区のデータでは、この帯の中央値が築10年以内の半分より上に残っています。

建物付きで売る道が閉じていない区です。壊す前に、建物付きの査定を取ってください。

比べる数字は二つあります。建物付きのままの査定と、18万円に敷地面積を掛けた数字から解体費を引いたものです。

解体費は業者の見積もりで確かめます。二つを比べて高いほうを選べば、壊す判断を間違えにくくなります。

更地にしてから売れない場合、解体費だけが残ります。古家付きで売れば、解体するかどうかは買い手が決めます。どちらで売るかの見極め方は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめてあります。

金沢区で査定を比べるとき。戸建ては「築10年の線」、マンションは「築45年の線」のどちら側にいるかを先に伝える

金沢区のデータでは、値段の段が変わる線が戸建てとマンションで別の場所にあります。戸建ては築10年、マンションは築45年です。査定を頼むときは、自分の家がその線のどちら側にいるかを先に伝えてください。

戸建ての売主がそろえるものは、建築確認済証か検査済証と、用途地域と前面道路の幅が分かる資料です。築年は登記事項証明書でも確認できます。

マンションの売主がそろえるものは、間取り図、長期修繕計画、直近の総会議事録です。築31〜45年の帯では、棟の修繕の履歴が値段の根拠になります。

複数社の査定額に差が出たら、「どの成約と比べたか」を聞いてください。築年帯・間取り・用途地域・道路幅がそろっていない成約で出た金額は、金沢区では当てになりません。

査定から引き渡しまでの手続き、仲介手数料や税金の項目は、区が違っても同じです。その順番は 家を売る流れは7ステップ で確かめてください。金沢区の話は、ここまでに書いた「比べる相手の選び方」に尽きます。