神奈川県川崎市川崎区の不動産売却｜マンション中心の区で、3LDKと1Kの相場を分けて読む

川崎市川崎区はマンション2,202件、戸建て884件。3LDKの次に1Kが多い区では、中央値が二つの市場の混ざった値になる

川崎市川崎区の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。成約がいちばん多いのは中古マンションで2,202件です。

戸建ては884件で、マンションの半分に届きません。いちばん少ないのは土地だけの取引で163件です。

マンションの中央値は3,100万円です。㎡単価の中央値は67万円です。戸建ての中央値は4,700万円で、安いほうから4分の1の値は3,700万円、高いほうから4分の1の値は6,000万円です。

川崎区のマンションで成約が最多の間取りは3LDKです。次に多いのが1Kです。家族で住む部屋と、一人で住む部屋が、同じ区の成約の上位二つを占めています。

ここが川崎区の中央値を読むときの注意点です。3,100万円は、3LDKの値段と1Kの値段をひとまとめにした真ん中です。3LDKの持ち主がこの数字を見ると、自分の部屋の目安より低く見えます。

1Kの持ち主が見ると、高く見えます。どちらの持ち主にとっても、区の中央値はそのままでは目安になりません。

1Kは、自分で住む人のほかに、人に貸す目的で買う人がいます。貸す目的の買い手は、家賃から逆算して値段を決めます。

3LDKの買い手は、住宅ローンの月々の返済額から決めます。値段の決まり方が違う二つの市場が、川崎区では同じ「中古マンション」の集計に入っています。

査定で最初に確かめるのは、比べた成約の間取りです。川崎区では、ここを聞かずに査定額を受け取ると、どちらの市場の数字か分かりません。マンション全般の準備と進め方は中古マンションを売るにまとめています。

マンションは築46年以上でも築10年以内の7割ほどが残る。段は一つだけで、築21〜30年と築31〜45年の間にある

川崎区の中古マンションを築年帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内より3割ほど低い水準です。落ち幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。それより前と後ろの帯の境目では、落ち方はゆるやかです。

つまり川崎区のマンションは、築30年の線で一段落ちた後、築46年以上まで大きな段がありません。築31〜45年の部屋と築46年以上の部屋は、値段の帯が近いということです。

築20年台の部屋を持っている人は、段の手前にいます。築30年を越えると、比べられる成約が次の帯に移ります。売る予定があるなら、いま帯の中のどこにいるかを先に確かめてください。

築31〜45年に入っている部屋は、帯の中での位置を決める材料が値段を分けます。同じ帯の中で上にいるか下にいるかは、築年より棟の資料で決まります。

建築士の視点

築30年の線で一段落ちるのは、建物がそこで傷むからではありません。買い手が「買った後に出ていくお金」を計算し始める時期だからです。

築30年前後は、2回目の大規模修繕が議題に上がるころです。1回目で積立金を使い切った棟は、値上げか一時金の徴収が決まります。買い手はその分を値段から引きます。

川崎区の築31〜45年の部屋は、築46年以上との差が小さい帯にいます。この帯で上のほうに入るには、長期修繕計画と積立金の残高を先に示すことです。管理会社に頼めば、総会議事録と一緒に取り寄せられます。

築46年以上の棟には、1981年6月の新耐震基準より前の建物が混ざります。耐震診断を受けているか、適合の証明があるかで、買い手の住宅ローンの選択肢が変わります。あれば査定の前に出してください。

改装済みの中央値は未改装より高い。ただし川崎区では、3LDKを直した場合と1Kを直した場合を分けて考える

川崎区のマンションは、改装済みの成約の中央値が未改装を上回っています。直してから売った部屋のほうが、高い値段で成約しているということです。

ただし、この差を「工事費が値段に乗った分」と読むのは早すぎます。改装済みの成約には、改装前から条件の良かった部屋も混ざります。

差の全部が工事の効果とは限りません。改装費をそのまま上乗せできるとは、川崎区のデータからも言えません。

川崎区で改装を考えるときは、間取りで分けて考えます。1Kは貸す目的の買い手が多く、買い手は自分で直して貸すことも考えます。

3LDKは住む人が買うので、水回りの状態がそのまま印象に響きます。同じ「改装済み」でも、買い手の受け止め方が違います。

順番としては、まず直さない前提の査定を取ります。次に、直した場合の査定額を同じ会社に聞きます。

差額が工事費より小さければ、直さずに売るほうが手元に残ります。判断の材料は売る前にリフォームすべきかにあります。

直近1年はマンションがやや下がり、戸建てははっきり上がった。川崎区では建物の種類で相場の向きが逆になっている

川崎区の直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションはやや下がりました。

戸建てははっきり上がりました。同じ区の中で、向きが逆です。

マンションを売る人は、「去年の成約」を基準にしないでください。去年の値段をそのまま売り出し価格にすると、いまの買い手の値頃より上に出ます。売り出しが長引く原因になります。

査定を取るときは、比べた成約の時期を聞いてください。直近1年の成約で組まれた査定のほうが、いまの買い手の動きに近い数字です。

戸建てを売る人は、逆に古い成約を基準にした査定を警戒してください。2年前の成約で組まれた査定は、いまより低く出ます。その金額で売り出すと、上がった分を取りこぼします。

ただし「上がった」の中身は、区全体の中央値の話です。成約した戸建ての顔ぶれが変われば、中央値も動きます。自分の家が上がったかどうかは、築年帯と用途地域が近い成約で確かめてください。

戸建ては884件。築46年以上でも築10年以内の7割ほどが残り、いちばん落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところ

川崎区の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3割ほど低い水準です。落ち幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築45年までは、段が浅いまま続きます。

マンションとは段の位置が違います。マンションは築30年の線で落ち、戸建ては築45年の線で落ちます。

二つの線は重なりません。マンションと戸建てを両方持っている人は、売る順番をこの線で考えられます。

築40年台前半の家を持っている人は、段の手前にいます。築46年を越えると、比べられる成約が一段下の帯に移ります。売る予定があるなら、いまの帯のうちに査定を取ってください。

築46年以上でも7割ほど残るのは、建物ではなく敷地に値段がついているからです。木造の建物は、税務上の耐用年数が22年です。

それを倍以上過ぎた家の値段は、ほぼ土地の値段です。川崎区の戸建ての値段を分けているのは、次の節で見る用途地域と道路の幅です。

戸建ての中央値が最高なのは商業地域、最低は準工業地域。成約が集まる第2種住居地域は、その間にある

川崎区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは商業地域です。いちばん低いのは準工業地域です。成約の件数がいちばん多いのは第2種住居地域です。

商業地域は、店や事務所を主に建てる用途地域です。建物を大きく建てられる分、敷地の値段が高くなります。

ここで売れた戸建ての値段は、建物より敷地の使い道で決まっています。買い手は、住む人だけではありません。

準工業地域は、住宅と、環境を大きく悪化させない工場が混在できる用途地域です。買い手は隣にどんな建物が建ちうるかを気にします。その分、住む目的の買い手が値段を低く見ます。

第2種住居地域は、住宅を主としながら、店や事務所も建てられる用途地域です。川崎区の戸建ての多くはここで売れています。中央値4,700万円に近い値段で動いているのは、この帯の家です。

自分の家の用途地域は、川崎市の都市計画図で調べられます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。

査定を頼むときは、用途地域を先に伝えてください。川崎区では、これを伝えるかどうかで比べる成約が変わります。

建築士の視点

用途地域は、都市計画法で定められた土地の使い方の区分です。その敷地に建てられる建物の種類、高さ、建物の大きさの上限が、ここで決まります。

商業地域の戸建ては、敷地の値段が建物を超えることが珍しくありません。買い手が「家を買う」のではなく「敷地を買う」場合、建物の古さはあまり値段に響きません。査定では、敷地の面積と接道を正確に伝えてください。

準工業地域の戸建ては、隣地の現況が値段を左右します。いま隣が住宅でも、将来工場が建つ可能性があります。買い手はそこを見ます。逆に、周囲がすでに住宅でそろっている区画なら、その事実を査定に伝える価値があります。

用途地域で値段がどう変わるかの考え方は、土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかにまとめています。

前面道路の幅で戸建ての中央値は三つに分かれる。川崎区では道路幅を用途地域と一緒に伝えないと、査定の根拠がずれる

川崎区の戸建ては、前面道路の幅で中央値が分かれます。区分は6m以上、4〜6m、4m未満の三つです。幅が広いほど、中央値は上です。

道路幅が値段に出る理由は、建築基準法にあります。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

4m未満の道路に面した敷地は、建て替えのときに道路の中心から2mまで下がる必要が出ます。敷地が減る分、買い手は値段を引きます。

6m以上の道路に面した敷地は、車の出入りと工事車両の進入が楽です。解体や建て替えの費用が抑えられる分、買い手の計算で有利になります。

川崎区で気をつけたいのは、道路幅と用途地域が重なって効くことです。商業地域で広い道路に面した敷地は、敷地の値段が最も出やすい組み合わせです。準工業地域で4m未満の道路に面した家は、二つの条件が重なって下がります。

査定では、この二つを一緒に伝えてください。片方だけ伝えると、比べる成約がずれます。

道路の幅は、建築確認の配置図か、川崎市の道路台帳で確認できます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。

土地だけの成約は163件で最少。41万円は、古い戸建てを壊す前に「壊さない値段」と並べるための数字

川崎区で土地だけで売れた取引は163件です。マンション、戸建てに比べてもっとも少ない区分です。㎡単価の中央値は41万円です。

築46年以上の戸建てを持つ人が、更地にしてから売るかどうかを考えるときに、この数字を使います。使い方は、敷地面積に41万円を掛け、そこから解体費の見積もりを引きます。その金額と、建物付きのままの査定額を並べます。

川崎区の古い戸建てには、まだ値段が残っています。壊す前提で考えると、残っている建物の値段を自分で捨てることになります。更地の金額が建物付きを上回るときだけ、壊す選択が成り立ちます。

商業地域の敷地なら、買い手が敷地の使い道で値段を見ます。建物付きでも更地と同じように評価されることがあります。

壊す費用を先に払う前に、建物付きの査定を取ってください。判断の手順は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめています。

川崎区の査定額は、どの間取りの成約と比べたかで変わる。1Kの相場と3LDKの相場が混ざった査定を見分ける

最後に、川崎区で複数社に査定を頼むときの見分け方です。マンションと戸建てで、聞くことが違います。

マンションは、比べた成約の間取りと築年帯を聞きます。川崎区は3LDKと1Kが成約の上位を占める区です。

査定の根拠に「区の平均」や「区の相場」という言葉が出てきたら、どちらの間取りの数字かを確かめてください。二つが混ざった数字を根拠にした査定は、3LDKでは低く、1Kでは高く出ます。

加えて、比べた成約の時期を聞きます。マンションは直近1年でやや下がっています。古い成約で組まれた査定は、いまの買い手より高く出ます。

戸建ては、用途地域と前面道路の幅を先に伝えます。商業地域か、第2種住居地域か、準工業地域かで、比べる成約が変わります。

道路幅の三つの区分のどこにいるかも、同時に伝えます。この二つを伝えずに出た査定は、区の中央値に寄せた数字になりがちです。

戸建てはもう一つ、比べた成約の築年帯を聞きます。築31〜45年と築46年以上の境目が、川崎区の戸建ての段です。境目の手前と先で、比べる相手が変わります。

査定の種類と根拠の確かめ方は、不動産査定の仕組みにまとめています。売却の流れと費用の一覧も、そちらから辿れます。