神奈川県横浜市戸塚区の不動産売却｜戸建ての半分は築10年以内。改装が値段に乗らないマンション市場

戸塚区は戸建て1,242件の半分が築10年以内。区の戸建ての中央値は、新しい家の値段として読む

国土交通省の不動産情報ライブラリで、横浜市戸塚区の成約を集計しました。対象は2023年第2四半期から2026年第1四半期までです。中古マンションが1,461件、戸建て（土地と建物のセット）が1,242件です。

土地だけの取引は285件です。数がいちばん多いのは中古マンションで、いちばん少ないのは土地です。

戸塚区の戸建てで目立つのは、築年帯の偏りです。築10年以内の成約が、戸建て全体の半分を少し超えます。築11〜20年から築46年以上までの四つの帯を全部足しても、築10年以内に届きません。

戸建ての中央値4,000万円は、この新しい家の群れに引っぱられた数字です。安いほうから4分の1の値から高いほうから4分の1の値までの幅は3,100万円〜5,000万円です。

ここから言えることは一つです。築20年や築35年の家を売る人は、区の中央値を自分の家の目安にしないでください。中央値の土台の半分は、築10年以内の家の値段でできています。

自分の築年帯の成約だけを取り出して見るのが先です。マンションは中央値3,200万円、㎡単価の中央値が44万円です。こちらは築年帯の偏りが戸建てほど強くありません。

戸建ての落ち幅は二か所にある。築10年の線で一段、築45年の線で割合としていちばん大きく落ちる

戸塚区の戸建ての中央値を築年帯で並べると、階段の段の高さがそろっていません。築10年以内から築11〜20年へ移るところで、まず一段落ちます。その後の築11〜20年、築21〜30年、築31〜45年は、下がり方がゆるくなります。

そして築31〜45年から築46年以上へ移るところで、割合として最も大きく落ちます。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分より少し上に残ります。

つまり、値段が動く線は築10年と築45年の二本です。その間の帯にいる家は、築年が進んでも中央値がそれほど変わりません。築25年の家と築35年の家の差は、築9年の家と築12年の家の差より小さいことがあります。

売る側の実務に置きかえると、こうなります。築40年前後の家は、築45年の線を越える前と後で比べる成約が変わります。査定書に並んだ成約の築年を見て、自分の家と同じ帯かどうかを確かめてください。

築46年以上の成約で値付けされた築42年の家は、安く見積もられているかもしれません。逆に、築10年以内の成約が混ざった築15年の家の査定は、売り出してから下げることになります。

マンションは築31〜45年の帯が最も厚い。築30年と築45年の二本の線で段が下がり、築46年以上は築10年以内の3分の1にも届かない

戸塚区の中古マンションは、築31〜45年の帯に成約がいちばん集まっています。次に多いのが築11〜20年と築21〜30年です。

築10年以内と築46年以上は、それより少なめです。戸建てと違い、成約の厚みは古い側の帯に寄っています。

中央値の落ち方は、戸建てよりはっきりした段になります。築10年以内から築21〜30年までは、帯が進むごとに少しずつ下がります。築21〜30年から築31〜45年へ移るところで、落ち幅が一気に広がります。

さらに築31〜45年から築46年以上に入るところが、全体でいちばん大きな落ちです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1にも届きません。

成約がいちばん多い築31〜45年の帯は、落ち幅の大きい二本の線にはさまれています。この帯の部屋を売る人は、自分の築年が帯のどの位置にあるかで話が変わります。築32年なら築30年の線を越えた直後で、比べる相手は同じ帯の中に多くあります。

築44年なら次の線が近く、買い手はその先の段を見ています。査定を頼むときは、比べた成約の築年を帯ではなく年単位で出してもらってください。

3LDKが成約の半分を超え、2LDKは値段の幅が3LDKより広い。2LDKは比べる相手を築年で絞る

戸塚区のマンションで最も多い間取りは3LDKで、成約の半分を超えます。次が2LDK、その次が4LDKです。3DKと2DKも一定数あり、この二つは中央値がかなり低い帯にあります。

2LDKで目を引くのは、値段の幅です。安いほうから4分の1の値から高いほうから4分の1の値までの幅が、3LDKよりずっと大きく開いています。

中央値も3LDKよりかなり低い位置にあります。2LDKという一つの名前の中に、古い帯の部屋と新しい帯の部屋が混ざっていると読めます。

2LDKを売る人は、「戸塚区の2LDKの相場」という一つの数字を当てにしないでください。同じ2LDKでも、築年帯が違えば値段の帯がまるで違います。比べる成約は、間取りではなく築年帯で先に絞ります。

3LDKは数が多いので、築年帯と広さをそろえた成約がすぐ見つかります。買い手も同じことをするので、同じ条件の成約より高い値付けは通りにくくなります。

改装済みの中央値が未改装を上回らない区。戸塚区では「直してから売る」の計算が合いにくい

戸塚区の中古マンションを改装の有無で分けると、改装済みの中央値は未改装を上回っていません。わずかに下です。工事をした分が、そのまま成約価格に乗っている市場ではありません。

ただし、中身を見ると形が違います。未改装の成約は、安い帯から高い帯まで広く散らばっています。改装済みは、安い側の裾が短く、中ほどに固まっています。

改装は古くて安い部屋で行われることが多く、その値段を中ほどまで引き上げる働きはあるようです。けれども、中央値を未改装より上に押し上げるところまでは届いていません。

売る前に直すかどうかは、この順番で決めてください。まず今の状態で査定を取ります。次に、直した場合の査定を別に出してもらいます。

差額が工事の見積もりを上回らないなら、直さずに売ります。戸塚区のデータは、差額が工事費に届かない側を示しています。売る前のリフォームの考え方は、売る前にリフォームすべきかで実成約を使って整理しています。

この1年、戸建ては横ばいでマンションはやや上。戸建ては値段より件数のほうが大きく動いた

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てはほぼ横ばいです。マンションはやや上がりました。どちらも大きな動きではなく、「戸塚区の相場が上がった」と言い切れる幅ではありません。

戸建てで動いたのは、値段より件数です。直近1年の戸建ての成約数は、前の1年をはっきり上回りました。

築10年以内の家が多い区なので、新しい家の取引が続いたと読めます。ただし、この集計だけでは理由を切り分けられません。

件数が増えて中央値が動かないのは、同じくらいの値段の家が多く売れたという意味です。売る側から見ると、比べられる成約が増えたということでもあります。買い手は近い条件の成約をすぐ並べられるので、根拠のない上乗せは通りにくくなります。

マンションのやや上は、区全体の中央値の話です。自分の築年帯の成約が同じ向きに動いたかは、別に確かめる必要があります。

戸建ての中央値は用途地域でほとんど動かない。動くのは市街化調整区域だけ

戸塚区の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。戸建て全体の半分を超えます。中央値がいちばん高いのは準住居地域で、いちばん低いのは市街化調整区域です。

ただ、高いほうと真ん中の差はごく小さいです。準住居地域と第1種低層住居専用地域の中央値は、ほぼ同じ水準です。第1種と第2種の中高層住居専用地域も、そこに並びます。

第1種住居地域が、そこから少し下がる程度です。用途地域の制限の強さは、戸塚区の戸建ての中央値をほとんど動かしていません。

はっきり下がるのは市街化調整区域だけです。市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑えるべき区域と定められています。建物を建てるには原則として許可が要り、買い手が建て替えを前提にしにくい土地です。

中央値はほかの用途地域よりかなり低く、成約の数も少なめです。自分の家がここにあるなら、売り方そのものが変わります。市街化調整区域の家・土地を売るで、再建築の条件と売り方を整理しています。

マンションは逆で、用途地域で中央値が大きく割れます。第1種中高層住居専用地域の部屋は、ほかのどの用途地域よりも中央値がずっと低い位置にあります。築年帯と重なっている可能性がありますが、この集計だけでは切り分けられません。

自分の部屋の用途地域は、買ったときの重要事項説明書に書いてあります。査定のとき、同じ用途地域の成約で比べているかを聞いてください。

前面道路は6m以上だけが一段上。4m未満と4〜6mの中央値は並び、土地の形では差が出ない

戸塚区の戸建ての成約は、前面道路4〜6mの帯にいちばん多く集まっています。次が6m以上で、4m未満は少なめです。中央値は、6m以上がほかの二つより一段高い位置にあります。

注目したいのは、4m未満と4〜6mの中央値が同じ水準に並んでいることです。道路が狭いほど安い、という単純な形にはなっていません。

理由はこの集計では分かりません。4m未満の帯は件数が少なく、成約の値段の幅も広めです。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。幅4m未満の道でも、法の施行前から建物が並んでいた道は道路とみなされます。その場合、建て替えのときに道の中心から2m下がる必要があります。

後退した分だけ敷地が小さくなるので、個別の家では値段に影響します。区の中央値が並んでいても、自分の家の後退の有無は別の話です。

土地の形も見ておきます。ほぼ長方形、長方形、不整形、台形、袋地のどれも、中央値はほとんど同じです。形の良し悪しで中央値が動かない区です。

ただし袋地は安い側の裾が長く、成約の幅が広くなっています。道路の幅と後退の有無は、建築確認の副本や重要事項説明書で分かります。

私道に面した家は、公道や市道より中央値が少し低い位置にあります。私道の持分と、通行や掘削の承諾の有無は、査定の前に確かめておきます。

土地だけの成約は285件で三つの中で最少。古い戸建ては、壊す前に建物付きの査定を取る

戸塚区で土地だけの成約は285件です。㎡単価の中央値は18万円です。

マンションと戸建てに比べると、数はずっと少なくなっています。区の取引の主役は建物付きの物件です。

築46年以上の戸建ては、中央値が築10年以内の半分より少し上に残ります。建物を壊して更地にしても、土地の値段に解体費が乗るわけではありません。壊してから売るか、古家付きのまま売るかは、両方の査定を見てから決めます。

進め方は三つの数字を並べることです。古家付きで売る場合の査定、更地で売る場合の査定、解体の見積もりです。更地の査定から解体費を引いた額が古家付きの査定を下回るなら、壊す理由はありません。

境界の確定や測量が要るかどうかも、ここで一緒に聞いておきます。更地と古家付きの比べ方は、土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」にまとめました。

戸塚区で査定を頼むとき。戸建ては「築10年以内の成約が混ざっていないか」、マンションは「築30年と築45年のどちら側か」を先に聞く

戸塚区で査定を比べるときに、先に確かめてほしいことを物件別に書きます。

戸建ては、築10年以内の成約が半分を占める区です。担当者が区の成約をそのまま並べると、新しい家の値段が混ざります。築15年の家なら、築11〜20年の成約だけで比べているかを聞いてください。

築40年前後なら、築45年の線のどちら側の成約で比べたかを聞きます。用途地域は市街化調整区域かどうかだけ確かめれば、ほかは中央値をほとんど動かしません。前面道路は6m以上かどうかが分かれ目です。

マンションは、築30年と築45年の二本の線で段が下がる区です。自分の部屋がどの段にいるかを、最初に伝えてください。2LDKは築年帯で値段の帯が分かれるので、間取りだけで比べた査定は当てになりません。

改装は値段に乗らない市場なので、直す前に今の状態の査定を取ります。用途地域が第1種中高層住居専用地域なら、同じ用途地域の成約で比べているかも聞きます。

複数社の査定額がばらつくのは普通です。見るのは金額の差ではなく、差の理由です。「比べた成約の築年帯が違う」で説明がつくなら、どちらが自分の家に近いかで選べます。

説明がつかない高い査定は、媒介契約を取るための数字かもしれません。査定から引き渡しまでの流れは、家を売る流れは7ステップにまとめています。

仲介手数料や税金などの費用は、不動産売却でかかる費用の一覧を見てください。戸塚区の記事では繰り返しません。