東京都江東区の不動産売却｜中古マンション成約8,406件・中央値6,100万円

東京都江東区で家を売る人の多くは、マンションを売る人です。国土交通省の実成約データを数えると、戸建ても土地も、件数ではマンションの足元に届きません。このページでは、江東区のデータで目立っている事実を、マンションから順に書きます。

戸建てと土地は後半です。売却の手順や費用の一覧のように、どの地域でも変わらない話は、それぞれのページに送ります。

江東区で売られているのは、ほとんどが中古マンション。戸建ては1割に届かない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、江東区の成約を種類ごとに数えました。中古マンションが8,406件、戸建てが782件です。

土地だけの成約は229件で、三つの中でいちばん少ない種類です。戸建ての件数は、マンションの1割に届きません。

中古マンションの中央値は6,100万円です。面積あたりでは105万円/平方メートルでした。この中央値は、江東区全体の真ん中の値です。

自分の部屋がいくらかを示す数字ではありません。同じ区の中でも、駅からの距離、階数、築年帯、広さで成約の水準は分かれます。

件数がこれだけ多い区では、査定の根拠を具体的に出してもらえます。「同じ棟の○階の部屋が、何か月前にいくらで成約した」という材料がそろいやすいからです。

逆に言うと、根拠が「江東区の相場はこのくらい」で止まっている査定書は、この区では物足りません。棟の名前と成約の時期まで書いてある査定書を求めてください。

マンションは戸建てと違い、管理費・修繕積立金・長期修繕計画まで査定で見られます。そろえる書類と進め方の違いは、中古マンションを売るにまとめてあります。

3LDKがいちばん多く、2LDKが続く。広さの近い成約が集まりやすい区

江東区のマンションの成約を間取りで分けると、3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。家族で住む広さの部屋が、市場の中心にあります。

売る側には、これが有利に働きます。3LDKを売るなら、同じ間取りの成約が同じ区の中に数多くあります。

比べる相手に困りません。駅、築年帯、階数をそろえた成約を、直近1年の範囲で複数出してもらえるはずです。

注意したいのは、同じ棟の別の間取りを、そのまま自分の部屋に当てはめることです。2LDKと3LDKでは広さも買い手も違います。面積あたりの単価を機械的に掛けても、成約の水準は一致しません。

同じ間取りの成約を優先し、無ければ近くの棟で同じ間取りを探す。この順番で比べてください。

改装してから売るかは、査定で二つの値段を聞いてから決める

江東区のデータでは、改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ただし、この差を「改装費がそのまま上乗せされた」と読むのは早計です。改装済みとして売られる部屋と、未改装のまま売られる部屋では、築年帯や立地の構成が同じとは限りません。

売る前に手を入れるかどうかは、査定のときに二つの値段を聞いてから決めてください。今のままで出す場合の値段と、改装した場合に見込める値段です。

その差が改装費を越えないなら、現況のまま売るほうが手元に残ります。実データで見た改装の効き方は、売る前にリフォームすべきかに書いてあります。

築年数で下がる幅は均等ではない。江東区のマンションは築31年の手前で差が開く

江東区の中古マンションを築年帯ごとに並べると、中央値は一定の割合で下がるのではありません。下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。そして築46年以上になると、中央値は築10年以内の半分以下まで落ちます。

築46年以上の帯は、おおむね1981年6月の建築基準法の耐震基準改正より前に建った建物にあたります。買い手がこの線を気にするのには、具体的な理由があります。住宅ローン控除を使うには、1982年以降に建てられた住宅か、耐震基準に適合する証明のある住宅である必要があります（国税庁）。

証明が無い築古の部屋は、買い手の側の税の優遇が使えないことがあります。それが値段に返ってきます。

売る側がまずやることは、自分の部屋がどの帯にいるかを確かめることです。築20年台の後半なら、まだ築21〜30年の帯の成約で比べられます。

築31年を越えた部屋は、比べる相手が変わります。築年の境目にいる人ほど、いつ売り出すかで比べられる成約の水準が変わります。

個別の棟では、区全体の傾向どおりにならないこともあります。大規模修繕が計画どおり進んでいる棟、耐震診断や補強を終えている棟は、その事実を先に伝えてください。同じ築年帯の中での順位が上がります。

直近1年、マンションははっきり上がり、戸建てはやや上がった。同じ「上昇」でくくらない

江東区の直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションははっきり上がっています。戸建てもやや上がりましたが、上がり幅はマンションほどではありません。

この差は、売る側の構えに関わります。マンションを売る人は、1年以上前の成約を根拠にした査定額だと、今の水準より低く出る可能性があります。査定書の根拠になった成約の時期を確かめて、古ければ直近1年で引き直してもらってください。

戸建てを売る人は、逆の注意が要ります。「江東区は上がっている」という話の多くは、マンションの動きです。戸建ての上がり幅はそれより小さいものです。

マンションの勢いを戸建ての値付けに持ち込むと、問い合わせが来ない売り出し価格になります。戸建ては戸建ての直近成約で決めてください。

上がっている局面でも、上がり続ける保証はありません。直近の成約の幅の中で売り出し価格を決め、反応を見て動かす。この進め方のほうが、高値を追って値下げを重ねるより結果が安定します。

戸建てとマンションでは、値段の段差が出る築年帯がずれている

ここから戸建ての話です。江東区の戸建ては782件で、中央値は6,600万円です。真ん中の半分は4,800万円から10,000万円に収まります。

件数がマンションより少ないぶん、この幅を先に見ておいてください。中央値だけでは、自分の家がどこにいるか見当が付きません。

築年帯で見ると、戸建てはマンションと違う形をしています。マンションの段差は築31〜45年に入るところでした。

戸建ての下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。そして築46年以上になっても、中央値は築10年以内に比べてあまり下がりません。

つまり江東区では、築31〜45年の戸建てはまだ建物を含めた値段で成約しています。段差が来るのは、そのひとつ後の帯です。

築40年前後の戸建てを持っている人は、築46年以上の成約ではなく、築31〜45年の成約と比べてもらってください。帯を間違えると、査定額がひとつ下の水準で出てきます。

築46年以上でも中央値があまり下がらないのは、戸建ての値段の大部分が土地だからです。建物の評価がほぼ無くなっても、土地の値段が残ります。ただ、その土地の値段は、次に書く用途地域と前面道路の幅で大きく変わります。

戸建ての成約がいちばん集まるのは準工業地域。中央値は商業地域が上、第1種住居地域が下

江東区の戸建ての成約を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは準工業地域です。中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは第1種住居地域です。

用途地域は都市計画法で定められた区分で、その土地に何をどの大きさまで建てられるかを決めます（都市計画法第9条）。準工業地域は、住宅のほかに工場や倉庫も建てられる地域です。

商業地域は、店舗や事務所を中心に、建物の大きさの上限がいちばん広く取られています。第1種住居地域は、住む環境を守るための地域で、大きな店舗や工場は建てられません。

戸建ての値段に用途地域が効くのは、買い手が「建物」ではなく「この土地に何が建つか」を見ているからです。商業地域の戸建ては、買い手が住宅以外の用途に建て替えることもできます。

第1種住居地域の戸建ては、買い手もほぼ住宅として使います。同じ広さの土地でも、できることの幅が違えば、付く値段も違います。

江東区では準工業地域に戸建ての成約が集まっているので、売る人の多くはこの地域の家を売ることになります。準工業地域は、隣に工場や倉庫が建つ可能性がある地域です。

今の周辺環境がそのまま続くとは限らない、と買い手は見ます。住み心地の良さだけで値段を説明しても、買い手には響きにくい地域です。

自分の家の用途地域は、買ったときの重要事項説明書に書いてあります。手元に無ければ、区が公開している都市計画図で確かめられます。査定を頼む前に、用途地域を把握しておいてください。

前面道路は4m未満・4〜6m・6m以上の三つで中央値が変わる。4m未満ならセットバックを先に確かめる

江東区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は6m以上、4〜6m、4m未満の三つです。道路が広いほど、中央値は上です。

道路の幅が効く理由は、建築基準法にあります。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法第43条）。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心線から2m後退した線まで敷地を下げる必要があります。

後退した部分には建物を建てられません。買い手は、建て替えたときに使える土地が今より狭くなることを織り込んで値段を見ます。

4m未満の道路に面した家を売るときは、過去にセットバックが済んでいるかを先に調べてください。済んでいれば、その分の不利はもう値段に入っています。未済なら、後退が必要な面積を把握して、査定のときに伝えます。

後から買い手に指摘されると、値引きの材料になります。先に出しておくほうが、話がこじれません。

道路の幅と間口が値段に効く度合いは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで実データを使って書いています。

土地だけの成約は229件で、面積あたりの中央値は87万円/平方メートルです。件数が少ないので、古い戸建てを土地として売る場合も、戸建ての成約のほうが比べる材料として使いやすい区です。

査定額が出たら、このページの事実と突き合わせる

江東区で査定を受けたら、金額を見る前に、次のことを査定書の中に探してください。

マンションなら、根拠にした成約の棟の名前、間取り、築年帯、成約の時期です。自分の部屋と同じ築年帯か。同じ間取りか。

直近1年の成約か。三つのうち一つでも外れていれば、その根拠で出た金額は引き直しが要ります。

戸建てなら、根拠にした成約の築年帯、用途地域、前面道路の幅です。築31〜45年の家を、築46年以上の成約で査定されていないか。準工業地域の家を、商業地域の成約で査定されていないか。

道路の幅の区分はそろっているか。ここがずれていると、金額が上にも下にもぶれます。

査定額が複数の会社で大きく違うときは、高い会社を選ぶのではなく、根拠の違いを聞いてください。どの成約を使ったかの違いが、金額の違いのほとんどを説明します。

査定のあとの流れは、どの地域でも同じです。媒介契約、売り出し、内見、契約、引き渡しまでの順番と期間の目安は、家を売る流れは7ステップに書いてあります。仲介手数料は法律で上限が決まっており、そのほかにかかる費用も含めて不動産売却でかかる費用の一覧で確かめられます。