神奈川県横浜市港南区の不動産売却｜戸建ては築46年、マンションは築31年で段が変わる区

港南区の成約は戸建て996件、マンション980件。戸建ての半分は築10年以内、マンションの半分超は築31年以上

国土交通省の不動産情報ライブラリで、横浜市港南区の成約を集計しました。期間は2023年第2四半期から2026年第1四半期までです。内訳を見ます。

戸建て（土地と建物のセット）が996件。中古マンションが980件。土地だけの取引は191件しかなく、三つの中で最少です。

件数だけを見ると、戸建てとマンションは同じ大きさの市場に見えます。中身は違います。戸建ては、成約の半分が築10年以内に入っています。

マンションは、築31〜45年と築46年以上を足すと成約の半分を超えます。同じ区の中に、新しい家が売れる市場と、古い部屋が売れる市場が並んでいます。

中央値は、戸建てが4,300万円、マンションが2,400万円です。戸建てのよくある価格帯（真ん中の半分）は3,200万円〜5,300万円です。マンションの㎡単価の中央値は36万円です。

この二つの中央値は、それぞれ「築10年以内の値段」と「築31年以上の値段」に引っ張られています。自分の物件の築年帯が区の中心からずれている人ほど、中央値をそのまま使えません。

以下では、戸建てとマンションの節を分けて書きます。値段が落ちる段の位置が、二つで違うからです。

戸建ては築45年まで下げ幅がゆるい。いちばん落ちる段は築46年以上に入るところで、そこで築10年以内の半分以下になる

港南区の戸建てを築年帯で並べると、下がり方が一様ではありません。築10年以内から築11〜20年、築21〜30年へは、段ごとに下がります。ところが築21〜30年から築31〜45年へ移るところでは、中央値がほとんど動きません。

そして築31〜45年から築46年以上へ移るところで、いちばん大きく落ちます。ここで築46年以上の中央値は、築10年以内の半分を割り込みます。

つまり港南区の戸建ては、築30年を過ぎたところで一段落ちる形をしていません。築45年まで粘って、最後の一段でまとめて落ちる形です。

この形は、査定の読み方を変えます。築35年前後の家を「築30年超だから安い」と値付けされていたら、比べた成約の帯を確かめてください。港南区の築31〜45年の帯は、築21〜30年の帯と同じ高さにあります。

逆に築46年以上の家は、築31〜45年の成約と並べても値段が合いません。別の表として読む必要があります。

築46年以上の戸建ては、中央値より幅を見る。よくある価格帯（真ん中の半分）の幅が、五つの築年帯でいちばん広い

築46年以上の戸建ては、中央値が半分以下に落ちるだけではありません。安いほうから4分の1の値から高いほうから4分の1の値までの幅が、五つの築年帯の中でいちばん広くなっています。上のほうは築31〜45年の帯に近い値段で売れています。

下のほうは、そこから大きく離れた値段です。同じ築46年以上でも、一つの相場にまとまっていません。

幅が広い帯では、「築46年以上の中央値」を自分の家に当てはめても当たりにくくなります。何が上と下を分けているかは、この集計からは読めません。それを確かめるのが査定です。

港南区で土地だけで売れたのは191件。その㎡単価の中央値が21万円です。古い家を壊して土地として売るか、建物付きのまま売るかは、この幅の中で自分の家がどこにいるかを見てから決めてください。

建物付きの査定と、更地にした場合の査定を別々に取ります。更地の査定から解体の見積もりを引いた額と、建物付きの査定を並べて比べます。分かれ目の整理は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかを読んでください。

マンションは築21〜30年から築31〜45年へ移るところで最大の落ち。成約の半分超が、落ちた後の帯にいる

港南区のマンションは、築年帯で見るといちばん大きな段が築30年の線にあります。築21〜30年から築31〜45年へ移るところで、中央値がいちばん落ちます。そのまま築46年以上に入ると、築10年以内の3分の1以下まで下がります。

もう一つ見ておきたいのは、各帯の厚さです。成約がいちばん多い帯は築31〜45年で、次が築46年以上です。この二つで成約の半分を超えます。

築10年以内は、五つの帯の中でいちばん成約が少ない帯です。港南区のマンション市場は、築30年の線を越えた後の部屋が主役です。

区の中央値2,400万円は、この構成の上に乗っています。築20年の部屋をこの中央値で値付けされたら低すぎます。築45年の部屋なら高すぎます。

査定書で見るのは、区の中央値ではなく、自分の帯の成約です。築30年の線をまたいで比べていないかを、最初に確かめてください。

古い帯が厚い区では、同じ年代の成約が見つかりやすいという利点もあります。棟の資料のそろえ方は中古マンションを売るで整理しています。

3LDKが成約の半分、次が2LDK。3DKは2LDKよりさらに下の帯にいて、LDKかDKかで比べる相手が変わる

港南区のマンションで、いちばん多い間取りは3LDKです。成約の半分を占めます。二番目に多いのが2LDKで、この二つで成約の大半になります。

三番目に多いのは3DKで、中央値は2LDKよりさらに下にあります。部屋数は3LDKと同じ三つですが、値段の帯は別です。間取りの表記がDKかLDKかで、並べて比べる相手が変わります。

3DKの部屋を3LDKの成約で値付けされていたら、その査定は高く出ます。高く出た査定は、売り出してから下げることになります。

㎡単価の中央値36万円は、間取りをまたいだ一つの数字です。同じ面積でも3LDKと3DKで値段が違う以上、㎡単価だけで自分の部屋を測るのは粗すぎます。間取りと築年帯の両方をそろえた成約で、比べてもらってください。

改装済みで売れた部屋の中央値は、未改装より上。古い帯が厚い港南区では、未改装の部屋は未改装同士で比べてもらう

港南区のマンションでは、改装済みとして成約した部屋の中央値が、未改装の部屋を上回っています。ただし、この差が改装費と同じ額になるとは限りません。改装済みの部屋が高く売れたという事実と、改装すれば高く売れるという予想は、別のものです。

港南区は築31年以上の帯に成約が集まる区です。古い部屋には、改装済みと未改装の両方が多くあります。

未改装で売るなら、比べる相手も未改装の成約にそろえてもらってください。改装済みの成約が混ざった査定は、未改装の部屋には高く出ます。

改装してから売るかを決めるときは、二つの査定を取ります。今のままで売った場合の査定と、改装した場合の査定です。改装後の査定から改装費を引いた額が、今のままの査定を上回るかで決めます。

上回らないなら、直さずに売るほうが手取りは多くなります。この計算の手順は売る前にリフォームすべきかに書いています。

直近1年は戸建てもマンションも上がった。戸建ては件数も増えている。上がった年の査定は「いつの成約と比べたか」を聞く

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。港南区では、戸建てもマンションもはっきり上がっています。戸建ては、中央値だけでなく成約の件数も前の1年より増えました。

上がった年には、査定額が高く出やすくなります。それ自体は悪いことではありません。確かめるべきは、比べた成約がいつのものかです。

直近1年の成約で値付けした査定と、それより前の成約で値付けした査定では、同じ家でも額が変わります。複数社の査定額に差があるとき、その差が比べた時期で説明できるかを聞いてください。

もう一つ注意があります。戸建ての中央値は、成約の半分を占める築10年以内の値段に引っ張られます。「戸建てが上がった」は、まず新しい家の値段が上がったという意味です。

築46年以上の家に、この上がり幅をそのまま当てはめないでください。その帯は幅が広く、区全体と同じ向きに動いたかは、この集計では分かりません。

戸建ての成約の大半は第1種低層住居専用地域。中央値が最高の準住居地域と最低の準工業地域は、どちらも件数が少ない

港南区の戸建てで、いちばん多い用途地域は第1種低層住居専用地域です。成約の大半がここに入ります。

この地域の中央値は、区全体の戸建ての中央値4,300万円とほぼ同じ位置にあります。区の戸建ての相場は、ほぼこの用途地域の相場だと言えます。

中央値がいちばん高いのは準住居地域、いちばん低いのは準工業地域です。ただし、この二つはどちらも成約の件数が少ない用途地域です。用途地域で値段が高い、低いという話は、港南区では少数派の家の話になります。

都市計画法では、準住居地域は道路の沿道にふさわしい業務の利便を図りつつ、住居の環境を守る地域とされています。準工業地域は、環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する地域です。どちらも住宅は建てられます。

ただ、周りに建てられる建物の種類が、第1種低層住居専用地域とは違います。自分の家の用途地域は、市の都市計画図か、購入時の重要事項説明書で確かめられます。

前面道路は6m以上で一段上がる。4m未満は中央値では4〜6mと並ぶが、下の四分の一が大きく下へ伸びる

港南区の戸建てで、成約がいちばん多い前面道路の幅は4〜6mです。次が6m以上で、4m未満はずっと少なくなっています。

中央値は、6m以上が4〜6mより一段上にあります。ここまでは分かりやすい形です。注意したいのは4m未満です。

4m未満の中央値は、4〜6mとほぼ並んでいます。違いは中央値ではなく、下側に出ます。

4m未満の安いほうから4分の1の値は、4〜6mの安いほうから4分の1の値より大きく下にあります。道路が狭い家の全部が安いのではなく、一部の家が大きく下に落ちている形です。

建築基準法は、建物の敷地に「幅4m以上の道路へ2m以上接すること」を求めています。幅4m未満の道でも、一定の条件を満たせば道路とみなされます。その場合は道路の中心線から2mまで敷地を後退させる決まりです。

後退させた部分は、建物の敷地に使えません。4m未満の帯で下側が伸びているのは、こうした条件が家ごとに違って影響しているためと読めます。ただ、どの家にどれだけ影響するかは、この集計からは分かりません。

前面道路の幅は、建築確認申請の配置図か、購入時の重要事項説明書に書いてあります。4m未満なら、後退が済んでいるかどうかも一緒に確かめておきます。先に伝えるほうが、あとで値引きの材料にされません。

港南区の査定書で見る四つの欄。比べた成約の築年帯・時期・用途地域と道路幅・間取りがそろっているか

港南区のデータから言えることを、査定書の読み方に直します。

戸建てなら、まず比べた成約の築年帯です。築46年の線のどちら側にあるか。築31〜45年の家を、築46年以上の成約で値付けされていないか。

次に用途地域と前面道路の幅です。第1種低層住居専用地域で前面道路4〜6mの家が区の中心です。そこからずれる家は、ずれた条件の成約で比べる必要があります。

マンションなら、築30年の線と間取りです。築21〜30年の部屋と築31〜45年の部屋を、同じ表で比べていないか。

3DKを3LDKの成約で値付けしていないか。未改装の部屋に、改装済みの成約が混ざっていないか。

どちらも、直近1年の成約で比べたかを聞きます。上がった年だからこそ、古い成約で出した査定は低く出ます。

査定から引き渡しまでの流れは家を売る流れは7ステップへ。仲介手数料や登記費用は不動産売却でかかる費用の一覧へ。港南区のページでは、この区のデータで言えることだけを書きました。