東京都目黒区の不動産売却｜築46年以上でも下がらない戸建てと、半分を切るマンション

目黒区の成約は、中古マンションが戸建ての3倍を超える

目黒区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。中古マンションは2,611件です。

戸建て（土地と建物のセット）は714件です。土地だけの取引は282件で、三つの中でいちばん少なくなっています。

マンションの中央値は6,500万円です。専有面積あたりでは127万円/㎡です。

戸建ての中央値は13,000万円です。真ん中の半分は9,400万円から20,000万円に収まります。

件数の差は、売るときの「比べる材料の量」の差です。マンションは、同じ築年帯や同じ間取りに絞っても成約が残ります。戸建ては714件ありますが、用途地域や道路幅で分けると条件ごとの件数は一気に減ります。

この差が、マンションと戸建てで査定の見方を変える理由です。目黒区ではマンションから順に見ていきます。

2LDKと1LDKが並ぶ区では、間取りの名前より面積あたりの単価で位置を測る

目黒区のマンションでいちばん多い間取りは2LDK、次が1LDKです。同じ棟に両方が入っていることも珍しくありません。部屋の名前は同じでも、2LDKの中には面積がかなり違うものが混ざっています。

そこで先に見たいのが、面積あたりの単価です。中央値は127万円/㎡です。自分の専有面積に掛ければ、区全体の中でどのあたりにいるかが分かります。

次に、同じ棟か近い棟の成約を、築年帯と間取りでそろえて見ます。階数・向き・角部屋かどうかは、その後に調整する項目です。

1LDKは、自分で住む人のほかに、貸すつもりで買う人も候補に入ります。貸す目的の買い手は、家賃との釣り合いで値段を見ます。2LDKは住む人が中心です。

同じ棟でも、間取りによって買い手の見ている数字が違います。査定のときは、どちらの買い手を想定した金額かを聞いてください。

マンションに特有の準備（管理費・修繕積立金・総会議事録）は、中古マンションを売るにまとめています。

築31年を過ぎたマンションは、築年の数字より修繕の履歴で値段が決まる

目黒区のマンションの中央値を築年帯で並べると、下がり方は一定ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上になると、築10年以内の半分を切ります。

築31年を超えた建物は、大規模修繕を何回か経ているはずの年数です。ここで値段を分けるのは、築年そのものより、修繕が計画どおり進んでいるかです。確かめられるのは三つあります。

外壁や給排水管の工事が済んでいるか、積立金が足りているか、値上げや一時金が決まっていないかです。買い手はこれを、長期修繕計画と総会議事録で見ます。売る側が先に出せば、値引きの口実を一つ減らせます。

築46年以上は、もう一つ別の事情が重なります。1981年6月に建築基準法の耐震基準が改正されました。築46年以上の建物は、その改正より前に建てられたものが大半です。

買い手が住宅ローンや税の控除を使うとき、耐震性の証明を求められることがあります。管理組合が耐震診断をしているなら、その結果も査定の前に手元に置いてください。

直近1年、マンションも戸建てもやや上がった。「やや」の分を、売り出し価格に先に乗せない

目黒区の直近1年の中央値は、前の1年と比べて、マンションも戸建てもやや上がっています。向きは同じで、どちらも上です。売る側にとって、市場が逆風ではないという意味では安心できる材料です。

ただ、上がり幅は「やや」です。この分を先に売り出し価格へ乗せると、買い手は2年分の成約と見比べて高いと感じます。値付けの根拠にするのは、直近1年のうち、自分の物件と条件が近い成約です。

古い成約を根拠にした査定が混ざっていると、金額がばらつきます。査定書を受け取ったら、根拠にした成約の時期を確かめてください。

上がり方が小さいときほど、「待てばもっと上がる」とは言い切れません。売る時期を決める材料は、相場の向きより、自分の側の事情のほうが大きくなります。

改装済みの中央値は未改装より上。直すかどうかは、二つの査定額を並べてから決める

目黒区のマンションは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ただし、これは改装費をそのまま上乗せできた証拠ではありません。

改装済みの成約には、直してから売りに出した部屋が含まれます。その部屋がいくらで売れたかは分かっても、直さなければいくらだったかは分かりません。

売る前に直すかどうかは、査定で二つの金額を出してもらうと決めやすくなります。現況のままの金額と、水回りなどを直した場合の金額です。差が工事費を超えなければ、直す意味はありません。

買い手の中には、自分の好みで直すつもりの人もいます。その場合、前の持ち主の改装は値段に乗りません。判断の材料は、売る前にリフォームすべきかに整理しています。

目黒区の戸建ては、築46年以上でも中央値があまり下がらない

ここからは戸建ての話です。目黒区の戸建ての中央値を築年帯で見ると、築46年以上でも、築10年以内に比べてあまり下がっていません。マンションが半分を切るのとは、まったく違う動きです。

理由は、値段の中で土地が占める割合にあります。マンションは一部屋あたりの土地の持ち分が小さく、建物の評価が値段の大半です。建物は年数とともに評価が減るので、古くなるほど下がります。

戸建ては逆で、土地が値段の大半を占めます。建物の評価が減っても、土地の値段が残ります。目黒区の築46年以上の戸建ては、ほぼ土地の値段で取引されていると読めます。

ここから言えることが二つあります。一つは、「古いから安くしか売れない」と先に決めないことです。もう一つは、査定で見る場所が建物ではなく土地の条件になることです。

用途地域と前面道路の幅が、目黒区の戸建ての値段を分けています。次の二つの節で、その分かれ方を見ます。

戸建ての中央値がいちばん高いのは第1種低層住居専用地域。成約がいちばん多いのも同じ地域

目黒区の戸建ての成約を用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは第1種低層住居専用地域です。いちばん低いのは第1種中高層住居専用地域です。そして成約件数がいちばん多いのも、第1種低層住居専用地域です。

第1種低層住居専用地域は、都市計画法で「低層住宅の良い環境を守るための地域」と定められています。建築基準法では、建物の高さの上限が10mか12mに決められています。隣の土地に中高層の建物は建ちません。

日当たりと静けさが、将来も変わりにくい地域です。買い手が払っているのは、この「変わりにくさ」です。

第1種中高層住居専用地域は、中高層の住宅を建てられる地域です。自分の土地では床を広く取れますが、隣にも同じ高さのものが建ちます。目黒区の戸建てでは、床の広さより環境のほうが値段に出ています。

自分の家がどの用途地域にあるかは、区の都市計画図で確かめられます。購入時の重要事項説明書にも記載があります。査定の前に、この一点だけは押さえてください。

前面道路の幅で、戸建ての中央値は三つの帯に分かれる

目黒区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は4m未満、4〜6m、6m以上の三つです。帯がはっきり分かれるのは、道路の幅が「建てられるもの」を直接決めるからです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心線から2mまで敷地を下げる必要があります。

下げた部分には建物を建てられません。買い手は、この減る面積を値段から引いて考えます。

4〜6mと6m以上の差は、法律上の制限ではなく使い勝手の差です。車の出入り、工事車両の進入、向かいの建物との距離が変わります。第1種低層住居専用地域で家を建てる買い手は、この点を見ています。

前面道路が4m未満の家を売るときは、その道路が建築基準法上の道路として扱われているかを先に確かめてください。区役所の建築を担当する窓口で調べられます。

扱われていない場合、建て替えそのものができず、値段の見方が変わります。セットバック済みかどうかも、公図や購入時の書類で分かります。

土地の成約はいちばん少ない。第1種低層の区では、古家付きの戸建てがそのまま土地の取引になる

目黒区の土地だけの成約は282件です。面積あたりの中央値は120万円/㎡です。

件数が少ないのは、土地が更地の形で市場に出ることが少ないからです。築46年以上の戸建てが土地の値段で取引されている以上、古家付きの戸建ての成約が、実質的には土地の取引になっています。

ここから言えるのは、売る前に解体しないことです。解体費を先に払っても、買い手が土地として見ている値段は変わりません。第1種低層住居専用地域は高さの上限があるため、マンション用地としては買われにくい地域です。

買い手は、住む家を建てる前提で土地を見ます。古家の解体は、買い手が自分の計画に合わせて行うほうが無駄がありません。

更地か古家付きかの決め方は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかに書いています。境界の確定や測量図は、土地として見られる以上、戸建てでも必要になります。

目黒区の査定額は、根拠にした成約で決まる。根拠を自分で選べるようにしておく

目黒区のデータから分かったことを、査定の場面に置き換えます。

マンションなら、根拠にしてほしい成約は三つの条件でそろえます。同じ棟か近い棟、同じ築年帯、同じ間取りで面積が近いものです。

築31年を超えているなら、修繕の履歴と積立金の状況を先に渡します。改装済みの成約と比べられていないかも確かめます。

戸建てなら、根拠にしてほしい成約は用途地域と前面道路の幅でそろえます。築年数を理由に引かれていたら、土地の条件で見直してもらいます。築46年以上の戸建てが下がらない区で、建物の古さを理由に下げる査定は根拠が弱いと言えます。

売却の全体の流れと期間は、家を売る流れは7ステップにまとめています。仲介手数料や登記の費用は、不動産売却でかかる費用の一覧を見てください。この記事では、目黒区のデータで分かることだけを書きました。