神奈川県横浜市青葉区の不動産売却｜戸建ては築46年以上でも値段が残り、マンションは半分以下になる区

横浜市青葉区はマンション1,767件、戸建て1,554件。古くなった後の値段の残り方が、建物の種類で正反対の区

横浜市青葉区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは中古マンションの1,767件です。

戸建ては1,554件で、マンションとの差は大きくありません。いちばん少ないのは土地だけの取引で、239件でした。

マンションの中央値は4,200万円、㎡単価の中央値は58万円です。戸建ての中央値は6,200万円で、安いほうから4分の1の値が5,000万円、高いほうから4分の1の値が7,800万円でした。

青葉区の数字でいちばん目立つのは、築年が進んだあとの値段の残り方です。戸建ては築46年以上になっても、築10年以内の中央値からあまり下がりません。

マンションは築46年以上で、築10年以内の半分以下まで落ちます。同じ区の中で、建物の種類によって「古さ」の意味が違います。

だから青葉区では、「古いから安い」という言い方が戸建てには当てはまりません。マンションには当てはまります。この記事は、その違いがどこから来るかを順に見ていきます。

戸建ては築46年以上でも中央値があまり下がらない。青葉区の古い戸建ての値段を支えているのは、建物ではなく敷地

青葉区の戸建てを築年帯で並べると、築46年以上の中央値は築10年以内に近い水準にあります。築40年を超えた木造の建物に、買い手が高い評価をつけることはまずありません。それでも値段が残っているなら、残っているのは敷地の値段です。

建築士の視点

木造住宅の建物部分は、年数とともに評価が削られていきます。ただし敷地の評価は、築年では削られません。青葉区の戸建ては、この敷地の評価が値段の大きな部分を占めています。築46年以上の中央値が下がらないのは、そういう構造だと読めます。

注意したいのは、「古い家が高く売れる」のではない点です。買い手が払っているのは、建物ではなく土地の値段です。古い家を売る人は、建物の状態を説明する前に、敷地の条件を整理したほうが話が早く進みます。敷地の条件とは、用途地域・前面道路の幅・建蔽率と容積率のことです。

敷地の条件は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元になければ、用途地域は市の都市計画の窓口や地図サービスで確認できます。

建物の修繕歴をまとめるより、この三つを先にそろえてください。戸建てを売る前の準備の全体は、戸建てを売る で整理しています。

マンションは築46年以上で築10年以内の半分以下。いちばん深い段は、築21〜30年から築31〜45年へ移るところにある

青葉区の中古マンションは、戸建てと反対の形をしています。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下です。

下がり方は一定ではなく、帯ごとに段があります。いちばん深い段は、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

築30年前後の部屋を持っている人にとって、この段は重要です。いま築28年なら、まだ段の上にいます。

築32年なら、段を一つ下りた帯で比べられます。同じ棟の同じ間取りでも、比べられる成約の帯が変わると査定額が変わります。

なぜここで落ちるか。築30年を超えると、買い手は大規模修繕の回数と積立金の残高を気にし始めます。給排水管の更新が済んでいるかも聞かれます。

建物全体にかかる将来の費用が、部屋の値段から差し引かれます。戸建てと違って、敷地の値段が部屋の値段を支えてくれません。敷地は区分所有で、部屋ごとの持分が小さいからです。

この帯の部屋を売るときは、管理組合の長期修繕計画と直近の総会議事録を先に取り寄せてください。将来の費用がいくら見込まれているかを、売り手が先に示せると話が変わります。そろえる資料は、中古マンションを売る にまとめています。

改装済みの中央値が未改装より高くない。青葉区のマンションは、直した費用を値段に乗せられない市場

青葉区の中古マンションでは、改装済みの成約の中央値が未改装を上回っていません。直してから売っても、かけた費用が値段に乗っていないということです。

理由は一つではありません。改装される部屋は築年が進んだものが多く、改装の効果より築年帯の段のほうが大きい、という事情があります。もう一つ、買い手が自分の好みで直したいと考えると、売り手の改装は値段にならない、という事情もあります。

どちらが強いかは、データからは分かりません。分かるのは、改装済みの値段が高くなっていないという結果だけです。

売る側の判断は単純になります。青葉区のマンションでは、売る前に改装しない前提で査定を取ってください。

水まわりの故障など、内見で明らかに不利になる箇所だけを直すかどうかを、査定を出した会社に聞きます。「直せばいくら上がるか」を数字で答えられない改装の提案は、受けないほうが安全です。

直すか直さないかの判断の仕方は、売る前にリフォームすべきか で実成約データを使って整理しています。

3LDKが最多で、2LDKが次。青葉区では間取りをそろえるだけでは足りず、築21〜30年の手前か先かを確かめる

青葉区のマンションでいちばん多く売れている間取りは3LDKで、次が2LDKです。家族向けの部屋が市場の中心にあります。

間取りが同じ成約は多いので、比べる材料には困りません。ただし青葉区では、間取りをそろえるだけでは足りません。同じ3LDKでも、築21〜30年の帯と築31〜45年の帯では中央値の段が違います。

査定で「同じ3LDKの成約と比べました」と言われたら、その成約の築年帯を聞いてください。帯がずれていれば、比べ直してもらいます。

2LDKの成約も多いので、3LDKの成約を面積で割って値段を出す必要はありません。同じ間取り、同じ築年帯の成約で比べてもらってください。成約が多い区だからこそ、条件をそろえた比較ができます。

戸建ての中央値が最高なのは第1種低層住居専用地域、最低は第1種住居地域。青葉区では「隣に何が建つか」が値段に出ている

青葉区の戸建ての成約がいちばん多い用途地域は、第1種低層住居専用地域です。この用途地域は、戸建ての中央値もいちばん高くなっています。いちばん低いのは第1種住居地域でした。

二つの用途地域の違いは、隣に何が建てられるかです。第1種低層住居専用地域は、建物の高さの限度が10mまたは12mに決められています（建築基準法第55条）。大きな店舗や事務所は建てられません。

第1種住居地域は、住宅のほかに一定の規模までの店舗や事務所が建てられます。低層住居専用地域のような高さの限度はありません。

買い手は、家そのものだけでなく、将来も周りが変わりにくいかを見ています。青葉区の戸建ての値段が第1種低層住居専用地域で高いのは、その安心が値段になっていると読めます。

建築士の視点

用途地域は、建て替えのときの条件にも効きます。第1種低層住居専用地域は建蔽率と容積率が低めに定められていることが多く、大きな家は建てにくい地域です。それでも中央値が高いのは、買い手が「広く建てられること」より「周りが変わらないこと」に払っているからです。

この地域の家を売るとき、建て替えの自由度を売りにする必要はありません。敷地の条件と周りの環境を、そのまま伝えれば足ります。逆に第1種住居地域の家を売るときは、隣地の現状と、建てられる建物の規模を買い手が気にします。先に調べて答えられるようにしておくと、値引きの材料を減らせます。

前面道路の幅は6m以上と4〜6mで中央値が分かれる。青葉区の戸建てでは、4mの線ではなく6mの線が値段を分ける

青葉区の戸建てを前面道路の幅で分けると、6m以上と4〜6mで中央値に差が出ています。多くの地域で問題になるのは、4m未満かどうかです。

4m未満の道路に面した敷地は、建て替えのときに道路の中心から2m後退する必要があります（建築基準法第42条）。その分、建てられる面積が減ります。

青葉区の戸建てで差が出ているのは、その線ではありません。4mは超えている家どうしで、6mに届くかどうかで差が出ています。

6m以上の道路に面した家は、車の出し入れと工事車両の入りやすさで有利です。買い手が現地で感じる「道の広さ」が、値段に出ていると読めます。

前面道路の幅は、建築確認の図面か、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元になければ、市の道路の窓口で確認できます。

査定を頼むときは、この数字を先に伝えてください。「前面道路は6mあります」と伝えられる家は、比べられる成約の帯が変わります。

直近1年は戸建てもマンションも横ばい。上がる相場に助けられない年は、最初の売り出し価格で売れるまでの時間が決まる

青葉区の直近1年の中央値は、戸建てもマンションも前の1年とほぼ同じでした。上がってもいないし、下がってもいません。

横ばいの年には、売り方の考え方が変わります。相場が上がっている年は、高めに売り出しても、待っているうちに相場が追いついてくることがあります。横ばいの年には、それがありません。

高めに出した家は、値段を下げるまで売れずに残ります。売れ残った期間が長いと、買い手は「何か問題がある家」と見ます。

青葉区で売り出し価格を決めるときは、査定額ではなく、同じ築年帯の成約の中央値を起点にしてください。査定額はその会社の見立てで、成約は実際に払われた金額です。

二つの差が大きいときは、理由を聞きます。理由が「今は上がっているから」なら、青葉区の直近1年のデータとは合いません。

土地だけの成約は239件で最少。築46年以上でも値段が残る青葉区では、壊して更地にする前提を一度外す

青葉区で土地だけで売れたのは239件で、三つの取引の中でいちばん少ない数です。土地の㎡単価の中央値は32万円でした。

古い戸建てを相続した人は、「壊して土地で売る」を最初に考えがちです。青葉区では、その順番を一度変えてください。戸建ては築46年以上でも中央値があまり下がりません。

建物が付いたままでも、敷地の値段で買い手がついている区です。解体費を自分で払って更地にしても、買い手が増えるとは限りません。土地だけの市場は、戸建ての市場より小さいからです。

比べる数字は二つです。建物付きの査定額と、32万円に敷地面積を掛けて解体費を引いた金額です。解体費は見積もりを取らないと分かりません。

見積もりを取る前に、壊す判断はしないでください。古家付きのまま売るか更地にするかの見極めは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

青葉区で査定額を読み分ける。戸建ては「敷地の値段」が根拠か、マンションは「築年帯の段」が根拠かを聞く

ここまでの数字を、査定の場で使える形にまとめます。

戸建ての査定では、根拠が敷地の値段になっているかを聞いてください。青葉区の戸建ての値段は、建物より敷地で決まっています。

用途地域・前面道路の幅・敷地面積をそろえた成約と比べているなら、根拠として成り立ちます。築年だけをそろえた成約と比べているなら、比べ直してもらいます。

マンションの査定では、比べた成約の築年帯を聞いてください。築21〜30年と築31〜45年の間には深い段があります。同じ間取り、同じ棟でも、帯がずれた成約で出した金額は使えません。

改装の有無は、青葉区では値段の根拠になりません。改装を理由に高い金額が出ていたら、改装なしの成約で比べ直してもらいます。

どちらの場合も、査定は複数の会社に頼みます。金額の差が、比べた成約の違いで説明できるかを確かめるためです。査定から引き渡しまでの流れは、家を売る流れは7ステップ にまとめています。