東京都千代田区の不動産売却｜中古マンション1,589件・中央値6,400万円

東京都千代田区の実成約データを見て最初に目に入るのは、中古マンションの件数と、その間取りです。戸建ての10倍を超える数のマンションが取引され、その中心は1LDKと1Kでした。家族向けの広い部屋が主役の地域とは、買い手の顔ぶれが違います。

このページは、千代田区で売る人が先に知っておきたい事実を、データで目立つ順に並べました。どの地域でも同じ手順や費用の話は、それぞれの記事に任せています。

千代田区の成約は、中古マンションが戸建ての10倍を超える

国土交通省の不動産情報ライブラリで千代田区の成約を数えると、中古マンションが1,589件、戸建てが123件でした。土地は26件で、三つの中でいちばん少ない種類です。マンションの中央値は6,400万円、面積あたりでは150万円/平方メートルです。

この比率は、売る側の立場を二つの点で決めます。一つ目は、マンションなら比べる相手に困らないことです。

同じ棟、同じ築年帯、同じ間取りの成約が、短い期間でも複数見つかります。査定額を「どの成約と比べた結果か」まで聞ける市場です。

二つ目は、戸建てを売る人が逆の立場に置かれることです。123件を築年帯や道路幅で分けると、一つの区分に入る件数はわずかになります。戸建ての中央値は55,000万円で、よくある価格帯（真ん中の半分）の幅は28,000万円〜120,000万円です。

この幅も、少ない件数から出た数字です。千代田区の戸建てでは、区全体の中央値より、自分の家に近い成約を一件ずつ見るほうが確かです。

このページでは、件数の多いマンションの話を先に書きます。戸建てと土地は後半にまとめました。

1LDKと1Kが最多。買い手には、自分で住む人と貸す目的の人がいる

千代田区の中古マンションで成約がいちばん多い間取りは1LDKです。次に多いのが1Kです。家族向けの広い間取りではなく、一人か二人で住む広さが取引の中心にあります。

間取りがこうなると、買い手の顔ぶれが変わります。1Kや1LDKは、自分で住む人だけでなく、人に貸して家賃を得る目的で買う人も対象にします。

貸す目的の買い手は、価格を「家賃で何年かかって回収できるか」で見ます。自分で住む買い手とは、見る場所が違います。

売る側が知っておきたいのは、部屋の今の状態で、話す相手が決まることです。入居者がいる部屋（オーナーチェンジ）は、自分で住みたい買い手には売れません。貸す目的の買い手だけが相手になります。

その場合、家賃から管理費と修繕積立金を引いた額が、価格の根拠になります。空室なら両方の買い手に売れますが、貸す目的の買い手には想定家賃を聞かれます。

査定を頼むときは、入居中か空室か、家賃はいくらかを先に伝えてください。その前提で成約を選んでもらわないと、比べる相手がずれます。空室の部屋を入居中の成約と比べても、正しい値段は出ません。

マンションを売るときに戸建てと違って準備するものは、中古マンションを売るにまとめてあります。

直近1年、マンションは上がり、戸建ては下がった

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションははっきり上がっています。

一方で戸建ては、はっきり下がっています。同じ区の中で、種類によって向きが逆です。

マンションの上昇は、件数が多いぶん、読み方に迷いの少ない数字です。売るなら、1年以上前の成約を根拠にした査定は低く出ます。査定書に載っている成約の時期を見て、古ければ直近のものに引き直してもらってください。

ただし、上がっている局面でも、出す価格は直近の成約の幅の中に置くのが現実的です。上限の成約だけを根拠にすると、問い合わせが来ないまま時間が過ぎます。

戸建ての下落は、そのまま受け取らないほうがよい数字です。千代田区の戸建ては123件しかなく、1年分はさらに少なくなります。そのうち数件が築古や道路条件の厳しい物件だっただけで、中央値は動きます。

「戸建てが下がった」と決める前に、直近1年の成約がどういう家だったかを確かめてください。売る側が不動産会社に頼めば、出してもらえる情報です。

築30年を挟んで、マンションは比べる相手が変わる

千代田区の中古マンションを築年帯で並べると、値段は階段のように下がります。段がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。築46年以上では、中央値が築10年以内の半分以下になります。

築46年以上という区分には、法律上の区切りが重なっています。建築基準法の耐震基準は1981年6月に改正されました。それより前に建築確認を受けた建物は、いわゆる旧耐震基準で建てられています。

2023年以降の成約で築46年以上なら、建てられたのは改正より前です。買い手の住宅ローンの審査や、買い手が受けられる税の優遇の条件に、耐震基準が関わることがあります。値段の段差には、こうした事情が含まれます。

建築士の視点

築年の区切りで値段が変わる理由は、建物の劣化そのものより、買い手側の条件にあります。耐震基準を満たす証明（耐震基準適合証明書など）が取れるかどうかで、買い手が使える制度が変わるからです。旧耐震の棟でも、耐震診断を受けて補強済みなら、その書類が値段の根拠になります。管理組合に、診断や補強の記録があるか確認してください。記録が無ければ、無いと分かったうえで価格を出すほうが、後で崩れません。

築20年代の部屋を持っている人にとって、この段差は売る時期の判断材料になります。ただし、千代田区全体の傾向であって、棟ごとの順位は管理と修繕の状態で入れ替わります。築30年を越えていても、大規模修繕が計画どおり進んでいる棟は、その記録を先に出すと評価が安定します。

改装済みのマンションは中央値が高い。ただし1Kの改装費は回収しにくい

千代田区では、改装済みの中古マンションの中央値が、未改装より高く出ています。この数字だけを見ると、売る前に改装したほうが得に見えます。

そう単純ではありません。改装したから高いのか、もともと立地の良い部屋が改装されたのかは、この数字では区別できません。さらに千代田区の主役は1Kや1LDKです。

狭い部屋の改装費は面積のわりに割高で、水回りを替えると費用の大半がそこに消えます。貸す目的の買い手は、改装の有無より家賃と利回りを見ます。改装費がそのまま価格に乗ることは、まずありません。

判断の順番は、改装を先に決めないことです。査定のときに、現況のままの価格と、改装した場合の価格を両方出してもらってください。差額が改装費を下回るなら、改装しないほうが残るお金は多くなります。

愛知の実データで同じ問題を扱った記事が売る前にリフォームすべきかです。地域は違いますが、考え方は同じです。

戸建ては、築46年以上で中央値が半分以下になる

ここからは戸建ての話です。千代田区の戸建ては123件で、中央値は55,000万円です。

築年帯で見ると、築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下まで下がります。段がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

マンションと段の位置が違うことに注意してください。マンションは築30年を挟んで段が付きましたが、戸建ては築45年を越えたところで大きく下がります。築46年以上は、先に書いた1981年6月の耐震基準改正より前の建物にあたります。

戸建ての場合、買い手が建て替えを前提にすると、建物の値段はゼロに近づき、さらに解体費が引かれます。段差が大きく出るのは、この二つが重なるからです。

築40年前後の戸建てを持っている人は、築46年に達する前と後で、比べられる成約の水準が変わります。売るかどうかを迷っているなら、今の築年帯の成約で一度査定を取っておくと、判断の材料が一つ増えます。

戸建ての値段は、前面道路が6m以上か4〜6mかで分かれる

千代田区の戸建ての成約を前面道路の幅で分けると、6m以上と4〜6mの区分で中央値に差が出ています。幅の広い道路に面した家のほうが高い、という向きです。

道路の幅が値段に効くのは、建築基準法の接道義務が理由です。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。4m以上あれば義務は満たしますが、買い手が建て替えを考えるとき、道路の幅は建てられる建物の大きさに関わります。

前面道路の幅に応じて、容積率や高さに制限がかかる場合があるためです。工事車両の出入りのしやすさも変わります。

前面道路の幅は、自分で変えられない条件です。だからこそ、査定のときに先に伝えておくと、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

幅は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元に無ければ、法務局の公図と、区役所の道路の窓口で確かめられます。

建築士の視点

建物が密に建つ地域では、前面道路が4m以上あっても、敷地が角地かどうかや、道路の反対側が何かで、建てられる条件が変わります。道路の幅だけでなく、敷地がどの道路にどれだけ接しているかを図面で確かめてください。接している長さ（間口）が2mぎりぎりだと、建て替えの自由度が大きく下がります。ここは買い手が必ず見る点なので、売る側も先に把握しておくべきです。

土地の成約はいちばん少ない。古家付きか更地かは、先に決めない

千代田区の土地の成約は26件で、三つの種類の中でいちばん少ない数です。面積あたりの中央値は335万円/平方メートルです。件数が少ないので、この中央値は一つの目安にとどめてください。

古い戸建てを持っている人が「更地にして売ろうか」と考えるとき、千代田区では土地の成約が少ないことが判断に影響します。比べる相手が少ないまま解体費をかけると、土地として売れる値段が読み切れません。古家付きのままと更地の両方で価格を出してもらい、解体費を差し引いて比べてから決めてください。

境界が確定していない土地は、その確認にも時間がかかります。売り出す前に、測量図が手元にあるかを見ておいてください。

千代田区で売るなら、査定の前にそろえておくもの

千代田区で売るときの手順そのものは、ほかの地域と変わりません。査定から引き渡しまでの流れは家を売る流れは7ステップに、かかる費用は不動産売却でかかる費用の一覧にあります。ここでは、千代田区のデータから見て、査定の前にそろえておくと話が早いものだけを挙げます。

マンションなら、三つです。一つ目は、入居中か空室か、入居中なら家賃の額です。貸す目的の買い手が多い間取りでは、これが無いと査定が始まりません。

二つ目は、管理組合の修繕の記録と長期修繕計画です。築30年前後の棟では、これが値段の段差を越える材料になります。三つ目は、築46年以上なら耐震診断や補強の記録の有無です。

戸建てなら、前面道路の幅と、敷地が道路に接している長さ、そして建築確認済証です。件数が少ない市場なので、自分の家の条件を数字で示せるかどうかが、査定額の根拠の強さを決めます。

査定は複数社に頼み、出てきた金額より、根拠に使った成約の時期と条件を比べてください。千代田区のマンションは直近1年で動いています。

1年以上前の成約を根拠にした査定は、それだけで低く出ます。査定の根拠の確かめ方は、不動産査定の仕組みにまとめてあります。