東京都葛飾区の不動産売却｜マンション2,636件・戸建て1,907件で見る

葛飾区の成約は、マンションと戸建ての両方が多い。どちらを売る人も材料はそろっている

葛飾区で実際に売れた家を、国土交通省の不動産情報ライブラリで数えました。中古マンションが2,636件、戸建てが1,907件です。戸建ては、土地と建物を一緒に売った取引を数えています。

マンションのほうが多いものの、戸建てはその7割ほどあります。片方に偏った区ではありません。

土地だけの取引は386件で、三つの中でいちばん少ない数です。土地の単価の中央値は1平方メートルあたり38万円です。

土地だけを売る人も、近い場所の戸建ての成約を見るほうが材料が増えます。古い家が建ったままの土地は、戸建てとして数えられているからです。

マンションの中央値は3,150万円で、1平方メートルあたりでは60万円です。戸建ての中央値は4,500万円です。真ん中の半分は3,400万円から5,800万円の間に入ります。

このページは、マンションと戸建てを交互に書かず、同じ話題ごとに両方を並べます。築年数の下がり方も、直近1年の向きも、二つを比べながら読めるようにしました。自分が売るほうだけ拾って読んでも、話がつながるようにしてあります。

3LDKと2LDKが上位。葛飾区のマンションの値段は、家族向けの成約で決まっている

葛飾区の中古マンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKです。次が2LDKです。

1Kや1LDKは、この二つより下に来ます。上位の二つが、どちらも家族向けの間取りです。

買い手が自分で住む人に寄ると、値段の付き方にも向きが出ます。住む人は、部屋の向き、階数、周りの環境、管理の状態を見ます。家賃から逆算する買い手が中心の市場とは、見られる場所が違います。

売る側でできることは、部屋そのものの情報をそろえることです。専有面積、間取り図、リフォームの履歴、管理費と修繕積立金の月額です。この四つは、内見の前に必ず聞かれます。

査定書に載る「同じ棟の成約」は、間取りが同じかを確かめてください。2LDKの単価を3LDKに当てると、面積が広い分だけ金額は大きく出ます。実際の成約はそれより下で決まることがあります。

逆に3LDKの単価で2LDKを計算すると、低く出ることがあります。マンション特有の準備は、中古マンションを売る にまとめてあります。

マンションも戸建ても、築46年以上で半分を切る。ただし段差の来る築年が違う

葛飾区では、築10年以内と築46年以上を比べると、マンションも戸建ても中央値が半分以下になります。下げ幅だけを見ると、二つは似ています。

違うのは、どこで大きく下がるかです。マンションは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところがいちばん大きな段差です。

戸建ては、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。マンションのほうが、段差が早く来ます。

この差は、売るときに根拠にする成約の帯を変えます。築35年のマンションは、すでに段差を越えた帯にいます。築25年の成約を根拠に査定されていたら、高すぎる可能性があります。

築35年の戸建ては、まだ段差の手前です。築46年以上の成約を根拠にされていたら、低すぎる可能性があります。同じ築35年でも、見るべき成約の帯が違います。

段差の時期がずれる背景には、値段の中身の違いがあります。マンションの値段は、建物の分が大部分で、土地の持分は小さいです。建物の評価が落ちる時期に、全体も落ちます。

戸建ては、建物の値段が消えても土地の値段は消えません。1981年6月の耐震基準の改正より前に建てられた家は、買い手が建て替えを前提に考えることが多いです。その場合、値段は土地の分に近づきます。

築46年以上でまとめて下がるのは、そのためです。戸建てを売る前に確かめることは、戸建てを売る に書いてあります。

直近1年、マンションは上がり、戸建ては動かなかった。根拠にする成約の時期を分ける

葛飾区の直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションは、はっきり上がっています。

戸建ては、ほぼ横ばいです。同じ区の中で、向きが分かれました。

マンションを売る人にとっては、2年前の成約を根拠にした査定は低めに出る、ということです。査定書に載っている成約事例の日付を見てください。古い事例ばかりなら、直近1年の成約で出し直せないか聞いてください。

戸建てを売る人には、逆の注意が要ります。マンションが上がっているという話を聞いて、戸建ても上がっていると思わないことです。葛飾区の戸建ては動いていません。

1年前の成約も今の成約も、根拠としての重さはあまり変わりません。それより、自分の家と条件が近いかどうかで事例を選ぶほうが大事です。

上がった、横ばいだった、というのは区全体の中央値の話です。自分の家がそのとおりに動く保証はありません。中央値は売り出す値段を決める材料の一つで、答えではありません。

改装済みの中央値が高い。この差を、自分のリフォーム代の上限にしない

葛飾区の中古マンションは、改装済みの成約の中央値が、未改装より高く出ています。ここまでは事実です。

ここから先は、読み方に注意が要ります。改装済みの成約には、不動産会社が買い取って改装し、売り直した部屋が入っています。

その値段には、会社の利益が乗っています。自分で改装して同じ値段で売れるとは限りません。

また、改装した部屋と、していない部屋は、同じ築年数とは限りません。古い部屋ほど改装されやすいなら、築年数の差が値段の差に混ざります。中央値の差をそのまま「改装の効果」とは言えません。

売る前に直すかどうかは、現況のまま査定を受けてから決めれば間に合います。直した場合の査定額も一緒に聞き、差がリフォーム代を上回るかで判断してください。上回らないなら、直さずに売るほうが手元に残ります。

判断の材料は、売る前にリフォームすべきか に愛知の実データで書いてあります。考え方は葛飾区でも同じです。

戸建ての成約がいちばん多い第1種住居地域が、中央値もいちばん高い。低層住専が下に来る

葛飾区の戸建ての成約を、用途地域ごとに分けました。件数がいちばん多いのは第1種住居地域です。

中央値がいちばん高いのも第1種住居地域です。いちばん低いのは第1種低層住居専用地域です。

「低層住居専用」という名前から、静かで値段が高い住宅地を思い浮かべる人は多いと思います。葛飾区の成約では、その帯がいちばん下に来ました。

理由を一つに決めることはできません。ただ、法律で決まっている違いは書けます。第1種低層住居専用地域には、建物の高さに10mまたは12mの上限があります（建築基準法第55条）。

第1種住居地域に、この種類の上限はありません。同じ広さの土地でも、建てられる建物の大きさが違います。土地を買う人が建て替え後の建物を思い描くとき、この差は値段に入ります。

自分の家がどの用途地域にあるかは、東京都や区が公開している都市計画の情報で調べられます。不動産会社に聞いても分かります。査定を受けるとき、用途地域を先に伝えておくと、同じ用途地域の成約で比べてもらいやすくなります。

前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上の三つで、戸建ての中央値が分かれる

葛飾区の戸建ての成約を、前面道路の幅で三つに分けました。4m未満、4〜6m、6m以上です。三つの帯で、中央値に差が出ています。

道路の幅は、後から自分では変えられません。だから値段に残ります。建築基準法は、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地に、建物を建てることを認めていません（第43条）。

前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに敷地を下げる決まりがあります。道路の中心から2mの線まで下げます（同法第42条第2項）。

下げた分には建物を建てられません。買い手はこれを知っていて、値段に入れてきます。

4m未満の道路に面した家を売る人は、先に二つ確かめてください。一つは、過去の建て替えでセットバック済みかどうかです。もう一つは、その道路が建築基準法上の道路として扱われているかです。

どちらも、区役所の建築を担当する窓口で調べられます。ここが不明のまま売り出すと、契約の直前に値引きの話になりやすいです。

道路の幅と間口が値段に効く仕組みは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか に書いてあります。

葛飾区で売るとき、マンションと戸建てで査定に持っていくものが違う

最後に、進め方とお金の話を短く書きます。

査定は、一社だけで決めないでください。葛飾区はマンションも戸建ても成約が多い区です。根拠にできる事例がたくさんある分、会社によって選ぶ事例が変わります。

二社以上の査定書を並べて、事例の築年・間取り・道路幅・用途地域・成約の時期を見比べてください。金額の差より、どの事例を選んだかの差のほうが、読み取れることが多いです。

マンションを売る人が査定に持っていくものは、管理費と修繕積立金の額、長期修繕計画、直近の総会の議事録です。管理会社に頼めば取り寄せられます。

戸建てを売る人が持っていくものは、用途地域、前面道路の幅、セットバックの有無、境界の確定状況です。公図や地積測量図、購入時の重要事項説明書に書いてあります。

かかるお金は、仲介手数料、印紙代、登記にかかる費用、売って利益が出た場合の税金です。項目ごとの考え方は、不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめてあります。ここでは繰り返しません。

葛飾区の数字で言えるのは、ここまでです。マンションは上がっていて、戸建ては動いていない。

段差の来る築年が、二つで違う。この二つを押さえて査定書を読めば、金額の根拠を自分で確かめられます。