神奈川県川崎市宮前区の不動産売却｜築年ごとに下がるマンションと、築30年で横に並ぶ戸建て

川崎市宮前区はマンション1,702件、戸建て925件。マンションは築年の帯を一つ進むごとに下がり続け、最後の段がいちばん深い区

国土交通省の不動産情報ライブラリに載っている、川崎市宮前区の実成約を読みます。いちばん多いのは中古マンションで、1,702件です。戸建てが925件、土地だけの取引が137件と続きます。

マンションの中央値は3,800万円、面積あたりでは55万円/平方メートルです。戸建ての中央値は4,600万円で、真ん中の半分は3,700万円から5,900万円の間にあります。

宮前区のデータで目立つのは、マンションと戸建てで「古くなったときの落ち方」がまるで違うことです。マンションは、築年の帯が一つ進むたびに中央値が下がります。止まる帯がありません。

築46年以上では、築10年以内の3分の1を切ります。戸建ては、築30年を過ぎると中央値がほぼ横に並びます。築46年以上でも、築10年以内の7割ほどが残ります。

成約の数はマンションが戸建ての2倍近くあるので、この記事はマンションから書きます。戸建てと土地は後ろに置きました。

売却の手順や必要書類は、家を売る流れは7ステップに分けてあります。ここでは、宮前区の成約で値段が分かれている線だけを書きます。

宮前区のマンションは止まる帯がない。築46年以上は築10年以内の3分の1を切り、割合でいちばん落ちるのは築45年の線

宮前区の中古マンションを築年の帯で並べます。築10年以内、築11〜20年、築21〜30年、築31〜45年、築46年以上の五つです。どの境目でも中央値が下がります。

平らな帯がありません。割合で見て落ち幅がいちばん大きいのは、築31〜45年の帯から築46年以上の帯へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1を切ります。

止まる帯がないというのは、売る側にとって意味が重い事実です。築年の帯を一つまたいだ成約は、どの帯にいても自分の部屋より高いか安いかのどちらかです。築18年の部屋を築10年以内の成約で査定すれば高く出ます。

築25年の部屋を築31〜45年の成約で査定すれば低く出ます。どの帯にいても、またいだ瞬間に物差しがずれます。

だから宮前区では、査定書の比較事例が自分の部屋と同じ築年帯に収まっているかを、真っ先に確かめます。特に築46年以上の帯は、一つ手前の帯から割合でいちばん深く落ちています。

築40年台の後半にいる部屋は、どちらの帯の成約で比べられたかで金額が大きく変わります。マンションを売る準備の全体は、中古マンションを売るにまとめています。

3LDKが成約の半分以上。宮前区の3,800万円は3LDKの値段で、2LDKの部屋は同じ間取りに絞ってから測る

宮前区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、成約の半分以上を占めます。次に多いのが2LDKです。

区の中央値3,800万円は、半分以上を占める3LDKの値段にほぼそのまま引かれています。3LDKを売る人にとっては、区の中央値が物差しとしてそのまま使えます。

2LDKの人は、区の中央値をそのまま当てないでください。広さが違う部屋を総額で並べているので、自分の部屋が安く見えます。面積あたりの単価55万円/平方メートルに切り替えても、単価は広さの影響を受けるのでずれが残ります。

宮前区で使えるのは、間取りを2LDKに絞ってから成約を並べることです。2LDKの成約だけでも、築年の帯で分けて比べる相手が残る件数があります。

間取りを絞らずに出た査定は、3LDKの相場で2LDKを測った査定かもしれません。査定書に載っている比較事例の間取りを、一つずつ見てください。

改装済みの中央値は未改装より高い。宮前区では、直した部屋を未改装の成約で測られていないかを先に見る

宮前区の中古マンションは、改装済みの成約の中央値が未改装より高く出ています。ただし、この差を工事費が戻ってくる証拠と読まないでください。

改装済みの部屋は、買い手が内装の値引きを言い出しにくくなります。差額が工事費を上回るかどうかは、部屋ごとに違います。

この数字を売る側がどう使うか。宮前区では、二つの向きで確かめます。一つは、自分の部屋がすでに改装済みなのに、未改装の成約で査定されていないかです。

その場合、査定は低く出ています。もう一つは、未改装の部屋なのに改装済みの成約が比較事例に混ざっていないかです。

その場合、査定は高く出ています。どちらも、査定書の比較事例に改装の有無が書いてあるかで分かります。

これから直すかどうかを決める人は、現状のままの金額と直した場合の金額を、同じ査定書の中で二つ出してもらってください。差額が工事費を下回るなら、直さずに売るほうが手元に残ります。

宮前区は築年の帯でも値段が分かれる区なので、改装の差と築年の差を混ぜずに読む必要があります。判断の材料は、売る前にリフォームすべきかに愛知の成約データで整理してあります。

直近1年はマンションがほぼ横ばい、戸建てはやや下がった。宮前区の戸建ては築浅が半分以上なので、1年の中央値は混ざり方で動く

直近1年の中央値を前の1年と比べると、マンションはほぼ横ばいです。戸建てはやや下がりました。宮前区で向きが出たのは戸建てのほうです。

ただし宮前区の戸建ては、成約の半分以上が築10年以内にあります。ここが読み方を変えます。1年の中央値は、その年に築浅の家がどれだけ売れたかで動きます。

築浅の割合が前の1年と変われば、一軒ごとの値段が動いていなくても中央値は動きます。宮前区の「やや下がった」は、一軒の家の値下がりとは別の数字です。

売る側が見るのは、区の中央値の向きではありません。自分の家と同じ築年帯、同じ用途地域の成約が、直近1年でどう動いたかです。そこが横ばいなら、区の中央値が下がっていても、自分の家の物差しは動いていません。

逆にそこが下がっていれば、区の中央値が横ばいでも安心はできません。マンションも同じで、横ばいの年に査定額が割れたら、原因は比べた成約の選び方にあります。

戸建ては925件で、半分以上が築10年以内。築30年を過ぎると中央値はほぼ横に並び、築46年以上と築31〜45年の差はほとんどない

宮前区の戸建ては925件です。築年の帯で分けると、築10年以内だけで半分以上を占めます。築浅の成約が厚く、築年が進んだ帯の成約は薄くなります。

中央値の並び方も、マンションとは違います。築10年以内から築21〜30年までは帯が進むごとに下がりますが、築31〜45年と築46年以上はほぼ同じ高さです。

築46年以上でも、築10年以内の7割ほどが残ります。落ち方がいちばん大きいのは築10年以内から築11〜20年へ移るところで、そこから先は緩やかです。

築30年を過ぎて横に並ぶのは、建物の値段がほぼ残っていないからです。木造の建物は、税務上の耐用年数が22年です。それを大きく過ぎた家の査定額は、ほぼ敷地の値段です。

敷地の値段は築年で変わらないので、築35年と築50年の中央値が並びます。築古の戸建てを「古いから安い」と言われたら、同じ用途地域の築31〜45年と築46年以上の成約を両方見せてもらってください。宮前区では、その二つの帯に大きな差はありません。

成約がいちばん集まる第1種低層住居専用地域が、戸建ての中央値がいちばん高い用途地域。宮前区の4,600万円は高い側に引かれた数字

宮前区の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域で、全体の半分を占めます。そして、中央値がいちばん高いのも第1種低層住居専用地域です。

いちばん低いのは第1種中高層住居専用地域です。成約の数がいちばん多い地域が、値段がいちばん高い地域でもあります。

この並びで、区の中央値4,600万円は高い側に引かれます。第1種低層住居専用地域の家なら、区の中央値とのずれは小さい側です。

第1種中高層住居専用地域の家を区の中央値で売り出すと、同じ用途地域の成約より高い価格になります。問い合わせが来ないまま時間が過ぎて、後から下げる流れになりやすい並びです。

建築士の視点

用途地域は、都市計画法で定められた土地の使い方の区分です。第1種低層住居専用地域は、低層の住宅のための住環境を守る地域で、建てられる建物の高さに上限があります。第1種中高層住居専用地域は、中高層の住宅のための住環境を守る地域で、低層住居専用地域より大きな建物が建てられます。

買い手が戸建てに払う値段には、建て替えたときに何が建つかが入っています。低層住居専用地域は、隣にも高い建物が建ちません。日当たりと空の広さが将来も守られる、という条件が値段に乗ります。中高層住居専用地域は、建てられる建物の自由度は上がりますが、周囲の環境が変わる余地も大きくなります。値段の差の理由を用途地域だけで説明はできませんが、比較事例を用途地域でそろえる理由はここにあります。

自分の家の用途地域は、川崎市の都市計画図で確かめられます。査定を頼む前に調べて、同じ用途地域の成約で比べた金額かを聞いてください。

前面道路の幅で戸建ての中央値は三つに分かれる。宮前区では4m未満の成約が少なく、成約の大半は4〜6mと6m以上に二分される

宮前区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値が分かれます。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の三つで、幅が広いほど中央値が高い順に並びます。

ただし宮前区では、4m未満の成約は少ない数にとどまります。成約の大半は4〜6mと6m以上の二つに分かれ、その二つの間にはっきりした差があります。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前面道路が4m未満なら、建て替え時に道路の中心線から2m後退することがあり、後退した分は敷地として使えません。

宮前区では、この4mの線に引っかかる成約がもともと少ないので、多くの家にとって効いているのは6mの線のほうです。

6mの線が効く理由は、容積率にあります。住居系の用途地域では、容積率は前面道路の幅に0.4を掛けた数字で頭打ちになることがあります。

道路が広いほど、建てられる延べ床面積の上限が上がります。4〜6mの家と6m以上の家は、同じ用途地域でも建てられる大きさが違う場合があります。

宮前区の戸建てで使えるのは、用途地域と道路幅の二つをそろえた成約で比べることです。第1種低層住居専用地域で道路幅が6m以上なら、区の中央値より上の帯で比べる根拠があります。

第1種中高層住居専用地域で道路幅が4〜6mなら、区の中央値は当てになりません。査定を頼むときは、この二つを最初に伝えてください。

土地だけの成約は137件で最少。宮前区では、横に並ぶ築古戸建ての値段と25万円×面積を、解体費込みで並べる

宮前区の土地だけの成約は137件で、三つの中でいちばん少ない数です。面積あたりの単価は、中央値で25万円/平方メートルです。この数字は単価なので、敷地の面積を掛けて初めて総額になります。

古い戸建てを持つ人がこの数字を見るのは、壊して売るかどうかを決めるためです。宮前区の戸建ては、築31〜45年と築46年以上の中央値がほぼ並んでいます。つまり築古の家は、そのままでも敷地の値段に近い金額で売れている区です。

単価に面積を掛けた総額から解体費を引いた数字と、そのまま売った場合の金額を並べてください。そのまま売った金額が上なら、壊す理由はありません。

解体費は、建物の構造・広さ・重機が入るかで変わります。見積もりを取る前に、壊さない場合の査定を先に取ってください。

順番が逆になると、解体費を払った後で「壊さないほうが高かった」と分かることがあります。判断の手順は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかに書いています。

宮前区で査定を頼むとき。マンションは「築年の帯を一つでもまたいでいないか」、戸建ては「第1種低層の成約で測られていないか」

宮前区の査定で確かめることを、最後にまとめます。マンションは、比較事例が自分の部屋と同じ築年帯に収まっているかです。宮前区は止まる帯がないので、一つまたぐだけで物差しがずれます。

次に、間取りがそろっているか。2LDKなら、3LDKの成約で測られていないか。最後に、改装の有無が分けてあるかです。

戸建ては、比較事例の用途地域が自分の家と同じかです。宮前区では第1種低層住居専用地域の成約が半分を占め、中央値もいちばん高い地域です。他の用途地域の家がこの成約で測られると、高く出ます。

次に、前面道路の幅がそろっているか。築30年を過ぎた家なら、築31〜45年と築46年以上の成約を両方見せてもらい、差がないことを確かめます。

査定額そのものより、外した成約と残した成約の中身を聞いてください。宮前区は成約の数が多い区なので、きちんと絞っても比べる相手は残ります。

残った成約の数と築年帯を見てから、売り出し価格を決めます。仲介手数料や税金など、売るときに出ていくお金は不動産売却でかかる費用の一覧に分けてあります。