神奈川県横浜市栄区の不動産売却｜戸建ては築46年以上で3割下げ、マンションは3分の1以下。築年の影響の出方が逆

横浜市栄区の成約は戸建て482件が最多で、マンション455件がほぼ並ぶ。いちばん少ないのは土地だけの取引

横浜市栄区の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。件数がいちばん多いのは戸建てで482件です。

中古マンションは455件で、戸建てとの差はわずかです。土地だけの取引は122件で、三つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は4,400万円です。安いほうから4分の1の値は3,300万円、高いほうから4分の1の値は5,300万円で、真ん中の半分がこの幅に入ります。

マンションの中央値は2,600万円、㎡単価の中央値は37万円です。土地の㎡単価の中央値は16万円です。

栄区のデータで目立つのは、戸建てとマンションで築年の影響の出方が逆向きなことです。戸建ては古くなっても値段の多くが残ります。マンションは古くなるほど大きく落ちます。

この一点が、栄区で売る人の準備を分けます。以下、この違いから順に見ていきます。

戸建ては築46年以上でも中央値の下げが3割ほど。マンションは3分の1以下まで落ちる

栄区の戸建ては、築10年以内の中央値と築46年以上の中央値を比べると、下げ幅は3割ほどです。築46年以上の家に、築10年以内の7割近い値段が残っている計算になります。建物の評価は築年とともに減ります。

それでも栄区の戸建ての値段は、建物だけで決まっていません。土地の値段が下支えになっています。

マンションは様子が違います。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

マンションは敷地を区分所有者で分けるため、一部屋あたりの土地の持分は小さくなります。値段の多くは建物と設備の評価で、築年が進むほどその評価が減っていきます。

この差は、売る人の「待つ」判断に影響します。築40年台の戸建ては、数年待っても下げ幅は限られます。

同じ築年のマンションは、次の帯に入ると値段の段が大きく下がります。どちらを持っているかで、時間の意味が変わります。

マンションの中央値がいちばん落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところ

栄区の中古マンションを築年帯で区切ると、いちばん大きな段差は最後の帯の手前にあります。築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

築20年台や築30年の前後にも段はあります。ただ、栄区で最大なのはこの線です。

築31〜45年の部屋を持っている人は、いま「いちばん大きく落ちる線の手前」にいます。築46年以上に入ると、築10年以内の3分の1以下の水準になります。売るかどうかを決めていない人も、自分の部屋が築何年か、あと何年でこの線を越えるかは先に確かめてください。

築46年以上のマンションが売れないわけではありません。成約はあります。

ただ、その値段の土台は大規模修繕の履歴と管理組合の財政です。修繕積立金の残高と長期修繕計画を出せる部屋と、出せない部屋では、買い手の見方が変わります。

直近1年で、戸建てははっきり上がり、マンションははっきり下がった。逆向きに動いた年

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年と比べてはっきり上がりました。同じ期間に、中古マンションの中央値ははっきり下がりました。栄区では、二つの市場が同じ年に逆の方向へ動いています。

この事実は、査定の読み方を変えます。1年前の成約を根拠にした戸建ての査定は、いまの水準より低く出ます。

1年前の成約を根拠にしたマンションの査定は、いまの水準より高く出ます。同じ「去年の成約」が、戸建てでは安すぎる根拠になり、マンションでは高すぎる根拠になります。

査定を受けたら、どの時期の成約で比べたかを聞いてください。戸建てなら直近の成約が入っているか。マンションなら古い成約に引きずられていないか。

確かめる方向が逆です。査定額と実際の売却額がずれる仕組みは、査定額と売却額は違うで説明しています。

戸建ての成約が集まる第1種低層住居専用地域は、中央値がいちばん低い。いちばん高いのは第1種住居地域

栄区の戸建てで、成約がいちばん多い用途地域は第1種低層住居専用地域です。ところが、この用途地域の中央値は、栄区の用途地域の中でいちばん低くなっています。中央値がいちばん高いのは第1種住居地域です。

用途地域は都市計画法で定める地域の区分で、建てられる建物の大きさや用途を決めます。第1種低層住居専用地域は、建物の高さの限度が10mまたは12mに定められています（建築基準法第55条）。

容積率の上限も、用途地域の中で低い値から選ばれます。第1種住居地域にはこの高さの限度がなく、容積率の上限も高い値を選べます。

中央値の差は、土地の上に「どれだけ建てられるか」の差と読めます。同じ面積の土地でも、大きな建物を建てられる土地は使い道が多くなります。栄区では、その差が戸建ての中央値に出ています。

ただし、第1種低層住居専用地域で売る人が不利と決まったわけではありません。成約がいちばん多い用途地域なので、比べる相手が多くあります。

同じ用途地域の成約で比べれば、査定の根拠は具体的になります。用途地域が分からなければ、役所の都市計画の窓口か、購入時の重要事項説明書で確かめられます。

前面道路の幅で、戸建ての中央値は6m以上・4〜6m・4m未満の三つに分かれる

栄区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値が違います。6m以上、4〜6m、4m未満の三つの区分で、それぞれ別の値段になっています。

道路の幅が値段に入る理由は、二つあります。一つは接道義務です。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法第43条）。

4m未満の道路に接する敷地は、建て替えのときに道路の中心から2mまで後退します（同法第42条第2項）。後退した部分には建物を建てられません。買い手は、その分を土地の面積から引いて値段を考えます。

もう一つは容積率です。前面道路の幅が12m未満の敷地では、容積率の上限に道路の幅が関わります（同法第52条第2項）。住居系の用途地域では、道路の幅員×0.4が上限です。

4mの道路なら160%、6mの道路なら240%になります。用途地域で決めた容積率より低ければ、こちらが上限です。道路が狭いと、建てられる延べ面積そのものが減ります。

自分の家の前面道路の幅は、建築確認の図面か、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元になければ、役所の建築指導の窓口で道路の種別を確かめられます。間口と道路の幅が値段にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで扱っています。

マンションは3LDKが最多で2LDKが次。改装済みの中央値は、未改装を上回っていない

栄区のマンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。中央値2,600万円は、この二つの間取りが作っている数字と読めます。1Kや1DKなど、件数の少ない間取りを売る人は、区の中央値を目安にしないでください。

改装の有無では、栄区は注意がいります。改装済みのマンションの中央値は、未改装の中央値を上回っていません。改装しても、その費用が値段に乗っていない市場です。

理由として考えられることは一つではありません。改装される部屋は築年が古いことが多く、築年の下げが改装の上げを打ち消す、という見方があります。

買い手が自分で直す前提で探していて、改装済みに上乗せを払わない、という見方もあります。どちらが栄区に当てはまるかは、データだけでは分かりません。

分かっているのは、「直してから売れば工事費のぶん高く売れる」という計算が、栄区の成約では成り立っていないことです。売る前に直すかどうかは、未改装のままの査定と、直した場合の査定を並べてから決めてください。判断の材料は、売る前にリフォームすべきかにあります。

土地だけの成約は122件でいちばん少ない。築46年以上でも3割しか下がらない区で、壊す判断は後でいい

栄区で土地だけの取引は122件です。戸建て・マンションと比べて、いちばん少ない取引の種類です。土地の㎡単価の中央値は16万円です。

古い戸建てを持っている人が、更地にしてから売るかを迷うことがあります。栄区のデータは、急いで壊さない理由を示しています。

築46年以上の戸建ての中央値には、築10年以内の7割近くが残ります。建物付きのまま成約している家が多い区です。

解体費は売主が払います。更地にしても、その費用が値段に乗るとは限りません。順番は、建物付きの査定を先に取り、次に解体費の見積もりを取り、更地の査定と並べることです。

三つがそろってから決めれば、壊してから後悔することは避けられます。比べ方は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかで整理しています。

栄区で査定を頼むときに、先に確かめること。戸建てとマンションで聞く項目が違う

栄区では、戸建てとマンションで準備が別です。

戸建ては、三つを先に伝えてください。築年、用途地域、前面道路の幅です。栄区の戸建ての中央値は、この三つで段が変わります。

加えて、比べた成約の時期を聞きます。直近1年で上がった区なので、古い成約だけで出した査定は低めになります。

マンションは、築年帯と間取りを先に伝えてください。築31〜45年の部屋なら、次の帯との段差を担当者がどう見ているかを聞きます。改装済みの部屋は、改装の費用を上乗せした査定が出ていないかを確かめます。

栄区では改装済みが未改装より高く売れていないので、上乗せされた査定には根拠を聞いてください。直近1年で下がった区なので、古い成約で出した査定は高めになります。

査定から引き渡しまでの手順、媒介契約の種類、必要書類、手数料の仕組みは、どの区でも同じです。家を売る流れは7ステップにまとめてあります。このページでは、栄区のデータでしか言えないことに絞りました。