東京都新宿区の不動産売却｜中古マンション5,252件の実成約で見る相場

東京都新宿区の実成約を国土交通省のデータで数えると、中古マンションが大半を占め、間取りでは1Kが最多でした。この二つが、新宿区で売る人の出発点になります。

このページでは、新宿区のデータに出ている特徴だけを、目立つ順に書きます。売却の手順や費用のように、どの地域でも変わらない話は、それぞれの解説ページに任せます。

新宿区の実成約は、中古マンションが戸建ての8倍近い

国土交通省の不動産情報ライブラリで、新宿区の成約を種類ごとに数えました。中古マンションは5,252件、戸建ては667件でした。

土地は214件にとどまり、三つの種類の中で最も少ない数です。中古マンションの中央値は5,000万円、面積あたりでは126万円/平方メートルです。

マンションの件数がこれだけ多いと、査定の材料は探しやすくなります。同じ駅、同じ築年帯、同じ間取りの成約が、半年の間に複数見つかる水準です。査定額の根拠を「どの成約と比べたか」で示してもらうことが、新宿区では無理なく頼めます。

一方で、売り出したときに並ぶ部屋も多くなります。同じ棟から同じ時期に部屋が出ると、買い手は価格と階数と向きを横に並べて見ます。

売り出す前に、同じマンションで今いくらの部屋が出ているかを確かめてください。競合の値段を知らずに決めた価格は、後から値下げの理由になります。

戸建てとマンションでは、用意する書類も査定で見られる点も違います。マンション側の準備は、中古マンションを売るにまとめてあります。

成約の最多は1K。2LDKとは、比べる成約も買い手の見方も別にする

新宿区の中古マンションで、成約がいちばん多い間取りは1Kです。次が2LDKでした。この二つは、同じマンションという括りでも、買い手の見方がまるで違います。

1Kは、人に貸す目的で買われることが多い間取りです。買い手が見るのは、今の家賃と価格の関係です。賃貸中なら家賃と契約の残り期間、空室なら周りの家賃の水準を聞かれます。

管理費と修繕積立金の月額も、家賃から引かれる費用として見られます。つまり1Kの査定は、部屋の状態より収支の数字で決まる部分が大きくなります。

2LDKを買う人は、自分で住む人が中心です。見られるのは、階数、向き、日当たり、広さ、上下の部屋との音の問題です。内見のときの部屋の印象が値段に出るのは、こちらの間取りです。

同じ棟に1Kと2LDKが混ざっている場合、どちらの成約を比べるかで査定額は変わります。自分の部屋と同じ間取りの成約で値付けをしてもらってください。別の間取りの単価を当てはめた査定額は、根拠が弱いままです。

マンションの中央値は、築30年の線を越えると大きく下がり、築46年以上で半分を切る

新宿区の中古マンションを築年帯ごとに並べると、値段の下がり方は一定ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。さらに築46年以上になると、中央値は築10年以内の半分以下になります。

売る側が先に確かめるべきなのは、自分の部屋が築30年の線のどちら側にいるかです。線の手前と先では、比べられる成約の水準が変わります。築20年代の後半で売る予定があるなら、売り出しの時期を先延ばしにする理由は少なくなります。

ただし、これは新宿区全体を平均した見え方です。個別の棟では、修繕の進み方しだいで順位は入れ替わります。

建築士の視点

築31〜45年の帯で値段が切り替わるのには、建物側の理由があります。

1981年6月に、建築基準法の耐震基準が改正されました。改正の後に確認を受けた建物が「新耐震」と呼ばれます。築46年以上の帯は、大半がこの改正の前に建てられています。買い手の住宅ローンの審査や税の優遇に要件があり、買い手がこの線で候補を絞ることがあります。

もうひとつは、設備の寿命です。給排水管、エレベーター、機械式駐車場の更新が、築30年前後から40年台にかけて集中します。積立金が足りず、値上げや一時金が総会で決まっている棟は、買い手がその分を値段から引いて考えます。

逆に言えば、築30年を越えた棟でも、修繕が計画どおり進んでいれば話は変わります。積立金に余裕がある棟は、同じ築年帯の中央値より上で決まることがあります。査定の前に、長期修繕計画と直近の総会議事録を手元にそろえておいてください。

直近1年の中央値は、マンションも戸建ても上向き。古い査定書は引き直す

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。新宿区では、中古マンションも戸建てもはっきり上がっています。種類で向きが分かれていないのが、新宿区のデータの特徴です。

上がっている局面で売る人が気をつけるのは、査定の根拠に使われた成約の日付です。1年以上前の成約を基準にした査定額は、今の市場より低く出ている可能性があります。

査定書を受け取ったら、根拠になった成約がいつのものかを聞いてください。古ければ、新しい事例で引き直してもらいます。

一方で、上がったからといって、直近の高い成約に売り出し価格を寄せすぎるのは危険です。問い合わせが止まり、値下げを重ねることになります。直近の成約の幅を見て、その中で自分の部屋の条件に合う位置を選んでください。

改装済みは高く出る。売る前に直すかは、現況と改装後の二つの査定で決める

新宿区の改装済みマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ただし、改装した費用がそのまま上乗せできるという意味ではありません。

改装済みで成約した部屋には、業者が買い取って直してから売り出したものが含まれていると考えられます。業者は仕入れ値を抑えて直すので、個人が同じ工事をしても同じ差は出ません。

1Kでは、さらに注意が要ります。買い手が貸す目的なら、見るのは家賃と価格の関係です。

内装を新しくしても家賃が同じだけ上がらなければ、価格に乗る分は限られます。空室で売るなら、入居が決まりやすい最低限の手入れにとどめるのが現実的です。

2LDKで自分が住んでいた部屋なら、内見の印象は値段に出ます。それでも、直す前に「現況のまま」と「直した場合」の二つの価格を出してもらってください。

差額が工事費を下回るなら、直さずに売るほうが手元に残ります。判断の材料は売る前にリフォームすべきかにまとめています。

戸建てがいちばん下がるのは築46年以上へ移る段。それでも下げ幅は小さい

新宿区の戸建ての成約は667件で、中央値は11,000万円です。真ん中の半分は7,400万円から24,000万円の間に入ります。中央値ひとつで語れる幅ではありません。

築年帯で見ると、マンションとは形が違います。築46年以上の中央値は、築10年以内と比べてもあまり下がっていません。段がいちばん大きいのは築31〜45年から築46年以上へ移るところですが、その段もマンションほどの落ち方ではありません。

理由は、戸建ての値段の大部分が土地の値段だからです。土地の単価の中央値は115万円/平方メートルです。

建物が古くなって評価が残らなくなっても、土地の値段はそのまま残ります。築年数を理由に、売る前から安く見積もる必要はありません。

建築士の視点

建物の評価がほとんど残らない戸建てでは、査定で見られるのは「この敷地に次は何が建つか」です。敷地の広さと形、道路への接し方、用途地域と建ぺい率・容積率で、建てられる建物の大きさが決まります。

古家を残して売るか、解体して更地にするかは、買い手しだいで正解が変わります。建て替え前提の買い手には、古家は解体費のぶん引かれる要素です。住める状態なら、そのまま住みたい買い手もいます。二つの価格を並べて見てから決めてください。解体を先に済ませると、元には戻せません。

戸建ての成約は第一種中高層住居専用地域に集まり、中央値は商業地域がいちばん高い

新宿区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第一種中高層住居専用地域です。中高層の住宅を想定した地域で、店舗や事務所には広さの制限があります。

中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは第一種住居地域でした。名前が似ている「第一種中高層住居専用地域」と「第一種住居地域」は別の区分です。第一種住居地域は、住宅のほかに一定の大きさまでの店舗や事務所、ホテルも建てられる地域です。

規制のゆるさと値段は、そのまま結びついていません。用途地域は、値段を決める要素のひとつにすぎないということです。

用途地域は、区の都市計画図で確かめられます。購入時の重要事項説明書にも記載があります。

前面道路の幅は、4m未満・4〜6m・6m以上の区分で中央値が違う

前面道路の幅でも、新宿区の戸建ての中央値に差が出ています。区分は4m未満と4〜6m、それに6m以上の三つです。新宿区には、4m未満の道路に接する戸建ての成約も含まれています。

建築士の視点

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。幅4m未満の道でも、法が施行されたときから建物が並んでいた道は、道路として扱われることがあります（42条2項道路）。その場合、建て替えのときに道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退させます。

後退した部分には建物も門も塀も造れません。敷地が減るぶん、建てられる家の大きさも減ります。買い手が建て替えを考えているなら、この差は価格に出ます。

4m未満の道路に接する家を売るときは、後退が済んでいるか、建て替えで敷地がどれだけ減るかを先に調べておいてください。先に伝えれば、値引きの材料にはなりにくくなります。6m以上の道路に面した家は、車の出し入れと工事のしやすさで有利です。古い家でも、この条件は査定で伝える価値があります。

土地は件数がいちばん少ない。古家付き戸建ての成約も並べて見る

新宿区の土地の成約は214件で、三つの種類の中でいちばん少ない数です。面積あたりの中央値は115万円/平方メートルですが、件数が少ないぶん、一つの大きな取引で数字が動きます。この中央値だけで、自分の土地の値付けをしないでください。

比べる材料を増やす方法はあります。築年数が古い戸建ての成約は、値段のほとんどが土地です。近い場所、近い広さの古家付き戸建ての成約を並べると、土地の単価の幅が見えてきます。

土地を売る前に確かめるのは、境界と接道です。隣地との境界が確定していない土地は、測量から始めることになります。手順は土地を売るにまとめています。

新宿区で売る順番。マンションは間取りと築年帯、戸建ては道路と用途地域から

査定から引き渡しまでの手順は、どの地域でも同じです。流れは家を売る流れは7ステップに、かかるお金は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。ここでは、新宿区のデータから言える順番だけ書きます。

マンションなら、最初に自分の部屋の間取りと築年帯を押さえます。1Kなら、今の家賃、契約の残り期間、管理費と修繕積立金の月額をそろえます。

2LDKなら、同じ棟の直近の成約と、今売りに出ている部屋を調べます。どちらも、長期修繕計画と直近の総会議事録があると、築年帯の中央値より上か下かを根拠つきで話せます。

戸建てなら、用途地域、前面道路の幅、後退の有無を先に押さえます。確認先は、購入時の重要事項説明書と、法務局で取れる公図・地積測量図です。新宿区の戸建ての値段は土地で決まる部分が大きいので、建物の状態の説明より、この三つの情報のほうが値段を左右します。

査定は複数の会社に頼み、根拠になった成約の日付と間取りと築年帯を確かめてください。直近1年で上がっている市場では、古い成約を基準にした査定額が、いちばん損をしやすい落とし穴です。