東京都中央区の不動産売却｜マンション中央値8,400万円・成約5,657件

東京都中央区の実成約データは、ほとんどが中古マンションです。戸建てと土地を足しても、成約全体の1割に届きません。

このページは、中央区の数字で目立つことを、マンションから順に書きます。どの地域でも同じになる手順や費用の話は、それぞれの解説ページに任せています。

中央区の成約は、9割以上が中古マンション

国土交通省の不動産情報ライブラリで数えると、中央区の中古マンションの成約は5,657件です。戸建ては213件、土地は42件にとどまります。

中古マンションの中央値は8,400万円です。面積あたりでは150万円/平方メートルでした。

この比率は、売る側の準備の仕方を左右します。マンションなら、同じ条件の成約が多い分、値付けの根拠を事例で確かめられます。同じ棟の成約が見つかることも珍しくありません。

戸建ては逆です。比べる相手が少ないため、一つの成約に値段が引っ張られやすくなります。中央区で戸建てを売る人は、中央値そのものより「どの成約と比べたか」を見る必要があります。

マンションの査定で聞かれることや、そろえる書類は、中古マンションを売るにまとめています。ここから先は、中央区の数字に絞って書きます。

マンションの中央値は、築46年以上で築10年以内の3分の1以下になる

築年帯ごとに中央値を並べると、中央区のマンションは古くなるほど大きく下がります。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1に届きません。段差がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

築46年以上という区分には、はっきりした線があります。2026年に築46年の建物は、1980年以前に建っています。建築基準法の耐震基準が大きく変わったのは1981年6月です。

それより前に建築確認を受けた建物は、一般に「旧耐震」と呼ばれます。ローンや税の制度には、この線を条件にするものがあります。買い手の予算が組みにくくなる分、値段が下がりやすいと考えられます。

一方、築31〜45年は、1981年から1995年ごろに建った建物です。耐震の線より後に建ったものが多いのに、段差はここがいちばん大きい。つまり中央区では、旧耐震かどうかだけで値段が決まっているわけではありません。

築30年を越えると、配管や給湯などの設備を更新したか、大規模修繕が計画どおり進んでいるかが問われます。ここで答えられるかどうかが、同じ築年帯の中での順位を決めます。

売る側の使い方は二つあります。築20年代の後半にいる部屋は、段の手前にいます。売る時期を考える材料になります。

築31年以上の部屋は、同じ築年帯の成約で値付けをし、修繕の履歴を先に出してください。管理組合の総会議事録と長期修繕計画が、その根拠になります。

直近1年の向きは、マンションが上、戸建てがやや下

直近1年の中古マンションの中央値は、その前の1年と比べてはっきり上がりました。戸建ての中央値は、同じ期間でやや下がっています。種類によって向きが逆です。

マンションの売り手にとっては、古い査定額が低すぎる可能性があります。1年以上前に出してもらった査定額や、古い相場記事を基準にすると、安く売り出すことになりかねません。査定の根拠に使われた成約の日付を確かめ、古ければ引き直してもらってください。

戸建ての売り手は逆です。1年前の感覚で値付けすると、問い合わせが来ないまま時間だけが過ぎます。ただし、戸建ては件数が少ない市場です。

「やや下がった」が、一つ二つの成約で動いた可能性もあります。直近の成約を個別に見て、自分の家と条件が近いかを確かめるほうが確実です。

2LDKが最多、次が1LDK。広い間取りほど、比べる成約が減る

中央区のマンションで、成約がいちばん多い間取りは2LDKです。次が1LDKです。3LDK以上は、これより少なくなります。

これは、値付けの材料がどれだけあるかに関わります。2LDKと1LDKなら、同じ築年帯で近い広さの成約が見つかりやすく、査定額の根拠を事例で確かめられます。3LDK以上の部屋は、同じ棟でも比べる相手が限られます。

この場合は、面積あたりの単価を物差しにします。中央区の中央値は150万円/平方メートルです。そこに、広さ・階数・向きの差を補正して考えます。

成約が多い間取りは、売り出し中の競合も多い間取りです。2LDKを売るなら、同じ棟や近くの棟で、今いくらの部屋が出ているかを先に見ておいてください。買い手は、間取りと価格を並べて比べます。

改装済みの中央値は高い。ただし「改装したから高い」とは限らない

中央区では、改装済みのマンションの中央値が、未改装より高く出ています。数字だけ見ると、直してから売るほうが得に見えます。

ここは慎重に読む必要があります。改装済みの部屋と未改装の部屋で、築年帯や立地の構成が同じとは限りません。

改装の有無だけが差の理由とは言い切れないのです。改装費をそのまま上乗せして回収できる、という意味ではありません。

実務では、売る前に直すかどうかを、査定のときに二通りの価格で聞いてください。「今のまま」と「直した場合」の差が、見積もりの額を上回らなければ、直す理由はありません。

判断の材料は売る前にリフォームすべきかに、愛知の実データで整理してあります。地域は違いますが、考え方は同じです。

戸建ては成約が少なく、築46年以上でも下げ幅は3割ほど

中央区の戸建ての成約は213件です。中央値は36,000万円です。

安いほうから4分の1の値は16,000万円、高いほうから4分の1の値は91,000万円でした。この幅の広さは、立地と土地の条件がそれぞれ違うことの表れです。

築年帯で見ると、築46年以上の中央値は、築10年以内より3割ほど低い水準です。同じ区のマンションが3分の1以下まで下がるのと比べると、下げ幅は小さく見えます。理由は、値段に占める土地の割合です。

建物の評価は年数とともに減りますが、土地は築年数で減りません。戸建ての値段の大部分が土地なら、建物が古くなっても落ち幅は限られます。

もう一つ、気をつけたいのは段差の出る場所です。中央値がいちばん大きく下がるのは、築10年以内から築31〜45年へ移るところです。

その間の築11〜30年は、比べられる成約が少なく、帯ごとの水準を言いにくい状態です。築20年前後の家を売る人は、中央区の中央値より、個別の成約と土地の単価で考えるほうが現実に合います。

戸建ての成約は商業地域に集まり、中央値もそこがいちばん高い

中央区の戸建ての成約を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは商業地域です。中央値もいちばん高いのが商業地域で、いちばん低いのは第二種住居地域です。

商業地域は、建築基準法で建蔽率が80%と定められています。容積率の上限も、住居系の地域より大きく設定されます。同じ広さの土地でも、建てられる床面積が違います。

買い手が戸建てとしてではなく、建て替えや事業用の土地として見る場合、この差がそのまま値段に出ます。中央区で戸建てを売る人は、自分の土地の用途地域を最初に確かめてください。購入時の重要事項説明書に書いてあります。

前面道路の幅でも差が出ています。中央区では、6m以上の道路に面する戸建てと、4m未満の道路に面する戸建てで、中央値に開きがあります。幅4m未満の道路に面する敷地は、建て替えのとき後退が要ります。

道路の中心線から2mの位置までです（建築基準法42条2項）。後退した部分には建物を建てられません。

買い手が建て替え前提なら、この分が値段から引かれます。過去に後退済みかどうかも、先に調べておくと話が早く進みます。

土地は単独で売られることが少ない。売るなら先に境界を確かめる

中央区で土地として成約した件数は42件です。面積あたりの中央値は210万円/平方メートルでした。三つの種類の中でいちばん少なく、一つの成約で中央値が動きやすい市場です。

土地を売るときに先に必要なのは、境界の確定です。隣地との境界が決まっていないと、買い手は面積を確定できず、契約が進みません。測量図が手元にあるか、法務局で地積測量図が取れるかを確かめてください。

古い家が建っているなら、解体して更地にするか、古家付きのまま売るかは、両方の価格を出してから決めます。境界の確かめ方と、古家付きか更地かの考え方は、土地を売るにまとめています。

中央区で売るときに、最初に確かめる三つのこと

査定から引き渡しまでの手順は、家を売る流れは7ステップに、かかるお金は不動産売却でかかる費用の一覧に書いてあります。ここでは、中央区のデータから言えることに限って、順番を示します。

一つ目は、自分の物件がどの築年帯にいるかです。マンションなら、築30年の線と築46年の線のどちら側にいるかで、比べる成約が変わります。戸建てなら、築11〜30年は比べる事例が少ないことを知っておいてください。

二つ目は、査定の根拠になった成約の時期です。直近1年の動きが、マンションと戸建てで逆でした。1年以上前の成約しか根拠に無い査定は、引き直してもらってください。

三つ目は、戸建てと土地なら、用途地域と前面道路の幅です。中央区の戸建ては商業地域に成約が集まり、道路の幅で中央値が分かれます。

建物の状態より先に、この二つを担当者に伝えてください。根拠のある価格が返ってきやすくなります。