神奈川県横浜市泉区の不動産売却｜戸建てが最多の区。戸建てもマンションも築45年の線で半分以下に落ちる

横浜市泉区は戸建て793件、マンション277件。土地だけの成約がいちばん少なく、相場の話は戸建てから始まる区

横浜市泉区で2023年第2四半期以降に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。戸建ては793件で、中央値は4,200万円です。成約の真ん中半分は、3,300万円から5,200万円の間に入ります。

中古マンションは277件、中央値は2,700万円です。面積あたりでは38万円/㎡が真ん中の値です。

泉区で家を売る人の多くは、戸建ての売り主です。戸建ての成約がマンションを大きく上回り、土地だけの取引はその二つより少ない区です。つまり泉区で「相場」と呼ばれる数字の大半は、戸建ての成約でできています。

マンションを売る人は、この点を先に押さえてください。区全体の数字を見ても、自分の部屋の手がかりにはなりません。マンションの成約だけを取り出して、築年帯と間取りで比べる必要があります。

戸建てもマンションも、いちばん落ちる線が同じ築45年にある。泉区では建物の種類より先に、築年帯を確かめる

泉区の成約を築年帯で分けると、戸建てとマンションの落ち方に共通点があります。どちらも、築31〜45年から築46年以上へ移るところで中央値がいちばん落ちます。

戸建ては築10年以内と比べて、築46年以上が半分以下です。マンションは築11〜20年と比べて、築46年以上が半分以下です。

線の位置が同じなので、泉区の売り主が最初に確かめることは一つです。自分の家が築45年の線のどちら側にいるか。

手前にいるなら、その帯の成約で値段を比べます。越えているなら、建物の値段がほとんど残っていない前提で査定を読みます。

ただし、落ちた先に残る値段の中身は、戸建てとマンションで違います。戸建ては土地の値段が残ります。

マンションは土地の持分が小さく、残るのは部屋と棟の評価です。築46年以上のマンションを売るときは、棟の修繕の記録が値段を左右します。

戸建ては築31〜45年の帯が分かれ目。築40年前後の家は、売る時期で比べられる成約の帯が変わる

泉区の戸建ては、築46年以上へ移るところで中央値がいちばん落ちます。築31〜45年の帯にいる家は、落ちる手前にいます。築40年の家を「あと数年持ってから」と考えている人は、その間に帯が変わることを計算に入れてください。

築46年以上の戸建てにも、値段は残っています。築10年以内の半分以下ではあっても、ゼロではありません。

残っているのは土地の値段です。この帯の家を売るときは、建物の傷みより、敷地の形・道路・用途地域で査定が決まります。

築11〜30年の家は、その中間にいます。この帯の家を築10年以内の成約で比べると、査定が高く出ます。

売り出してから値下げする流れになりやすい比べ方です。査定を頼むときは、同じ帯の成約で出してもらってください。

マンションは3LDKの次に4LDKが多い。泉区の部屋は家族向けが中心で、買い手は戸建てと並べて見る

泉区のマンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKです。次に多いのが4LDKです。4LDKが2番目に入るのは、家族で住む前提の部屋が中心の市場だということです。

ここでかかわってくるのが、泉区が戸建ての多い区だという事実です。4LDKのマンションを探す買い手は、同じ予算で戸建ても見ていると考えておくほうが安全です。

マンションの売り主が比べられる相手は、同じ棟の成約だけではありません。買い手の頭の中では、近い予算の戸建てと並んでいます。

だから泉区で広い部屋を売るときは、戸建てにない条件を先に出します。管理の状態、修繕積立金の残高、駐車場の空き、階数などです。戸建てと並べたときに、部屋のほうを選ぶ理由になる資料です。

マンションの準備の全体は 中古マンションを売る。戸建てと違う準備と進め方 にまとめています。

改装済みの中央値は未改装より高い。泉区では、その差を「工事費の回収」と読まない

泉区のマンションは、改装済みの中央値が未改装を上回っています。この数字だけ見ると、直してから売ったほうが得に見えます。そう読まないでください。

改装済みとして売れた部屋は、売り主が直した部屋とは限りません。前の持ち主が直した部屋や、業者が直して再び売った部屋が含まれる可能性があります。

業者が売った部屋の値段には、工事費のほかに利益と販売の費用が乗っています。個人の売り主が同じ工事をしても、同じ値段がつく保証はありません。

先に取るのは、現状のままの査定です。そのうえで「直した場合にいくら変わるか」を同じ会社に聞きます。

差額が工事費を下回るなら、直さずに売ります。判断の材料は 売る前にリフォームすべきか で実成約データを使って整理しています。

直近1年は戸建てもマンションもやや上がった。高い査定が出たら、比べた成約が築45年の線のどちら側かを聞く

直近1年の中央値は、戸建てもマンションも前の1年よりやや上がりました。上がった年には、査定も強気に出やすくなります。

泉区で注意したいのは、上がり方が「やや」であることです。築45年の線をまたぐ落ち幅のほうが、この1年の上がり幅よりはるかに大きい。査定額が去年の相場より高く出たとき、理由が「相場が上がったから」だけなら足りません。

比べた成約が自分の家と同じ築年帯か。それを聞いて答えが返ってこない査定は、根拠が薄いと考えてください。

戸建ての中央値は準住居地域が最高、市街化調整区域が最低。泉区は調整区域の成約がある区で、その家は売り方が別になる

泉区の戸建て成約を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは準住居地域、いちばん低いのは市街化調整区域です。

準住居地域は、道路沿いで店舗や事務所も建てられる地域です。住宅専用の地域より制限がゆるく、土地の使い道が広いぶん、値段が上に出ています。泉区では、制限の厳しい地域ほど高いという形にはなっていません。

泉区で見落とせないのは、市街化調整区域の成約が表に出てくることです。市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑える区域です。原則として新しく家を建てられず、建て替えにも許可が要ります。

買い手が限られ、住宅ローンが通りにくい場合もあります。この区域の家は、通常の戸建てと同じ売り方では進みません。

自分の家がどの用途地域にあるかは、横浜市が公開している都市計画の地図で確かめられます。調整区域だった場合の進め方は 市街化調整区域の家・土地を売る で確かめてください。

前面道路の幅で戸建ての中央値が三つに分かれる。4m未満の家は、道路の中心から2m下がった線で敷地を測り直す

泉区の戸建てを前面道路の幅で分けると、4〜6m、6m以上、4m未満の三つで中央値が違います。

4m未満の帯が下がる理由は、建築基準法にあります。家を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。幅が4mに足りない道路では、建て替えのときに道路の中心から2mの線まで敷地を下げます。

下げた部分には建物を建てられません。買い手は、その分だけ小さくなる敷地で値段を考えます。

泉区は戸建ての成約が多く、比べる成約が見つかりやすい区です。道路幅が違う家と比べた査定は、その分だけずれます。

査定を頼むときは、道路の幅と、2項道路かどうかを先に伝えてください。道路と間口が値段に影響する仕組みは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか にまとめています。

土地だけの成約は213件。泉区で更地にすると、買い手がいちばん少ない市場に入る

泉区で土地だけで成約した取引は213件です。戸建て、マンションに次いで、三つの中でいちばん少ない数です。土地の中央値は20万円/㎡です。

築46年以上の戸建てを相続した人が、壊して売るかを迷います。泉区のデータで言えるのは、更地は買い手の数がいちばん少ない市場だということです。壊した家は戻りません。

比べるのは、建物付きの査定額と、20万円に敷地面積を掛けて解体費を引いた額です。両方を並べてから決めます。

市街化調整区域の土地は、更地にすると家を建て直せない場合があります。壊す前に、用途地域を確かめてください。

泉区で査定額を比べるとき。戸建ては「どの用途地域・道路幅の成約と比べたか」、マンションは「同じ築年帯か」を聞く

泉区の成約データで値段を分けていたものを並べます。戸建ては、築45年の線、用途地域、前面道路の幅です。

マンションは、築45年の線、間取り、改装の有無です。どれも、査定を出す側が「何と比べたか」で金額が変わる項目です。

複数社の査定額が違うとき、高いほうを選ぶ前にこの項目を聞きます。答えがそろっていれば、差は会社の方針の差です。

答えがずれていれば、比べた成約の差です。後者なら、同じ条件で出し直してもらいます。

査定から引き渡しまでの流れ、媒介契約の種類、費用と税金の項目は区で変わりません。順番は 家を売る流れは7ステップ で確かめてください。