神奈川県横浜市鶴見区の不動産売却｜マンション中心の区。値段が折れる築年帯と用途地域を実データで見る

鶴見区はマンションの成約が戸建てより多い。最初に見る数字はマンションの中央値

横浜市鶴見区で2023年第2四半期から2026年第1四半期に成約した取引を集計しました。元データは国土交通省の不動産情報ライブラリです。

中古マンションが2,037件、戸建て（土地と建物のセット）が1,186件です。土地だけの取引は255件で、三つの中でいちばん少なくなっています。

鶴見区はマンションの市場です。中央値は3,200万円、専有面積あたりでは53万円/㎡です。自分の部屋の広さにこの単価を掛けると、区全体の真ん中あたりの価格が出ます。

ただし、それは出発点にすぎません。築年・間取り・改装の有無で、この数字から大きくずれます。以下、ずれ方が大きい順に見ていきます。

戸建ての中央値は4,700万円です。戸建てと土地の話は、後半にまとめました。

マンションは築21〜30年から築31〜45年へ移るところで、値段がいちばん落ちる

鶴見区の中古マンションを築年の帯で分けると、落ち方は一様ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。そして築46年以上になると、中央値は築10年以内の3分の1以下まで下がります。

ここで見落とされやすい事実があります。鶴見区のマンションで成約がいちばん多い築年帯は、築31〜45年です。値段が大きく落ちた後の帯に、いちばん多くの買い手がついています。

落ちた価格帯に需要がある、ということです。築30年を超えた部屋でも、売れないわけではありません。売れる価格帯が一段下がる、と読むのが正確です。

築46年以上には、価格とは別の区切りがあります。2026年時点で築46年以上の建物は、1980年以前に建てられています。建築基準法の耐震基準は、1981年6月に改正されました（e-Gov法令検索）。

それより前の建物は、買い手が住宅ローン控除を使うときに制限がかかります。租税特別措置法第41条では、1982年以降に建てられた住宅か、耐震基準に適合する証明が要件です。

買い手の資金計画に影響するので、この帯の部屋は耐震診断の有無を先に確かめておきます。管理組合に問い合わせれば分かります。

間取りは3LDKが最多、次が2LDK。買い手は同じ間取りの部屋を横に並べる

鶴見区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。成約の件数が多い間取りは、売り出し中の競合も多くなります。買い手は駅や築年だけでなく、同じ3LDKどうしを価格と階数で並べて見ます。

売り出す前に確かめておくことが二つあります。一つは、同じ棟で今いくらの部屋が出ているかです。もう一つは、同じ棟で過去にいくらで成約したかです。

同じ棟の成約は、区全体の中央値よりも強い根拠になります。担当者に頼めば、レインズの成約事例から出してもらえます。

改装済みの中央値は未改装より高い。ただし改装費がそのまま乗るわけではない

鶴見区の改装済みマンションは、未改装より中央値が高くなっています。この差をそのまま「改装すれば上がる」と読むのは早計です。

改装済みとして成約した部屋と未改装の部屋は、築年や広さの構成が同じではありません。改装費を上乗せして回収できるかは、別の話です。

順番としては、先に現況のまま査定を受けます。そのうえで「直した場合に、いくら変わるか」を担当者に聞きます。

差額が工事費を下回るなら、直さずに売るほうが手元に残ります。考え方の詳しい整理は、売る前にリフォームすべきかにまとめています。

直近1年は、マンションも戸建てもやや上がった

直近1年の中央値は、前の1年と比べてマンションも戸建てもやや上がっています。上がっている区で売るのは、売り手にとって悪い条件ではありません。一方で、「もっと上がるまで待つ」の根拠にはなりません。

上がり幅は「やや」であり、築年の帯はその間も進みます。築21〜30年のマンションなら、待っている間に落ち幅の大きい帯へ入ります。持っている物件がいまどの帯にいるかのほうが、相場の上下より影響します。

戸建ては築46年以上で3割ほど下がる。マンションより落ち方がゆるい

後半は戸建てです。鶴見区の戸建ての中央値は4,700万円で、安いほうから4分の1の値が3,700万円、高いほうから4分の1の値が5,600万円です。この幅の中に、成約の半分が入ります。

築年で見ると、戸建ての落ち方はマンションと違います。築46年以上の中央値は、築10年以内より3割ほど下がる程度です。マンションの3分の1以下と比べると、落ち幅は小さくなっています。

いちばん落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。マンションより一つ後の帯で落ちます。

この違いは、戸建ての価格に土地の値段が含まれているからです。木造の建物は、年数が経つほど査定で評価が残りにくくなります。

それでも土地の値段は、築年で下がりません。鶴見区の戸建ての成約でいちばん件数が多い築年帯は築10年以内ですが、古い家にも土地の価値は残ります。

戸建ての中央値は用途地域で分かれる。いちばん高いのは第1種低層住居専用地域

鶴見区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは第1種低層住居専用地域です。いちばん低いのは準工業地域です。取引の件数がいちばん多いのは、第1種住居地域です。

用途地域は、その土地に建てられる建物の種類と大きさを決める区分です（都市計画法第9条）。第1種低層住居専用地域は、低層住宅の住環境を守るための地域で、建物の高さや用途が厳しく制限されます。

準工業地域は、環境を悪化させるおそれのない工業の利便を図る地域で、工場と住宅が混ざります。同じ広さの土地でも、買い手がその場所をどう見るかが変わります。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元に無ければ、横浜市の都市計画図で調べられます。

査定を受けるときは、用途地域を先に伝えてください。第1種住居地域なら、区内で比べる事例がいちばん多くそろいます。

前面道路の幅で戸建ての中央値に差が出る。4m未満は「後退」の有無を先に調べる

鶴見区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどれかで、中央値に差が出ています。道路の幅は、後から変えられません。建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（第43条）。

幅4m未満の道でも、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます（第42条第2項）。その場合、建て替えのときに道路の中心線から2m後退した線が敷地の境界になります。後退した分には建物を建てられません。

買い手は、将来の建て替えを考えます。後退で敷地が減る家は、その分を価格に織り込まれます。前面道路が4m未満なら、すでに後退しているか、後退後の敷地面積がいくらかを先に確かめてください。

購入時の重要事項説明書と、法務局の地積測量図で分かります。間口と道路幅が価格にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかに実データで整理しています。

土地の成約はいちばん少ない。古い戸建ては「土地の値段」で査定される

鶴見区の土地だけの成約は255件で、㎡あたりの中央値は31万円です。件数が少ないので、土地の単価は比べる事例を集めにくくなっています。

この数字が関係するのは、土地を売る人だけではありません。築46年以上の戸建ては、建物の評価がほとんど残らず、土地の値段として査定されることがあります。そのとき、提示された額が㎡あたりでいくらになるかを計算してみてください。

31万円と大きく離れていれば、理由を聞く材料になります。道路幅や土地の形で説明がつくなら納得できます。つかないなら、別の会社の査定と比べます。

鶴見区で査定を頼むとき、先に渡すもの

マンションの場合、査定で聞かれるのは部屋の広さと築年だけではありません。管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画、直近の大規模修繕の時期、管理組合の総会議事録です。買い手はローンの返済に管理費と積立金を足して予算を組むので、ここが先に要ります。

手元に無ければ、管理会社から取り寄せられます。同じ棟の成約事例も、このときに出してもらいます。戸建てと違う準備の全体は、中古マンションを売るにまとめています。

戸建ての場合は、用途地域・前面道路の幅・後退の有無・地積測量図を先に渡します。この記事で見たとおり、鶴見区の戸建ての中央値を分けているのは用途地域と道路の幅です。建物の状態より先に、この条件で比べる事例が決まります。

査定から引き渡しまでの順番は、家を売る流れは7ステップで区によらない形で整理しています。仲介手数料や税金など、売ったときに出ていくお金は不動産売却でかかる費用の一覧を見てください。この記事では、鶴見区の実データで分かることに絞りました。